12月30日，寶龍地產(chǎn)控股有限公司旗下寶龍商業(yè)管理控股有限公司（簡稱“寶龍商業(yè)”）正式在香港聯(lián)合交易所主板掛牌交易，股票代碼9909.HK。寶龍地產(chǎn)控股有限公司董事局主席許健康、寶龍地產(chǎn)控股有限公司總裁兼寶龍商業(yè)管理控股有限公司董事長許華芳共同上臺敲鐘。
寶龍商業(yè)開市每股報9.5港元，開市半小時上漲5.68%。截至晚間收盤，股價上漲約5.89%，每股報10.06港元，總市值為60.36億港元。至此，寶龍旗下又多了一家上市公司。
擁有四大商業(yè)運營服務品牌
公開資料顯示，寶龍商業(yè)于2007年成立，并開始向零售商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商、租戶及業(yè)主提供商業(yè)運營服務，目前擁有寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場、寶龍?zhí)斓厮拇笊虡I(yè)運營服務品牌。截至2018年12月31日，按在管建筑面積（不包括停車場）排名，寶龍商業(yè)在中國商業(yè)運營服務供應商之中排名第四，市場份額為0.8%。
截至2019年6月30日，寶龍商業(yè)總資產(chǎn)為21.2億元，向共59處零售商業(yè)物業(yè)提供商業(yè)運營服務，總合約建筑面積約為750萬平方米。59處零售商業(yè)物業(yè)中，45處零售商業(yè)物業(yè)現(xiàn)正開業(yè)中，總在管建筑面積約為640萬平方米。
盈利指標方面，招股書顯示，2016年-2018年，寶龍商業(yè)的營業(yè)收入分別為7.52億元、9.73億元、12.01億元。2019年上半年，營收同比增長29.8%至7.49億元。年度/期間利潤由2016年的6293.7萬元增加至2017年的7859.2萬元，并于2018年增加至1.33億元。2016年-2018年，寶龍商業(yè)的毛利率分別為21.8%、26%、27.1%；毛利率從2016年的21.8%增至2018年的27.1%，截至2019年上半年，毛利率為26.4%。
招股書顯示，寶龍商業(yè)的收入來源于兩部分，包括商業(yè)運營服務和住宅物業(yè)管理服務。值得關(guān)注的是，寶龍商業(yè)外部客戶收入增長較為明顯。2016年、2017年及2018年，獨立第三方產(chǎn)生的收入分別占總收入約65.4%、78.7%及81.9%。截至2018年及2019年6月30日止6個月，獨立第三方產(chǎn)生的收入分別占總收入約81.0%及86.0%。
其中，寶龍商業(yè)運營服務方面的外部客戶收入增長較為明顯。截至2019年6月30日止6個月，寶龍商業(yè)運營服務外部客戶收入約5.34億元，而2018年同期則為3.7億元。而住宅物業(yè)管理服務外部客戶收入方面，2019年上半年約為1.1億元，而20187年同期則為9680.1萬元。
負債指標方面，寶龍商業(yè)的資產(chǎn)負債比率從2016年底的99.1%降至2018年底的89%；截至2019年上半年，資產(chǎn)負債比率達到近年最低值86%。此外，流動比率方面，則從2016年底至2018年底持續(xù)小于1，不過，截至今年上半年，寶龍商業(yè)實現(xiàn)了1.24的流動比率。
曾與萬達齊名、下沉三四線“太超前”
近年來，房地產(chǎn)市場競爭激烈，不少知名房企開始紛紛布局商業(yè)地產(chǎn)，或是宣布成立商業(yè)地產(chǎn)部門，或是拆分商業(yè)部分上市，不過，很多企業(yè)還停留在計劃層面。新京報記者從近10年統(tǒng)計的港股上市房企來看，寶龍商業(yè)是內(nèi)地首家商業(yè)地產(chǎn)分拆商業(yè)管理業(yè)務赴港上市的輕資產(chǎn)商業(yè)運營服務商。
值得一提的是，做商業(yè)出身的寶龍地產(chǎn)，曾與萬達齊名，“在商業(yè)地產(chǎn)，很早之前有個說法叫‘北有萬達，南有寶龍’，不過，由于寶龍地產(chǎn)此前布局三四線城市戰(zhàn)略，導致后來在發(fā)展速度、規(guī)模上落后于萬達?！眮喬虡I(yè)不動產(chǎn)學院院長朱凌波表示。
