12月7日,成都今年第三批次集中供地正式啟動(dòng)。此次成都12區(qū)合計(jì)供地40宗,總用地面積2765畝,仍然沿用第二批次的“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”的出讓規(guī)則,地價(jià)觸頂后采用競(jìng)銷售型一類人才公寓面積比例的方式確定競(jìng)得人。


值得一提的是,成都第三批次土拍在房地價(jià)空間、競(jìng)拍規(guī)則方面稍顯放松,對(duì)限地價(jià)和限房?jī)r(jià)進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整,拉大了企業(yè)的利潤(rùn)空間。在此背景下,部分房企拿地活躍,華潤(rùn)、建發(fā)、龍湖等房企紛紛落子,競(jìng)拍首日出讓的15宗宅地最終成交12宗,另有3宗流拍。


12月7日,成都今年第三批次集中供地正式啟動(dòng),當(dāng)天共成交12宗地塊。圖片來源/IC photo


15宗地塊中3宗“觸頂”、3宗流拍


12月7日-12月9日,成都開啟第三批集中供地,共出讓40宗地塊,總出讓面積約2765畝,總起始價(jià)約369億元;共分為三天六場(chǎng)進(jìn)行土地拍賣,依然延續(xù)之前的“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”拍賣措施。


中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱指出,在第二批次17宗撤牌、6宗流拍的背景下,成都第三批次供地加大了優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng),其中,天府新區(qū)合計(jì)供應(yīng)8宗,占總量的20%,而此前第二批次天府新區(qū)供應(yīng)宗數(shù)僅占成都全市總量的11%。


此外,張凱指出,與第二批次相比,成都第三批次土拍首次全面取消了競(jìng)自持地塊,絕大部分地塊未捆綁配建;“清水限價(jià)”和起拍樓面價(jià)差距超過10000元/平方米的地塊共14宗,占比達(dá)總數(shù)的35%,而第二批次占比僅15%;此外,土地款繳清期限延長(zhǎng)至6個(gè)月。由此,從多個(gè)角度為房企降低了土拍門檻。


12月7日是成都第三批次拍賣首日,共成交12宗地塊。中指研究院成都分院統(tǒng)計(jì)顯示,當(dāng)天合計(jì)成交土地面積709.8畝,總成交金額135.3億元。從成交結(jié)果來看,呈分化態(tài)勢(shì),供應(yīng)15宗宅地,最終成交12宗,其中3宗地價(jià)“觸頂”進(jìn)入競(jìng)銷售型人才公寓面積比例環(huán)節(jié),剩余3宗位置相對(duì)較偏的地塊流拍。


對(duì)此,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出,從此次成都土地市場(chǎng)來看,熱度并不算高,首日有3宗土地出現(xiàn)了流拍現(xiàn)象,7宗土地出現(xiàn)了底價(jià)成交態(tài)勢(shì)。從這個(gè)角度看,成都土地市場(chǎng)和全國(guó)其他市場(chǎng)類似,面臨降溫的壓力。類似流拍的情況,部分和房屋限價(jià)等有關(guān),幾宗流拍的住宅用地,其銷售單價(jià)都較低,即低于2萬元/平方米的水平,或使得房企拿地意愿不強(qiáng)。而超過2萬元/平方米銷售單價(jià)的地塊,反而交易會(huì)較好。


上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦也表示,3宗地塊流拍,比例并不低,說明市場(chǎng)相對(duì)理性,一些質(zhì)地不高的土地會(huì)被房企放棄。


競(jìng)拍規(guī)則有所放松,部分房企拿地活躍


值得一提的是,成都第三批次土拍在房地價(jià)空間、競(jìng)拍規(guī)則方面稍顯放松,對(duì)限地價(jià)和限房?jī)r(jià)進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整,等于拉大了企業(yè)的利潤(rùn)空間。


中指研究院成都分院分析指出,從土拍特點(diǎn)來看,第三批次宗地的上限溢價(jià)率由10%左右上調(diào)至15%,而且部分宗地的“限定清水房?jī)r(jià)”較前兩批次有所提高。此外,第三批次土拍取消了初始自持租賃住房的要求,同時(shí)也取消了“現(xiàn)房銷售”的條件。


在此背景下,部分房企拿地活躍。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),成都土拍首日,共有近30家企業(yè)報(bào)名,不僅有成都城投、人居、錦江統(tǒng)建等政府平臺(tái)公司,也有華潤(rùn)、中海、龍湖、招商、新希望、香港置地等品牌房企。與其他城市均由國(guó)企成為拿地主力不同的是,本次成都土拍中,國(guó)企和民企平分秋色。其中,央企國(guó)企和平臺(tái)公司共斬獲7宗宅地,剩余5宗由民企競(jìng)得。


對(duì)此,嚴(yán)躍進(jìn)表示,從此次土地交易情況看,各類影響房企拿地積極性的因素有所減少,比如競(jìng)自持和無償配建等要求已經(jīng)刪除,即便是競(jìng)銷售型人才公寓,其比例也相對(duì)不高。而此類房屋具備可銷售的優(yōu)勢(shì),所以本身不會(huì)太大影響房企拿地積極性,類似情況都說明成都當(dāng)前正積極優(yōu)化拿地營(yíng)商環(huán)境。


