日前，“華潤(rùn)置地上海片區(qū)”微信公眾號(hào)宣布，華潤(rùn)置地落子浦東后灘和黃浦余慶里。華潤(rùn)置地聯(lián)手上海南房，以約244.7億元的價(jià)格，獲得上海浦東后灘和黃浦余慶里“土地超級(jí)資產(chǎn)包”，也創(chuàng)下了2025年至今全國(guó)單次拿地金額最高紀(jì)錄?！巴恋爻?jí)資產(chǎn)包”橫跨黃浦江兩岸，涵蓋稀缺住宅與風(fēng)貌商辦用地。
雖然華潤(rùn)置地成功補(bǔ)倉(cāng)上海核心區(qū)，但在行業(yè)深度調(diào)整期逆勢(shì)重金拿地，對(duì)其操盤能力也提出嚴(yán)峻考驗(yàn)。雖然采用“股權(quán)+債權(quán)”捆綁收購(gòu)模式規(guī)避了公開(kāi)市場(chǎng)激烈競(jìng)價(jià)，但高投入背后，如何平衡開(kāi)發(fā)周期與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，仍是華潤(rùn)置地面臨的關(guān)鍵問(wèn)題。
244.7億落子浦東后灘、黃浦余慶里
早在7月17日，華潤(rùn)置地全資附屬公司上海泓喆與上海南房就共同競(jìng)投目標(biāo)公司股權(quán)及債權(quán)訂立聯(lián)合體協(xié)議；目標(biāo)公司包括上海新霽周、上海新霽坊、上海新執(zhí)里及上海新賢坊，將以捆綁方式收購(gòu)。
華潤(rùn)置地與上海南房此前多有合作。作為上海市黃浦區(qū)國(guó)資平臺(tái)，上海南房主要從事黃浦區(qū)城市更新及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，此次聯(lián)合拿地實(shí)屬情理之中。
8月1日，這一競(jìng)投有了結(jié)果。上海泓喆與上海南房成立的聯(lián)合體成功競(jìng)得目標(biāo)公司100%股權(quán)及債權(quán)，總代價(jià)約244.7億元，雙方將按90%及10%比例支付。出讓方為上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司和上海黃浦城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司，標(biāo)的資產(chǎn)為浦東新區(qū)耀華路組合地塊及黃浦區(qū)余慶里組合地塊。
其中，浦東耀華路組合地塊包括兩幅子地塊，為住宅用途開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，包含住宅區(qū)及自持商業(yè)區(qū)。地塊位于上海浦東世博園區(qū)，坐擁一線濱江資源，西側(cè)距黃浦江僅約30米，中高樓層可享無(wú)遮擋江景。1公里范圍內(nèi)匯聚世博文化公園、前灘太古里等城市配套。
值得注意的是，作為后灘的“首發(fā)”宅地，浦東耀華路組合地塊預(yù)計(jì)將貢獻(xiàn)2060套房源，或是未來(lái)后灘體量較大的住宅用地。而在244.7億元總價(jià)中，超七成資金投入到浦東耀華路組合地塊。
黃浦余慶里組合地塊則包括6幅子地塊，位于上海黃浦區(qū)人民廣場(chǎng)區(qū)域，為風(fēng)貌保護(hù)商住項(xiàng)目。項(xiàng)目采用“北商南住”的布局，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，毗鄰熱銷項(xiàng)目金陵華庭（均價(jià)18.9萬(wàn)元/平方米）。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-7月金陵華庭以92.1億元銷售額位居上海商品住宅銷售金額排行榜第二位。
擬打造“上海豪宅超級(jí)資產(chǎn)包”
對(duì)于此次拿地，華潤(rùn)置地表示，這不是一次簡(jiǎn)單的土地獲取，在上海CAZ（中央活動(dòng)區(qū)）后灘拿地，標(biāo)志著其上海戰(zhàn)略版圖升級(jí)。此地塊將與黃浦余慶里資產(chǎn)包，構(gòu)成“上海豪宅超級(jí)資產(chǎn)包”。
華潤(rùn)置地還表示，上海作為集團(tuán)戰(zhàn)略重點(diǎn)城市，兩個(gè)項(xiàng)目的住宅區(qū)均位于核心區(qū)域，具備顯著市場(chǎng)潛力。余慶里項(xiàng)目的商業(yè)區(qū)坐落于中心城區(qū)核心地段，毗鄰地標(biāo)建筑，具備打造歷史特色與獨(dú)特風(fēng)格的商業(yè)區(qū)潛力。
此外，華潤(rùn)置地還提到，此次收購(gòu)事項(xiàng)符合集團(tuán)的長(zhǎng)期發(fā)展及投資戰(zhàn)略，有助于鞏固及提升集團(tuán)在上海的市場(chǎng)份額、競(jìng)爭(zhēng)力及品牌，并持續(xù)帶來(lái)投資回報(bào)。
據(jù)悉，今年以來(lái)，上海核心優(yōu)質(zhì)地塊通過(guò)非招拍掛市場(chǎng)出讓的情況日益增多。這類舊改用地通常先協(xié)議出讓給上海國(guó)企，再通過(guò)上海聯(lián)交所股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式引入開(kāi)發(fā)商，在土地市場(chǎng)也被稱為“協(xié)議出讓”。華潤(rùn)置地此次獲得的跨黃浦江“配貨式交易”就屬此類。
除華潤(rùn)置地之外，6月6日，建發(fā)股份通過(guò)上海聯(lián)交所競(jìng)拍取得虹口城更所持有的上海弘壽里100%股權(quán)以及上海城更持有的上海新閎灣100%股權(quán)的方式，取得上海市4幅地塊，包括虹口區(qū)北外灘地區(qū)3幅地塊，以及楊浦區(qū)新江灣社區(qū)的地塊。
另?yè)?jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，上海協(xié)議出讓的涉宅用地，成交總價(jià)已超850億元，地塊主要分布在黃浦、靜安、楊浦、徐匯等市中心區(qū)域，預(yù)期未來(lái)上海仍將有協(xié)議出讓的住宅用地推出。
規(guī)避土拍鏖戰(zhàn)，押注上海市場(chǎng)
華潤(rùn)置地“大手筆”拿下“土地超級(jí)資產(chǎn)包”， 體現(xiàn)其在上海補(bǔ)倉(cāng)的迫切性。
據(jù)華潤(rùn)置地公告數(shù)據(jù)，2025年上半年，公司累計(jì)合同銷售金額約1103.0億元，同比減少11.6%；總合同銷售建筑面積約411.9萬(wàn)平方米，同比減少21.0%。其中，6月單月，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額約234.5億元，同比減少26.7%；總合同銷售建筑面積約89.7萬(wàn)平方米，同比減少27.1%。
另?yè)?jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，華潤(rùn)置地以251.6億元獲得上海銷售金額榜第三名，落后于保利發(fā)展、招商蛇口。
按照90%股權(quán)比例計(jì)算，華潤(rùn)置地此次出資超200億元。業(yè)內(nèi)人士指出，如此大規(guī)模開(kāi)發(fā)面臨成本高、周期長(zhǎng)及市場(chǎng)不確定性等風(fēng)險(xiǎn)。雖然協(xié)議拿地避免了公開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，但這類項(xiàng)目復(fù)雜度高、資金需求大、建設(shè)周期長(zhǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流管理能力提出嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，房企必須做好充分的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和持久戰(zhàn)準(zhǔn)備。
從目前來(lái)看，在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，華潤(rùn)置地將上半年超20%的銷售額押注上海，既是對(duì)市場(chǎng)長(zhǎng)期價(jià)值的看好，也是鞏固高端產(chǎn)品線的關(guān)鍵舉措。然而，高總價(jià)、跨區(qū)域、多業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)模式，對(duì)資金周轉(zhuǎn)和市場(chǎng)定位都提出更高要求。未來(lái)，浦東后灘瞰江豪宅與黃浦余慶里風(fēng)貌商業(yè)的市場(chǎng)表現(xiàn)，將直接影響華潤(rùn)置地在上海的業(yè)績(jī)，這筆“天價(jià)”投資能否助其提升市場(chǎng)份額，仍有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟
校對(duì) 穆祥桐
