6月11日，長達5日的成都樓市首輪集中供地落下帷幕，40宗地全部出讓完畢，面積合計約3449畝，成交總額達354.86億元。
值得關注的是，此次成都集中供地競爭激烈，超七成地塊觸及最高限價，平均自持比例近20%，并有5宗地需要現(xiàn)房銷售；同時，平均“地房比”（地價占房價的比重）接近0.7，房企的盈利空間進一步壓縮。
“地房比”接近七成，多宗地塊自持比例高
此次成都土拍可謂是“未拍先火”，直接將“三道紅線”全部未達標的紅檔房企拒之門外，在全國土拍中尚屬首次。
6月7日，在土拍首日，成都市住建局成都市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展領導小組辦公室發(fā)布的《關于房地產開發(fā)企業(yè)參與我市商品房建設用地競買的主體資格審查辦法（試行）》，直接將同時踩中“三條紅線”（即剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍）或有嚴重失信情形的開發(fā)企業(yè)納入競拍黑名單。
此外，成都此次土拍規(guī)則設置得也相當嚴苛，采取的是“限房價、定品質、競地價”的出讓方式，并以“設置可售商品住房清水最高銷售均價+配建并自持固定體量租賃住房+設置土地最高限價+續(xù)競自持租賃住房面積比例”方式進行拍賣。
在此次供應的40宗土地中，有30余宗在出讓文件中明確了“競自持租賃住房面積比例”的要求。成都主城區(qū)如高新區(qū)、成華區(qū)、青陽區(qū)、金牛區(qū)等自持租賃住房比例（簡稱“自持比例”）在20%以上，而近郊的天府新區(qū)自持比例更是超過30%。
其中，自持比例最高的是四川遠達競得的高新區(qū)中和街道76畝地塊，自持比例高達59%，成交樓面地價13500元/平方米；其次是龍光拿下的天府新區(qū)興隆街道地塊，自持比例為45%，成交樓面地價10400元/平方米。
根據(jù)成都土地出讓規(guī)定，自持租賃住房的年限為30年，自持年限自交付土地之日起算，年限內不得分割轉讓、抵押；因企業(yè)破產等原因通過司法處置，需整體處置，且處置后仍為租賃住房。
“在投資窗口期縮短之下，成都一次性供應大量土地并未能減緩競爭激烈程度，競自持租賃住房比例更考驗整體運營能力?！笨硕鸬禺a研究院分析稱。
還值得注意的是，由于房企競爭激烈，加之限價已經預先規(guī)定房價的“天花板”，房企的盈利空間也進一步壓縮。經克而瑞地產研究院測算，對比可售樓板價來看，除去人才公寓地塊，平均“地房比”接近0.7，房企盈利空間大幅縮小，部分熱門地塊“地房比”更是接近0.9，主城區(qū)中高新區(qū)、成華區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)的地房比達0.8以上。
本土房企成為最大“贏家”
據(jù)不完全統(tǒng)計，成都此次土拍盛會共有約65家房企參與（含聯(lián)合體），40宗地塊報名次數(shù)合計約352次，其中萬科、華潤、保利等龍頭企業(yè)均報名超過20宗土地，人居、金茂、龍光、融信、金地、龍湖、美的、新希望、正榮、卓越、德商等報名數(shù)量也都超過10宗。
不同于其他熱點城市資金雄厚的龍頭房企成為拿地主角，成都的集中供地中，本土中小房企、國企成為最大贏家，本土國企和民企共計競得21宗地，占所有地塊的一半。其中，電建、德商、人居均通過聯(lián)合拿地的方式在成都競得4宗地，除了電建為央企外，德商、人居均為成都本土房企。
“本次集中供地中，本土與中小規(guī)模房企拿地金額合計為218億元，占總成交金額61.7%，尤其是本土房企人居與中瑞天悅拿地強勢?！必悮ぱ芯吭焊呒壏治鰩熍撕品Q。
從成交金額排名來看，本土房企人居獨自取地4宗，成交金額53億元，成為此次成都集中供地取地金額最高企業(yè)，且其取地金額與其他企業(yè)呈現(xiàn)明顯斷檔；龍湖獨自取地1宗，成交金額18.7億元，位列第二；龍光獨自取地2宗，成交金額18.4億元，排名第三。
克而瑞地產研究院分析認為，“由于成都絕大部分地塊競自持租賃住房比例較高，因此本土房企‘出手闊綽’也在情理之中，畢竟地緣優(yōu)勢、資金、人脈均占優(yōu)的情況下，運營操作空間更加大?！?/p>
與此前多城土拍中規(guī)模房企“一馬當先”不同的是，規(guī)模房企中僅萬科、龍湖、華潤等成都“老玩家”有所斬獲，且多數(shù)成交地塊位于主城區(qū)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，30強房企在成都共競得11宗地，其中10強房企只有萬科競得2宗地塊、華潤拿下1宗地塊。
億翰智庫西南房企研究中心分析稱：“本土房企興城人居、德商置業(yè)希望夯實成都市場占位，那么積極補充土儲是必然選擇；另外，電建地產、愛情置業(yè)等房企希望沖擊千億目標，實現(xiàn)業(yè)績高增長，成都是他們重點關注的城市，但是面臨著貨值不足的情況，同樣會積極參拍?！?/p>
新京報記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對 張彥君
