在格力地產(chǎn)重組草案披露不到一個月后，就取得重大進(jìn)展。近日，格力地產(chǎn)公告稱，珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會已出具相關(guān)批復(fù)文件，珠海市國資委原則同意公司本次重組方案。
珠海國資委批復(fù)對格力地產(chǎn)重組意味著什么？重組成功后，格力地產(chǎn)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)將發(fā)生怎樣的變化？虧損已經(jīng)持續(xù)接近3年，注入免稅集團(tuán)后，格力地產(chǎn)業(yè)績能否實(shí)現(xiàn)扭轉(zhuǎn)？
歷時四年，方案調(diào)整后重組獲重大進(jìn)展
格力地產(chǎn)這場重組歷經(jīng)多年、一波三折，但是在今年調(diào)整重組方案后，就進(jìn)入了加速期。
根據(jù)11月22日發(fā)布的草案，格力地產(chǎn)擬將持有的上海?？乇Ｂ?lián)置業(yè)有限公司100%股權(quán)、上海?？睾下?lián)置業(yè)有限公司100%股權(quán)、上海?？靥?lián)置業(yè)有限公司100%股權(quán)、三亞合聯(lián)建設(shè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)、重慶兩江新區(qū)格力地產(chǎn)有限公司100%股權(quán)及公司相關(guān)對外債務(wù)，與珠海投資控股有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司51%股權(quán)進(jìn)行資產(chǎn)置換，資產(chǎn)置換的差額部分以現(xiàn)金方式補(bǔ)足。
12月13日，格力地產(chǎn)公告稱，珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會已出具相關(guān)批復(fù)文件，珠海市國資委原則同意公司本次重組方案。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，珠海國資委批復(fù)，可以理解為重組接近成功，因?yàn)閺某绦蛏蟻碚f，國資委審批是最為核心的程序。
格力地產(chǎn)重組事宜始于2020年5月，中間歷時超過四年，過程曲折，經(jīng)歷了兩次“暫停”。今年7月份，格力地產(chǎn)決定，將撤回原交易事項(xiàng)申請文件并對原重組方案進(jìn)行重大調(diào)整。11月22日，格力地產(chǎn)公布了重組草案，但也遭遇了上交所的問詢。
不過，此次格力地產(chǎn)的重組進(jìn)程頗為順暢，不到一個月便通過批復(fù)，顯示出較高的效率。
在業(yè)內(nèi)人士看來，格力地產(chǎn)重組能夠獲得批復(fù)，首先是近年來，國家及地方政府積極推動國企改革，優(yōu)化國有資本布局，提高國有企業(yè)運(yùn)營效率和管理水平。珠海國資委也發(fā)布了多項(xiàng)政策文件，推動國資國企實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。格力地產(chǎn)作為珠海國有控股上市公司，其重組方案符合國企改革的大方向和珠海國資委的政策導(dǎo)向。此外，格力地產(chǎn)重組方案經(jīng)過重大調(diào)整后，更顯合理性與可行性。
據(jù)了解，原重組方案為上市公司通過發(fā)行股份及支付現(xiàn)金的方式購買珠海市國資委和城建集團(tuán)持有的珠海免稅集團(tuán)100%股權(quán)，同時擬向不超過35名符合條件的特定對象發(fā)行股票募集配套資金。
而調(diào)整后的方案是，格力地產(chǎn)擬以其持有的上海合聯(lián)、上海保聯(lián)、上海太聯(lián)、三亞合聯(lián)及重慶兩江的100%股權(quán)及上市公司對橫琴金融投資集團(tuán)有限公司的5億元借款，與海投公司持有的免稅集團(tuán)51%股權(quán)進(jìn)行置換，估值差額部分以現(xiàn)金進(jìn)行補(bǔ)足。
取消定增募集資金，避免了稀釋股東權(quán)益。同時，格力地產(chǎn)逐步退出表現(xiàn)不佳的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并注入盈利能力較強(qiáng)、現(xiàn)金流情況較好的免稅業(yè)務(wù)，優(yōu)化了業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，有助于提高可持續(xù)發(fā)展能力。
連續(xù)虧損兩年多，格力地產(chǎn)業(yè)績會否扭轉(zhuǎn)？
在鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉看來，珠海市國資委對格力地產(chǎn)重組的批復(fù)，實(shí)質(zhì)上預(yù)示著格力地產(chǎn)退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成定局，只不過這一過程將伴隨未來五年的逐步過渡與調(diào)整期。
在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，格力地產(chǎn)稱，本次交易完成后，將不再新增房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，除與大消費(fèi)運(yùn)營等未來主營業(yè)務(wù)相關(guān)的項(xiàng)目外，公司將逐步退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，打造以免稅業(yè)務(wù)為核心、圍繞大消費(fèi)運(yùn)營等產(chǎn)業(yè)鏈布局的上市公司。
