在上海提出調(diào)整優(yōu)化住房限購政策、支持多子女家庭合理住房需求、優(yōu)化住房信貸政策等九條政策措施后，5月28日，上海2024年二批次集中供地開拍。當(dāng)天共出讓4宗住宅地塊，總起始價(jià)約93.51億元，涉及閔行區(qū)、浦東新區(qū)、楊浦區(qū)和松江區(qū)四區(qū)。最終，2宗住宅用地價(jià)格觸頂搖號(hào)，攬金總計(jì)約99.84億元。

從地塊熱度來看，浦東上鋼街道地塊最為搶手，上演“8搶1”的熱鬧場(chǎng)景。而閔行梅隴地塊和楊浦長海社區(qū)地塊分別吸引了4家競(jìng)買人和3家競(jìng)買人。從參拍房企來看，依舊以“老面孔”央國企居多，且多為頭部房企，最終中鐵置業(yè)、北京城建、安徽省高速地產(chǎn)集團(tuán)+安徽安聯(lián)高速公路（簡(jiǎn)稱“安高+安聯(lián)”）等落子。

2宗優(yōu)質(zhì)宅地“觸頂”搖號(hào)

5月28日上午，上海2024年二批次土拍大戰(zhàn)正式拉開帷幕，4宗宅地總出讓面積約15.49萬平方米，總起始價(jià)約93.51億元，這也是上海自實(shí)行集中供地以來，供應(yīng)量較少的一次供地。

其中，浦東新區(qū)上鋼街道地塊成為本輪土地出讓的焦點(diǎn)，重現(xiàn)“8搶1”的熱鬧場(chǎng)景。該地塊原計(jì)劃采取“招掛復(fù)合”方式出讓，由于有效申請(qǐng)人數(shù)不足11人，采用掛牌方式出讓。該地塊位于浦東內(nèi)中環(huán)世博板塊，是很多房企青睞的優(yōu)質(zhì)住宅地塊，土地面積1.25萬平方米，容積率2.0，規(guī)劃建筑面積約2.5萬平方米，起始價(jià)12億元，最高限價(jià)13.24億元。

據(jù)悉，共有8家房企及聯(lián)合體參與該地塊的競(jìng)價(jià)，包括上海城建、北京城建、綠城、象嶼+江蘇怡康、中海、招商蛇口、保利+上海建工、中鐵置業(yè)。經(jīng)過18輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)觸達(dá)地價(jià)上限13.24億元進(jìn)入高品質(zhì)競(jìng)報(bào)環(huán)節(jié)，8家競(jìng)買人均接受綠色建筑二星級(jí)和超低能耗建筑以及7%公租房比例上限指標(biāo)而進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終由中鐵置業(yè)搖號(hào)拿下，成交樓面價(jià)5.3萬元/平方米，溢價(jià)率10%，裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/平方米，未來銷售指導(dǎo)價(jià)為10萬元/平方米。

另一個(gè)熱點(diǎn)地塊是5月28日下午進(jìn)行競(jìng)拍的閔行區(qū)梅隴社區(qū)地塊。該地塊緊鄰板塊內(nèi)品質(zhì)標(biāo)桿春申景城，地段優(yōu)勢(shì)明顯。南側(cè)600米左右就是地鐵15號(hào)線景西路地鐵站，交通便捷，教育資源豐富。地塊面積約5.64萬平方米，容積率2，建筑面積11.29萬平方米，起始價(jià)49.669億元，最高限價(jià)54.635億元。

當(dāng)天共4家房企及聯(lián)合體報(bào)名參與上述梅隴地塊競(jìng)拍，包括中海地產(chǎn)、綠城、金茂+首開+北京城建、安高+安聯(lián)。經(jīng)過45輪競(jìng)價(jià)觸達(dá)地價(jià)上限進(jìn)入競(jìng)高品質(zhì)環(huán)節(jié)，中海地產(chǎn)、安高+安聯(lián)接受綠色建筑二星級(jí)和超低能耗建筑上限指標(biāo)，2家競(jìng)買人均不接受5.5%公租房比例競(jìng)報(bào)，直接進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。最終由安聯(lián)+安高搖號(hào)斬獲，樓面價(jià)4.84萬元/平方米，溢價(jià)率10%。

值得一提的是，2023年4月份，萬科聯(lián)合中鐵建75.49億元落子閔行梅隴板塊，溢價(jià)率9%，銷售指導(dǎo)價(jià)為7.5萬元/平方米，該地塊也就是目前在售的朗拾花語。

北京城建摘得楊浦“袖珍地塊”

