今年上半年，龍湖集團(tuán)帶給市場的更多的是改變。

地產(chǎn)航道的單獨(dú)辟出、新增房屋租售和房屋裝修航道、租賃住房迎來盈利、智慧服務(wù)加大收并購力度……這些成為龍湖集團(tuán)上半年的新亮點(diǎn)。

但是，在這些主動的變化中，龍湖集團(tuán)內(nèi)部的“不變“同樣引發(fā)思索，比如，守好地產(chǎn)航道主業(yè)、堅(jiān)守持有型業(yè)務(wù)、恪守”三道紅線“、謹(jǐn)慎拿地、保證毛利率25%以上，這些不變的“底線”讓龍湖地產(chǎn)更有底氣去迎接新的變化。

那么，在“求變”與“不變”之中，龍湖集團(tuán)上半年的答卷如何呢？

地產(chǎn)航道“單飛”背后

龍湖集團(tuán)上半年的變化之一就是設(shè)立地產(chǎn)航道，讓地產(chǎn)業(yè)務(wù)與其他業(yè)務(wù)并列，成為六大航道之一。

在8月25日召開的2021年上半年業(yè)績會上，地產(chǎn)航道的總經(jīng)理陳序平首次露面。這位出生于1982年的年輕高管，未來將擔(dān)任龍湖地產(chǎn)航道的領(lǐng)頭人。

在業(yè)績會上，龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉首次對外闡述了開設(shè)地產(chǎn)航道的背后原因：“龍湖現(xiàn)在的業(yè)務(wù)已經(jīng)不僅限于新房開發(fā)，就是所謂的地產(chǎn)航道，還包括商業(yè)運(yùn)營、租賃住房、智慧服務(wù)，房屋租售，還有房屋裝修。為了讓所有航道更加精細(xì)化管理，在董事會的提議下，我們決定把地產(chǎn)航道作為單獨(dú)的航道，把它放在整個大的業(yè)務(wù)體系當(dāng)中。”

據(jù)悉，地產(chǎn)航道目前仍然是龍湖集團(tuán)的“重頭戲“，是龍湖集團(tuán)80%業(yè)績的來源，也是整個公司現(xiàn)金流的重要來源。

邵明曉介紹，地產(chǎn)航道不僅是住宅開發(fā)，還包括商業(yè)、冠寓，還有重資產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的所有土地獲取、建造這些平臺化的功能，基本上都放在地產(chǎn)航道。換言之，也就是地產(chǎn)航道承擔(dān)重資產(chǎn)業(yè)務(wù)的土地獲取及建設(shè)的重任，成為其他航道的發(fā)展“土壤“。

在業(yè)績會上，邵明曉對陳序平提出了一些希望：”無論是從用戶端的產(chǎn)品定位、土地的獲取，到運(yùn)營的定位、周轉(zhuǎn)的速度、交付的速度，以及交付后的服務(wù)質(zhì)量，能夠把顆粒度和精細(xì)度進(jìn)一步提升。另外也希望面向未來，更多地來自于業(yè)務(wù)系統(tǒng)去進(jìn)行創(chuàng)新?！?/p>

回顧今年上半年地產(chǎn)航道的業(yè)績，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)合同銷售1426.3億元，同比增長28.4%。分區(qū)域來看，長三角、環(huán)渤海、西部、華南及華中區(qū)域簽約金額在全集團(tuán)占比分別為27.6%、24.3%、22.7%、15.2%及10.2%。截至今年6月底，已售出但未結(jié)算的合同銷售額為3753億元，面積2200萬平方米。

按照龍湖集團(tuán)今年年初設(shè)定的3100億元目標(biāo)，上半年龍湖的目標(biāo)完成率為46%。在業(yè)績會上，龍湖集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙軼表示：“我們?nèi)暾w可售獲值是4700億元，未來幾個月我們整體的鋪排和準(zhǔn)備還是非常的充分，非常有信心完成3100億元的目標(biāo)?！?/p>

