7月9日，上海迎來(lái)“滬九條”后首場(chǎng)土拍，這也是取消土地限價(jià)、恢復(fù)價(jià)高者得的首場(chǎng)土拍，共攬金約91.33億元，平均成交樓板價(jià)約49496元/平方米，平均溢價(jià)率9.58%。
中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦點(diǎn)評(píng)稱(chēng)：“在政策利好推動(dòng)下，上海新房和二手房成交放量，市場(chǎng)信心開(kāi)始回歸。此次土拍溢價(jià)率走高，說(shuō)明房企對(duì)未來(lái)市場(chǎng)尤其是高端改善市場(chǎng)的前景看好?！?/p>
內(nèi)環(huán)內(nèi)宅地溢價(jià)率超20%
7月9日，上海迎來(lái)2024年第三批次土拍角逐，此次土拍共有4宗地塊，其中2宗地塊位于楊浦區(qū)，1宗地塊位于寶山顧村，1宗位于奉賢新城，出讓總面積約15.29萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建筑面積約29萬(wàn)平方米，總起始價(jià)84.2億元。
本批次商品住房用地出讓?zhuān)彩抢^“滬九條”后，上海土地市場(chǎng)迎來(lái)的新變化。根據(jù)出讓要求，自該批次起上海取消商品住房用地溢價(jià)率10%的上限要求，成交地價(jià)由市場(chǎng)化競(jìng)價(jià)確定，恢復(fù)“價(jià)高者得”模式，進(jìn)一步提升土地資源市場(chǎng)化配置效率，執(zhí)行3年之久的土拍限價(jià)正式取消。同時(shí)，4宗地塊的中小套型比例要求又一步下調(diào)了，楊浦長(zhǎng)白社區(qū)、楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)、寶山顧村地塊要求比例為50%，奉賢新城地塊要求比例為40%。
最終，楊浦長(zhǎng)白、平?jīng)鰞勺诘貕K分別由越秀和北京城建聯(lián)合體、保利發(fā)展溢價(jià)斬獲，寶山顧村和奉賢新城地塊分別由招商蛇口和中旅投資聯(lián)合體、奉賢發(fā)展底價(jià)摘得，攬金總計(jì)約91.33億元。
當(dāng)日競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的要數(shù)楊浦平?jīng)龅貕K，也是此次出讓中唯一的內(nèi)環(huán)內(nèi)的宅地，共有9家房企競(jìng)拍，總計(jì)激戰(zhàn)60輪。在競(jìng)拍過(guò)程中，北京城建和越秀聯(lián)合體、中海地產(chǎn)和上海城投出價(jià)也很積極，全程咬價(jià)很緊，最終被意愿更強(qiáng)烈的保利競(jìng)得，成交樓面價(jià)88642元/平方米，溢價(jià)率21.18%。
中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦點(diǎn)評(píng)稱(chēng)：“楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)地塊受到市場(chǎng)關(guān)注，說(shuō)明地塊質(zhì)量不錯(cuò)。地處內(nèi)環(huán)內(nèi)，靠近楊浦大橋，南面是多層建筑，高區(qū)有機(jī)會(huì)直接看黃浦江景觀。地塊距離軌道交通18號(hào)線丹陽(yáng)路站約1公里，到浦東有江浦路隧道等方式，交通便利。地塊面積只有1.38萬(wàn)平方米，可以開(kāi)發(fā)2萬(wàn)多平方米的小區(qū)，面積不大的情況下總價(jià)可以控制，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)不會(huì)有太多資金負(fù)擔(dān)?！?/p>
同時(shí)，記者也注意到，楊浦平?jīng)龅貕K周邊還有保利瑯譽(yù)等項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)約在11.7萬(wàn)元/平方米。除此之外，保利深耕楊浦濱江區(qū)域多年，打造了保利建工海玥天匯、保利越秀和樾天匯、保利天匯、保利瓏譽(yù)、保利瑯譽(yù)等項(xiàng)目。不僅如此，在開(kāi)拍之前，保利就已經(jīng)公示了該地塊的方案，基于其低密度的地塊特征，預(yù)計(jì)打造低密度洋房產(chǎn)品。