楊浦長海社區(qū)地塊共吸引3家房企報(bào)名參拍，分別為保利置業(yè)、大悅城、北京城建。該地塊是一宗“袖珍地塊”，土地面積僅0.57萬平方米，容積率1.5，規(guī)劃建筑面積約0.85萬平方米，起始價(jià)4.83億元，最高限價(jià)5.313億元，銷售指導(dǎo)價(jià)為10.7萬元/平方米。地塊距離地鐵10號(hào)線三門路站1公里左右，往北300米可達(dá)新江灣濕地生態(tài)觀鳥拍鳥基地，景觀資源十分優(yōu)質(zhì)。

最終，北京城建以4.98億元的價(jià)格競(jìng)得，溢價(jià)率3.1%，樓面價(jià)為5.84萬元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)10.7萬元/平方米。值得關(guān)注的是，北京城建地產(chǎn)此次共報(bào)名參拍了3宗地塊，也是本批次參拍地塊最多的開發(fā)商。

據(jù)悉，今年3月份，越秀地產(chǎn)以約7.5億元搖號(hào)競(jìng)得楊浦區(qū)長海社區(qū)地塊，溢價(jià)率9.58%，當(dāng)時(shí)的成交樓面價(jià)4.39萬元/平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)9.2萬元/平方米。目前周邊新房均價(jià)未超過10萬元/平方米。

此外，當(dāng)天成交的松江區(qū)廣富林街道地塊因?yàn)閮H有一名競(jìng)買人，最終國貿(mào)+松江交投以底價(jià)26.98億元拿地，成交樓面價(jià)2.8萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)為6.3萬/平方米，容積率為1.2。出讓文件顯示，上述地塊土地出讓面積為8.02萬平方米，規(guī)劃建筑面積約9.6萬平方米。該地塊中小套型住宅設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為，多層住宅建筑面積不大于100平方米、小高層住宅建筑面積不大于110平方米、高層住宅建筑面積不大于120平方米。地塊周邊有不少在售項(xiàng)目，雖然距離地鐵站和印象城較遠(yuǎn)，但居住氛圍靜謐。

對(duì)于上海二批次此輪土拍，中指研究院分析人士認(rèn)為，參拍房企依舊以“老面孔”央國企居多，且多為頭部房企，比如招商、中海、保利等。從地塊熱度來看，浦東上鋼街道地塊最為“搶手”。

新政對(duì)土地市場(chǎng)有提振作用

今年3月15日，上海完成2024年第一批次首輪土拍，出讓5宗地塊，收金約134.1億元。其中，4宗地塊觸頂成交，1宗地塊溢價(jià)成交。由于在供應(yīng)地塊質(zhì)量提升的推動(dòng)下，一批次首輪土拍保持較高熱度，土地整體溢價(jià)率達(dá)到9.07%。而在4月份舉行的2024年第一批次第二輪土拍中，6宗商品住房用地成交總價(jià)約118.86億元，平均溢價(jià)率6.01%，其中3宗地塊在競(jìng)至地價(jià)上限和高品質(zhì)雙指標(biāo)上限后搖號(hào)成交。從目前來看，上海二批次土拍仍延續(xù)了一批次土拍的成交行情。

事實(shí)上，土地市場(chǎng)受銷售端市場(chǎng)的影響最為明顯。在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行周期下，5月份上海房地產(chǎn)市場(chǎng)成交承壓，年內(nèi)累計(jì)表現(xiàn)不及去年。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月份（統(tǒng)計(jì)時(shí)間截至5月27日）上海二手房成交14185套，較4月份下降22.3%，較去年同期下降5.2%；今年前5個(gè)月累計(jì)成交74305套，較去年同期下滑10.2%。

值得關(guān)注的是，5月27日，上海提出調(diào)整優(yōu)化住房政策，提出非滬籍社保滿3年即可買房、五大新城社保滿2年即可買房、非滬籍單身人士外環(huán)內(nèi)可購二手房、首付比例最低降至20%、取消離異購房限制等九條政策措施。對(duì)此，諸葛數(shù)據(jù)研究中心分析人士認(rèn)為，自去年10月以來，上海市場(chǎng)情緒指數(shù)似乎進(jìn)入快速下行通道，市場(chǎng)情緒亟待改善，政策支持具有一定的必要性；此外，這也向市場(chǎng)傳遞了一定的信號(hào)，即接下來各地房地產(chǎn)政策的松綁或有強(qiáng)化趨勢(shì)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，上海新政策之后，全方位放松樓市調(diào)控將引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)于上海土地市場(chǎng)也將帶來提振作用，這將在今后的土拍市場(chǎng)將表現(xiàn)得更加明顯。

新京報(bào)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