盧文曦指出,從拍賣結(jié)果來看,基本上樓面價(jià)到區(qū)域內(nèi)最高限價(jià)大致有1萬左右差價(jià),對(duì)房企而言,只要成本控制得當(dāng),還是有利潤(rùn)空間的。因此,這次土拍除建發(fā)、華潤(rùn)等國(guó)企央企身影外,民企開始回歸,比如龍湖,甚至港資企業(yè)等,也出手拿地。在近期連續(xù)利好政策下,市場(chǎng)信心開始回歸。


值得注意的是,成都是22城中首個(gè)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)釋放友好信號(hào)的城市。 11月24日,成都住建局發(fā)布《關(guān)于精準(zhǔn)應(yīng)對(duì)疫情沖擊全力實(shí)現(xiàn)年度目標(biāo)的通知》,協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)增加房地產(chǎn)信貸投放額度,加快發(fā)放速度,保障房地產(chǎn)企業(yè)和剛需購(gòu)房人群的合理資金需求,給予重點(diǎn)企業(yè)開發(fā)貸款展期、降息,放松對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管限制。


基于此,張凱分析指出,在開發(fā)貸、按揭貸等資金政策糾偏的大背景下,部分民企在成都三批次首日競(jìng)拍中的積極表現(xiàn)也不難理解。


建發(fā)、華潤(rùn)、龍湖等企業(yè)均有斬獲


從競(jìng)拍首日拿地情況來看,地價(jià)“觸頂”地塊仍然位于較為火熱的天府新區(qū)和高新區(qū),建發(fā)、華潤(rùn)分別摘得天府新區(qū)“觸頂”地塊。


其中,建發(fā)以16.12億元競(jìng)得天府新區(qū)一宗地塊,成交樓面價(jià)14100元/平方米,銷售型一類人才公寓面積比例34%,溢價(jià)率14.63%。資料顯示,該地塊位于天府新區(qū)華陽街道鶴林村三、五、七、八組,出讓面積5.19萬平方米,土地用途為住宅用地,起始價(jià)14.06億元,起始樓面價(jià)12300元/平方米。值得一提的是,該地塊吸引了人居、建發(fā)、金地、綠城、中海、招商、華潤(rùn)等10家房企參與競(jìng)拍。


當(dāng)天,建發(fā)還以12.73億元底價(jià)摘得錦江區(qū)一宗地塊,成交樓面價(jià)15500元/平方米。資料顯示,該地塊位于錦江區(qū)柳江街道潘家溝村4、5組,出讓面積5.47萬平方米,土地用途為商住用地,建筑面積8.2萬平方米,起始價(jià)12.73億元,起始樓面價(jià)15500元/平方米。


此外,華潤(rùn)置地以9.48億元競(jìng)得天府新區(qū)一綜合用地(含住宅),成交樓面價(jià)14100元/平方米,溢價(jià)率14.63%,銷售型一類人才公寓面積比例23%。資料顯示,該地塊位于天府新區(qū)華陽街道鶴林村五、七組,住宅兼容商業(yè)用地,容積率2.5,起拍樓面價(jià)12300元/平方米。據(jù)悉,該地塊吸引了人居、金地、綠城、中海、招商、華潤(rùn)、新希望、香港置地、龍湖等11家房企報(bào)名競(jìng)爭(zhēng)。


從土拍結(jié)果來看,當(dāng)天最高競(jìng)持比例為高新區(qū)約58.1畝地塊,銷售型人才公寓比例達(dá)64%,由四川遠(yuǎn)達(dá)以15.18億元競(jìng)得,成交樓面價(jià)19600元/平方米,溢價(jià)率14.62%。資料顯示,該地塊位于高新區(qū)桂溪街道銅牌村4組及5組、大源村1組、臨江村6組及7組,容積率2.0,起拍樓面價(jià)17100元/平方米。


值得一提的是,龍湖當(dāng)天亦有所獲,不過,并不在熱點(diǎn)的天府新區(qū)和高新區(qū),而是以底價(jià)12.32億元摘得金牛區(qū)一宗地塊。資料顯示,該地塊位于金牛區(qū)西華街道澗槽河社區(qū)2、3組,郫都區(qū)犀浦街道五糧村1組、五糧村集體,出讓面積約5.36萬平方米,土地用途為住宅用地,起始價(jià)12.32億元,起始樓面價(jià)11500元/平方米。


嚴(yán)躍進(jìn)分析,華潤(rùn)、建發(fā)等企業(yè)當(dāng)天拿地動(dòng)作較大,此類房企在全國(guó)其他城市拿地動(dòng)作也比較明顯,可以認(rèn)為有逆勢(shì)抄底的現(xiàn)象。通過此類拿地,將促進(jìn)企業(yè)控制拿地成本,對(duì)2022年的房屋銷售以及銷售行情提振等有積極作用。


新京報(bào)記者 張曉蘭 

編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