通過本次重組，格力地產(chǎn)將置出上海、三亞、重慶的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，剩余房地產(chǎn)資產(chǎn)均位于珠海，共涉及14個項(xiàng)目，包括住宅及車位、商業(yè)及配套、配套商鋪等。
公告稱，格力地產(chǎn)控股股東海投公司已出具承諾，若公司未能在五年內(nèi)整體退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，海投公司將在符合相關(guān)法律法規(guī)等規(guī)定且與公司達(dá)成合意及履行必要的審批程序后，以公允的市場價格承接公司屆時尚未去化或處置完畢的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。對于與大消費(fèi)運(yùn)營相關(guān)的商業(yè)、商辦等，公司將圍繞重組完成后的大消費(fèi)主營業(yè)務(wù)，作為經(jīng)營性物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營。
不過，張宏偉認(rèn)為，后續(xù)的房地產(chǎn)資產(chǎn)出售或許沒那么快。因?yàn)楫?dāng)市場上出現(xiàn)類似資產(chǎn)包的收購機(jī)會時，通常會伴隨著較大的價格折扣。而大幅折扣可能引發(fā)國有資產(chǎn)流失的問題，這使得決策變難，除非是在國資委主導(dǎo)下，不同國有企業(yè)之間進(jìn)行資產(chǎn)重組，否則這一決策將較為棘手。
而在注入免稅集團(tuán)51%股權(quán)后，后續(xù)是否還會繼續(xù)注入？格力地產(chǎn)在投資者關(guān)系互動平臺回復(fù)稱，對于珠海免稅集團(tuán)剩余股權(quán)，公司將根據(jù)未來戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行考量，若未來有相關(guān)計劃，公司將嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定及時履行信息披露義務(wù)。
值得關(guān)注的是，過去兩年，格力地產(chǎn)連續(xù)虧損。2022年，格力地產(chǎn)歸屬于上市公司股東的凈虧損為26.84億元。2023年，格力地產(chǎn)再次虧損，歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損約7.33億元。2024年前三季度，格力地產(chǎn)歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損9.21億元，同比下降194.70%。
如若連續(xù)三年虧損是否會被ST？格力地產(chǎn)回應(yīng)稱，按照最新監(jiān)管規(guī)定，并結(jié)合公司當(dāng)前實(shí)際情況綜合判斷，公司暫不涉及相關(guān)ST風(fēng)險。本次重組完成后，上市公司的利潤規(guī)模及現(xiàn)金流狀況預(yù)計得到較大改善，持續(xù)經(jīng)營能力和抗風(fēng)險能力都將得到進(jìn)一步增強(qiáng)。
珠海免稅集團(tuán)業(yè)績表現(xiàn)如何？珠海免稅在免稅品經(jīng)營、有稅商務(wù)、保稅（跨境）三大業(yè)務(wù)運(yùn)營管理方面積累了多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，是全國最早開展免稅品經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)之一。其免稅商品銷售業(yè)務(wù)的毛利率在行業(yè)中處于較高水平，這有助于改善格力地產(chǎn)的整體毛利率和盈利能力。
據(jù)了解，珠海免稅集團(tuán)下屬子公司中，構(gòu)成免稅集團(tuán)最近一期經(jīng)審計的資產(chǎn)總額、營業(yè)收入、凈資產(chǎn)額或凈利潤來源20%以上且有重大影響的子公司為珠免國際。同時，免稅集團(tuán)旗下還包括珠海免稅（澳門）一人有限公司、珠免集團(tuán)（海南）免稅品有限公司、珠免集團(tuán)（珠海橫琴）商業(yè)有限公司等控股子公司。
與格力地產(chǎn)表現(xiàn)不同的是，珠海免稅集團(tuán)業(yè)績是增長狀態(tài)。2022年、2023年及2024年上半年，珠海免稅集團(tuán)的凈利潤分別約3.17億元、6.67億元、4.38億元，其中，珠免國際凈利潤為-808.59萬元、7597.24萬元、4942.76萬元。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，免稅業(yè)務(wù)是格力地產(chǎn)非常注重的板塊，在前兩年房地產(chǎn)還沒完全調(diào)整的時候，格力地產(chǎn)就已經(jīng)做好了鋪墊。如果重組成功，格力地產(chǎn)的業(yè)績表現(xiàn)無疑將迎來積極的轉(zhuǎn)折與提升。
然而，也需要注意到，注入免稅業(yè)務(wù)后格力地產(chǎn)仍面臨一些挑戰(zhàn)和不確定性。一方面，免稅市場競爭日益激烈，格力地產(chǎn)需要面對來自行業(yè)巨頭如中國中免等的競爭壓力。另一方面，電商化的發(fā)展也為消費(fèi)者提供了更多購買進(jìn)口商品的渠道，進(jìn)一步削弱了免稅店的競爭優(yōu)勢。此外，格力地產(chǎn)還需要在業(yè)務(wù)融合、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、市場拓展等方面持續(xù)發(fā)力，以確保免稅業(yè)務(wù)的順利發(fā)展和盈利能力的提升。
新京報貝殼財經(jīng)記者 段文平
編輯 楊娟娟 校對 賈寧
