繼上海松綁限購、下調(diào)首付比后，廣州也跟進執(zhí)行。
5月28日，廣州發(fā)布了兩條新政，涉及到放松非廣州市戶籍居民家庭購房門檻，社保或個稅年限由2年減少為6個月；執(zhí)行差別化信貸政策，取消首套房、二套房商業(yè)貸款利率下限，首付比例分別降至15%、25%；此外，結清貸款第三套可貸款，不限售等等。
在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，廣州此次新政，有幾個方面超出市場預期，三套房可以貸款，這直接超出國家過去差別化住房信貸政策對于“三套以上不能貸款”的限制；非本市戶籍家庭在限購區(qū)買房社保年限縮短至6個月，這是一線城市中最低的。
再次降低外地人購房門檻，社保年限減至6個月
5月28日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（簡稱《通知》）。在松綁限購方面，《通知》明確，在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)購買住房的，非本市戶籍居民家庭能提供購房之日起前6個月在廣州市連續(xù)繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明的，享受戶籍居民家庭購房待遇。
這意味著，非廣州市戶籍居民家庭在廣州限購區(qū)買房，社保或個稅年限從此前的2年大大縮減至6個月。
去年9月份的廣州樓市政策，不僅縮小了限購范圍，還將非廣州市戶籍家庭社保或個稅年限從5年減至2年。
今年1月份，廣州再次放寬限購，取消大戶型限購。自1月27日起，在廣州限購區(qū)域范圍內(nèi)，購買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購范圍。
此次廣州又放寬了限購，且尺度很大。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次政策最大亮點在于放松限購，對于越秀等核心區(qū)，外地人購房社保繳納年限為6個月，其相比過去的限購要求，明顯降低。
李宇嘉稱，盡管廣州在1月27日退出了120平方米以上住房限購，但近期商品房市場有了新問題。“市場情緒低迷，預期悲觀，房企風險蔓延，迫切需要一攬子政策來提振市場信心，活躍交易，緩減開發(fā)商資金鏈緊張，促進新房和二手房庫存去化，良性循環(huán)，穩(wěn)定市場預期和價格信號?！?/p>
中指研究院華南分院研究主管陳雪強表示，2024年1-4月，廣州商品住宅（不含保障房）成交面積為178.9萬平方米，同比仍有一定降幅，4月份以來廣州市場熱度有所下降，本次政策出臺將一定程度上帶動購房需求的釋放，有利于提振居民購房意愿及市場預期，增強市場信心，促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
支持非戶籍家庭、單身人士、非戶籍人才購房，也是近期一線城市政策集中的方向，比如5月6日深圳提出鼓勵非戶籍、企業(yè)、多子女家庭外圍購房的政策；5月27日上海縮短非滬籍居民購房社保年限、非滬籍單身購二手房區(qū)域擴大至外環(huán)內(nèi)，以及此次廣州再次放寬非本市戶籍家庭購房門檻。
在李宇嘉看來，此次，廣州進一步加大了對非戶籍人口購房的扶持，非戶籍人群購房社保繳納年限從2年調(diào)整為6個月，政策力度比較大。以廣州為代表的珠三角一直是外來人口“孔雀東南飛”的集中地，外來人口多，對外來人口包容性強，外地人在此創(chuàng)業(yè)和買房置業(yè)的現(xiàn)象普遍、風氣濃厚。
鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉稱，按政策力度來看，廣州樓市政策的刺激力度最大，有助于提高廣州非限購區(qū)去庫存的力度入市。廣州此次新政和上海一樣，短期內(nèi)會促使一部分需求在未來1-2個月集中入市，再加上每年6月為房企沖刺年中業(yè)績階段，這兩個月的銷售量將保持回升態(tài)勢。
“廣州接下來有全面取消限購政策的機會?！睆埡陚ミM一步說。
首套、二套房首付比分別降至15%、25%，三套房可以貸款了
當天，中國人民銀行廣東省分行官微發(fā)布消息稱，廣州市調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策，政策自2024年5月29日起執(zhí)行。
根據(jù)消息，對于貸款購買首套商品住房的居民家庭，商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，取消利率下限。對于貸款購買第二套商品住房的居民家庭，商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%，取消利率下限。
同時，在廣州市非限購區(qū)域內(nèi)，對于擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的居民家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機構可根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平；對于擁有2套及以上住房且有未結清購房貸款的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款；在廣州市限購區(qū)域內(nèi)，對于擁有2套及以上住房的居民家庭暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。
相比昨日一線城市上海在降首付、調(diào)整利率下限方面的“有所保留”，廣州此次則是完全遵循央行“5·17”新政精神，徹底落實執(zhí)行。
張宏偉表示，首套房首付比例調(diào)整為不低于15%、二套不低于25%，這應該是四個一線城市首付比例最低的城市了。
值得關注的是，此前廣東省19個城市執(zhí)行首套房、二套房最低15%和25%的最低首付以及按揭貸款利率不設下限的政策。但當時，廣州、深圳被排除在政策之外。緊跟上海之后，廣州執(zhí)行力度加碼。李宇嘉說，考慮到廣深兩地新市民較多，外來人口集中，近期樓市形勢嚴峻，此次廣州跟進了政策，預計下一步深圳也將跟進此政策。
的確，緊隨廣州，深圳在5月28日晚也下調(diào)了首付比、調(diào)整了利率下限，不過力度比廣州弱了些。根據(jù)深圳政策，首套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的30%調(diào)整為20%，二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的40%調(diào)整為30%。首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限由原來的LPR-10BP調(diào)整為LPR-45BP，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限由原來的LPR+30BP調(diào)整為LPR-5BP。
廣州此次新政的另一個亮點是，非限購區(qū)第三套房可以貸款了。李宇嘉稱，這是熱點城市首次發(fā)文放開三套住房貸款，鼓勵多套房居民加杠桿買房。不過，此次央行廣州分行也將主動權給到了銀行去判斷。銀行作為商業(yè)運營機構，必然會基于市場分析而制定差異化的首付和利率，以確保自身的資產(chǎn)安全。
在差別化信貸方面，廣州此次新政還有其它內(nèi)容。根據(jù)《通知》，居民家庭在購房所在區(qū)內(nèi)無住房且符合購房條件的，新購住房貸款可按首套住房認定；在購房所在區(qū)內(nèi)符合“租一買一”“賣一買一”條件的，新購住房申請住房貸款政策可按核減后名下住房套數(shù)認定。
“廣州提出分區(qū)域認定套數(shù)的政策，主要看行政區(qū)域內(nèi)擁有住房的套數(shù)。這也意味著，居民可以跨區(qū)域購買多套房。這一步在一二線熱點城市中，算是步子邁得比較大的?！崩钣罴握f。
此外，在公積金政策方面，《通知》指出，購房人申請住房公積金貸款時繳存年限調(diào)整為連續(xù)足額繳存住房公積金6個月（含）以上。允許提取公積金支付購買首套新建商品住房首付款。
退出限售，業(yè)內(nèi)稱是把“雙刃劍”
除了松綁限購、差別化信貸外，廣州此次還取消了限售。
根據(jù)《通知》，居民家庭和企事業(yè)單位、社會組織等法人單位轉讓或辦理析產(chǎn)名下住房手續(xù)時不再審核取得不動產(chǎn)權證時間。
此前，廣州個人和家庭取得不動產(chǎn)權利證書滿2年后方可交易；企業(yè)取得不動產(chǎn)權利證書滿3年后方可交易。
李宇嘉表示，取消限售是“雙刃劍”。一方面，必然會提升掛牌量，導致二手房供給量增加，結合現(xiàn)在二手房業(yè)主競相降價賣房的現(xiàn)狀，可能意味著未來更加會導致降價賣房的問題；但另一方面，增加掛牌，有利于促進“賣一買一”的置換需求，特別是有利于促進剛需和改善、新房和二手房的良性循環(huán)。
李宇嘉進一步稱，下一步，關鍵在于能否通過限購退出、利率和首付降低，鼓勵新市民入市等形成降低門檻、降成本效應，將既有的二手房掛牌以及限售退出釋放的掛牌量消化掉。同時，通過循環(huán)，提振交易活躍度，穩(wěn)定價格預期，降低業(yè)主掛牌的傾向。
新京報記者 段文平
編輯 徐倩
校對 柳寶慶