“孵化”新航道

在業(yè)務(wù)端口，今年上半年，龍湖集團(tuán)還新增了塘鵝租售業(yè)務(wù)和智慧裝飾業(yè)務(wù)。

在業(yè)績會上，龍湖集團(tuán)董事長吳亞軍也對外披露了設(shè)置智慧裝飾業(yè)務(wù)的初衷：“大家非常害怕裝修，因?yàn)橛屑兹┖推渌泻ξ镔|(zhì)，也害怕用到不合格的材料，影響整體裝修的效果。所以，我們就從材料的制造開始做，在安徽設(shè)生產(chǎn)廠，在廣東跟企業(yè)合作，確保大宗的主要材料是綠色環(huán)保的。目前，冠寓就是運(yùn)用的裝配式工藝，相比傳統(tǒng)工藝提前3個月，裝一套房子基本72小時就可以完成?！?/p>

在房地產(chǎn)“下半場”傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)出現(xiàn)盈利“天花板”時，龍湖集團(tuán)也希望通過不斷增設(shè)新航道業(yè)務(wù)來突破利潤的上限。對于這些新航道業(yè)務(wù)，吳亞軍也希望未來它們都能獨(dú)自進(jìn)入盈利期。

目前，經(jīng)過5年的培育，龍湖長租公寓業(yè)務(wù)冠寓已經(jīng)迎來了盈利元年。據(jù)邵明曉介紹：“今年上半年，冠寓開了9.4萬間，上半年收入10.7億元，未來每年力爭實(shí)現(xiàn)30%的增長?！?/p>

而在商業(yè)方面，截至6月，龍湖商業(yè)已進(jìn)入全國28座城市，累計(jì)開業(yè)商場達(dá)54座，已開業(yè)商場建筑面積為524萬平方米，整體出租率97.8%。相較于去年同期，商業(yè)租金增長39%至37.1億元，商場銷售額增長100%至222億元。

此外，在智慧服務(wù)航道中，龍湖上半年開展了一系列并購動作，包括并購億達(dá)物業(yè)、楷林商服等物業(yè)公司，目前實(shí)管面積已經(jīng)超過2億平方米。邵明曉預(yù)計(jì)，龍湖智慧服務(wù)實(shí)管面積全年將超過2.7億平方米，合同面積全年超過5億平方米，“智慧服務(wù)的業(yè)務(wù)增速每年也爭取超過30%?！?/p>

不變的“內(nèi)部紀(jì)律”

在業(yè)務(wù)的新變化的背后，龍湖集團(tuán)在業(yè)績會上也透露了必須堅(jiān)守的“內(nèi)部紀(jì)律”。

在拿地方面，今年上半年在首批集中供地的背景下，房企拼殺更為激烈，而龍湖在拿地端卻相對謹(jǐn)慎。對此，趙軼表示：“今年上半年拿地節(jié)奏比較穩(wěn)，沒有追高，拿地銷售比在35%左右，為下半年預(yù)留了部分資金?！?/p>

據(jù)財(cái)報(bào)顯示，龍湖上半年新增53幅新地，首入湛江、鹽城、寧德、鄂州。截至6月末，龍湖土儲合計(jì)7717萬平方米，權(quán)益面積5367萬平方米。

此外，龍湖集團(tuán)也直面行業(yè)毛利率下滑的現(xiàn)狀。在盈利方面，今年上半年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤74.2億元，減除少數(shù)股東權(quán)益、評估增值等影響后之核心凈利潤61.8億元，同比增長17.1%；毛利同比增長6.5%至167.8億元，毛利率為27.7%。

對于毛利率的變化，趙軼回應(yīng)稱：“我認(rèn)為這應(yīng)該是一個趨勢，在‘限價’的大環(huán)境下，行業(yè)毛利率回歸到一個合理的區(qū)間，未來保持20%-25%的銷售毛利率，可能是未來整個行業(yè)的趨勢。但是，從集團(tuán)整體毛利率來看，我們也希望保持在25%以上的水平。”

此外，在“三道紅線”的融資監(jiān)管新規(guī)推出后，龍湖集團(tuán)也成為龍頭房企中“綠檔”房企的保持者。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，龍湖集團(tuán)凈負(fù)債率進(jìn)一步下降至46.0%，達(dá)到近五年低點(diǎn)；現(xiàn)金短債比達(dá)到5.48倍（剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后現(xiàn)金短債比為3.91），剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.3%。

正是基于穩(wěn)健的財(cái)務(wù)，龍湖集團(tuán)的平均融資成本降為4.21%，這在民營企業(yè)中并不多見?！斑@是我們的優(yōu)勢?！?邵明曉總結(jié)道。

新京報(bào)記者 徐倩 編輯 武新 校對 陳荻雁

封面圖來源 企業(yè)供圖