據(jù)朱凌波介紹，寶龍地產(chǎn)曾將全國的布局策略下沉至三四線城市。由于思維太超前，寶龍地產(chǎn)面臨一定的發(fā)展挑戰(zhàn)。
不過，2010年寶龍地產(chǎn)總部遷址上海后，將發(fā)展戰(zhàn)略重新調(diào)整。以上海為中心，深耕長三角，并于2019年6月30日覆蓋至中國7個省份的34個城市以及3個直轄市。
在此基礎上，寶龍整體商業(yè)板塊今年開啟規(guī)模提速。在今年中期業(yè)績會上，許華芳表示，“下半年有6個商場開業(yè)，到今年45個商場。2020年從自身角度有10個商場開業(yè)，2021年有9個商場開業(yè)。未來三年，一共會有64個商場開業(yè)?！敝档靡惶岬氖?，12月22日當天，上海寶楊寶龍廣場、寧波寶龍廣場、南京高淳寶龍廣場同日開業(yè)，這也是寶龍商業(yè)歷史上首次三城同發(fā)。
“通過這幾年內(nèi)生調(diào)整，寶龍商業(yè)進入平穩(wěn)發(fā)展階段。此次分拆在港上市，是寶龍商業(yè)整體涅槃重生的一個標志?！敝炝璨ū硎?。
財經(jīng)評論員嚴躍進指出，通過分拆上市，可以形成較好的導向，尤其是商業(yè)地產(chǎn)，分拆上市的案例較少。寶龍商業(yè)此舉，可以形成專業(yè)度，可以獲得更多融資?！皬慕衲暌约懊骱竽贲厔菘?，一些城市商業(yè)地產(chǎn)有機會崛起，可帶來一些新的機會。此外，此舉對其他企業(yè)而言，也具有借鑒意義?！?/p>
不過，在偉城顧問公司CEO徐偉成看來，商業(yè)地產(chǎn)未來經(jīng)營如何，取決于企業(yè)面對目標市場和競爭態(tài)勢的適應能力。具體來說，需要看零售商業(yè)所處的位置是否優(yōu)質(zhì)，選址區(qū)域、氣候是否符合經(jīng)常外出逛街的客觀條件。此外，我國最近5-6年間發(fā)生的消費模式（如電商網(wǎng)購）的巨變，以及主力和輔助型目標消費客群由過往60后-80后轉(zhuǎn)移到80后-00后，從而導致消費觀念的轉(zhuǎn)變，這對于經(jīng)營商業(yè)管理的企業(yè)來說，是需要關(guān)注的課題。
此外，也有業(yè)內(nèi)人士稱，線下消費場景具有臨界點，“線下消費其實遠遠沒有外界想象中那么旺盛，廣場、街區(qū)之類線下消費，每年都要下很大功夫去做人員導流和新場景運營維護，獲客成本較高，并非簡單剝離一個輕資產(chǎn)物業(yè)管理公司掙管理費就能上市。”
業(yè)內(nèi)：純粹掙服務費存在挑戰(zhàn)
值得注意的是，分拆后的寶龍商業(yè)是一家輕資產(chǎn)公司。此次分拆是將寶龍商業(yè)下面多個項目公司重組到寶龍控股，讓寶龍商業(yè)成為純粹的提供商業(yè)運營服務的企業(yè)，掙的是服務費。
在朱凌波看來，這意味著寶龍正好可形成一個內(nèi)部分工，即寶龍商業(yè)專門為寶龍控股原來的一些商業(yè)項目提供服務，從而獲取收入。
“隨著城市化進程推進，三四線城市消費和商業(yè)升級，如果寶龍商業(yè)能把寶龍控股旗下三四線商業(yè)項目通過運營服務，促使項目有個提升、再塑，不僅可使寶龍商業(yè)的團隊得到鍛煉，也可以將體系標準、品牌塑造出來，從而提升對外輸出輕資產(chǎn)能力，將來對三四線城市外部的項目，就可以彰顯出一個比較優(yōu)勢。”朱凌波表示。
“企業(yè)更追求專業(yè)化和差異化競爭了。” 世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管孫祖天指出，輕資產(chǎn)運營其實就是以第三方角色幫助物業(yè)所有者經(jīng)營，自己不持有。
孫祖天指出，輕資產(chǎn)是這幾年企業(yè)根據(jù)自己優(yōu)勢，選擇不同發(fā)展模式的體現(xiàn)，對于融資能力比較強、成本比較低的，更容易選擇重資產(chǎn)，而輕資產(chǎn)則需要在產(chǎn)品和服務標準上有很完善的體系和號召力。
不過，孫祖天同時指出，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在資產(chǎn)運營上，還在學習和發(fā)展階段，想在市場建立運營服務品牌，從而參與更多項目開發(fā)，還存在一定的挑戰(zhàn)。
新京報記者 張曉蘭
編輯 武新 校對 劉軍