“由于本次拍賣(mài)采取價(jià)高者得的方式，加之近期樓市情緒有所升溫，市場(chǎng)關(guān)注度非常高。不過(guò)拍賣(mài)過(guò)程總體還是比較理性，叫價(jià)過(guò)程比較緩慢，大家都有思考過(guò)程。當(dāng)然，基于眾多買(mǎi)家參與競(jìng)爭(zhēng)，溢價(jià)率超過(guò)10%是預(yù)期內(nèi)的事。最后溢價(jià)率定在21.2%，樓面價(jià)也刷新區(qū)域內(nèi)最高紀(jì)錄，這也顯示出房企愿意接受一定的高成本?？傮w來(lái)看，中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊產(chǎn)品還是會(huì)吸引中高端改善性買(mǎi)家，并且保利發(fā)展在區(qū)域內(nèi)也有地塊，項(xiàng)目之間也會(huì)有潛在客戶資源，銷(xiāo)售壓力不會(huì)太大?！北R文曦進(jìn)一步表示。
同時(shí)，另外一宗位于楊浦區(qū)的宅地溢價(jià)率也達(dá)到17.12%，經(jīng)過(guò)79輪競(jìng)價(jià)才得以成交。具體來(lái)說(shuō)，楊浦區(qū)長(zhǎng)白社區(qū)N090701單元201街坊H2-17地塊位于楊浦內(nèi)中環(huán)，距離內(nèi)環(huán)直線約1公里，土地總面積1.38萬(wàn)平方米，容積率2.3，起始價(jià)19.04億元，吸引了中海地產(chǎn)、保利置業(yè)、越秀和北京城建聯(lián)合體、象嶼地產(chǎn)4家競(jìng)買(mǎi)人參與，最終由越秀和北京城建聯(lián)合體以總價(jià)22.3億元摘得，成交樓面價(jià)70272元/平方米。
圖/中指研究院
土拍熱度不均、分化更為明顯
值得注意的是，在楊浦區(qū)兩宗熱門(mén)地塊之外，剩余的兩宗位于寶山區(qū)和奉賢新城的地塊均以底價(jià)成交。
其中，寶山區(qū)顧村大型居住社區(qū)BSP0-0103單元0308-02、0314-05地塊靠近潘廣路站，土地總面積6.69萬(wàn)平方米，容積率0314-05地塊為1.4，0308-02地塊為2.2。該地塊由招商蛇口聯(lián)合中旅投資起始價(jià)31.12億元摘得，樓面價(jià)22252元/平方米。
此外，奉賢區(qū)奉賢新城12單元02A-04A地塊由奉發(fā)集團(tuán)底價(jià)15.88億元拿下，樓面價(jià)17000元/平方米，土地總面積5.84萬(wàn)平方米，容積率1.6。
盧文曦分析指出：“上海本輪土拍回到原先價(jià)高者得的方式，中心區(qū)地塊必定受到市場(chǎng)較高關(guān)注。那么，在完全市場(chǎng)化背景下，上海土拍溢價(jià)率到底會(huì)有多高？畢竟在取消最高限價(jià)的城市中，部分土地拍賣(mài)的溢價(jià)率可以超過(guò)30%，甚至有地塊達(dá)到50%，上海是否也能達(dá)到那樣的高度依然存疑。目前來(lái)看，盡管取消最高溢價(jià)，房企還是比較理性，不會(huì)盲目挑戰(zhàn)更高溢價(jià)率。”
此外，中指研究院上海高級(jí)分析師陳炬蘭表示，本批次土拍是“滬九條”出臺(tái)后的首批宅地出讓?zhuān)栽撆纹?，上海取消?021年實(shí)行集中供地起的溢價(jià)率10%土拍封頂原則，以及并未在出讓條件中規(guī)定相關(guān)房地聯(lián)動(dòng)價(jià)。這也意味著上海土地市場(chǎng)在經(jīng)歷三年限價(jià)后，回歸“價(jià)高者得”的市場(chǎng)邏輯。其次，此舉有利于企業(yè)打造“好房子”，從而增加政府土地收入，有利于城市環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。而本次高溢價(jià)率成交的地塊，未來(lái)批準(zhǔn)售價(jià)或?qū)⒏哂趯?shí)行房地聯(lián)動(dòng)價(jià)的項(xiàng)目，這也將對(duì)拿地開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售及產(chǎn)品打造能力形成挑戰(zhàn)。
新京報(bào)記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶
