5月11日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)。其中反映的一些趨勢(shì)將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。

比如，過去10年我國(guó)人口年平均增長(zhǎng)率僅為0.53%，比2000年到2010年的年平均增長(zhǎng)率0.57%下降了0.04個(gè)百分點(diǎn)，我國(guó)人口繼續(xù)保持低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這是否會(huì)影響房?jī)r(jià)？

又比如，我國(guó)居住在城鎮(zhèn)的人口占比已達(dá)63.89%，較2010年第六次全國(guó)人口普查比重上升14.21個(gè)百分點(diǎn)，我國(guó)城鎮(zhèn)化率不斷提高且未來仍有提升空間，這是否意味著我國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大發(fā)展空間？

另外，家庭規(guī)模持續(xù)縮小的趨勢(shì)也十分明顯，2020年平均每個(gè)家庭戶的人口僅有2.62人，比2010年的3.10人也減少0.48人，這是否會(huì)影響開發(fā)商對(duì)房子戶型的設(shè)計(jì)？

人口低速增長(zhǎng)是否會(huì)影響房?jī)r(jià)？分析：或導(dǎo)致住房需求下降

人口和房地產(chǎn)市場(chǎng)到底有多大關(guān)系？東吳證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平曾有過著名論斷“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融?！?/p>

時(shí)任國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部的鄒士年在2016年發(fā)布的一篇分析中提到，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素非常之多，有經(jīng)濟(jì)周期、產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、貨幣政策等等。但房地產(chǎn)作為人們居住或工作的場(chǎng)所，最終是與人密切相關(guān)的，因此，人口往往是決定一國(guó)或地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模及結(jié)構(gòu)的重要因素。人口的增長(zhǎng)模式、年齡結(jié)構(gòu)和地域結(jié)構(gòu)等都分別影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模和房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

從第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)來看，過去10年我國(guó)人口年平均增長(zhǎng)率僅為0.53%，維持低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這是否會(huì)影響房?jī)r(jià)？

某大型研究院通過分析美國(guó)日本過去十年人口形勢(shì)及房?jī)r(jià)趨勢(shì)得出結(jié)論稱，人口增速放緩下降導(dǎo)致住房需求下降，但并不必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。核心原因是房?jī)r(jià)是市場(chǎng)邊際交易的結(jié)果。每年存量房里用來交易的房子約2%~5%，這部分房子的價(jià)格決定了其他95%房子的價(jià)值變動(dòng)。房?jī)r(jià)漲跌不取決于總的需求量和總的供給量，更多與財(cái)富的擴(kuò)張收縮相關(guān)。財(cái)富擴(kuò)張?jiān)娇欤ㄓ绕涫钱?dāng)財(cái)富的形成主要靠債務(wù)擴(kuò)張），以及財(cái)富的分配差距越大，房?jī)r(jià)越容易背離實(shí)際居住價(jià)格。房?jī)r(jià)不會(huì)因?yàn)槿丝跍p少而自然下降。

該分析報(bào)告稱，從城市的維度看這一規(guī)律更加明顯。2000年以來，盡管2008-2009年金融危機(jī)期間有所下跌，許多大城市，包括倫敦、紐約、曼徹斯特、悉尼、墨爾本、溫哥華、多倫多、洛杉磯、舊金山等城市的房?jī)r(jià)2013年之后又大幅度反彈。歷史上房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定的德國(guó)，近些年的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)持續(xù)的上漲，“買不起”和“租不起”的矛盾在柏林等城市都十分突出。因此，當(dāng)人口實(shí)際住房需求減弱的情況下，要密切關(guān)注住房金融化的負(fù)面影響。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則對(duì)記者表示，人口低速增長(zhǎng)下，生育政策有望進(jìn)一步放開，若考慮到去年疫情期間婚嫁數(shù)量減少等情況，預(yù)計(jì)未來兩年會(huì)形成一波生育高峰，可關(guān)注嬰兒潮下的住房消費(fèi)機(jī)會(huì)。

人口向城鎮(zhèn)、東、西部流動(dòng) 長(zhǎng)三角、粵港澳等成未來房地產(chǎn)市場(chǎng)重心

從人口流動(dòng)角度來看，人口呈現(xiàn)向城鎮(zhèn)，東、西部地區(qū)流動(dòng)的趨勢(shì)，同時(shí)，人口流動(dòng)的數(shù)量相對(duì)2010年時(shí)也有較大幅度的提高。

最新人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)居住在城鎮(zhèn)的人口占比已達(dá)63.89%，相較2010年第六次全國(guó)人口普查比重提升14.21個(gè)百分點(diǎn)。

分區(qū)域看，東部和西部人口比重分別提升2.15個(gè)百分點(diǎn)，0.22個(gè)百分點(diǎn)，中部及東北部人口比重分別下降0.79個(gè)百分點(diǎn)、1.2個(gè)百分點(diǎn)。

同時(shí)，與第六次全國(guó)人口普查相比，流動(dòng)人口約增加1.54億人，增長(zhǎng)69.73%。

上述研究院報(bào)告發(fā)表觀點(diǎn)稱，城鎮(zhèn)化率提高帶來了增量住房需求。目前，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率距離國(guó)際發(fā)達(dá)國(guó)家80%左右的水平仍有一定的增長(zhǎng)空間。據(jù)預(yù)測(cè)，2021~2030年，我國(guó)人口城鎮(zhèn)化率將提升至70%，城鎮(zhèn)人口由9.0億增至10.2億，將帶來大量住房需求。同時(shí)，城市之間流動(dòng)將帶來住房置換需求，人口流動(dòng)的方向代表著未來城市住房格局的基礎(chǔ)，長(zhǎng)三角、粵港澳、京津冀、成渝等城市群、都市圈是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的重心。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著后續(xù)基礎(chǔ)設(shè)施的改善，預(yù)計(jì)人口回流至中部地區(qū)的可能性較大，成為市場(chǎng)投資可以重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域；其次，人口向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域和城市群聚集的趨勢(shì)短期內(nèi)難以改變，也讓各地的省會(huì)城市投資價(jià)值更大，省會(huì)城市周邊縣區(qū)、衛(wèi)星城也將成為房企重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域。

兩頭高、中間低 托幼養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展空間較大

從人口結(jié)構(gòu)來看，兩頭高、中間低的趨勢(shì)明顯，與第六次全國(guó)人口普查相比，0~14歲人口比重上升1.35個(gè)百分點(diǎn)，60歲及以上人口比重上升5.44個(gè)百分點(diǎn)，15~59歲人口的比重則下降6.79個(gè)百分點(diǎn)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙認(rèn)為，中國(guó)人口老齡化進(jìn)一步加深，平衡人口結(jié)構(gòu)仍具備壓力，但從樓市角度上看，中國(guó)老齡化的加深有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。

嚴(yán)躍進(jìn)則對(duì)記者表示，幼兒和老年人的比例都在上升，促使托幼、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，后續(xù)這兩類地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展空間較大。

值得一提的是，雖然勞動(dòng)力人口比重下降，但素質(zhì)有所提高。16-59歲勞動(dòng)年齡人口平均受教育年限達(dá)10.75年，比2010年的9.67年提高了1.08年。

上述研究院報(bào)告分析稱，勞動(dòng)力素質(zhì)提高意味著未來質(zhì)量型人口紅利將釋放。隨著人口教育水平提高，高學(xué)歷高素質(zhì)人口增加，同時(shí)科技、制度等因素帶動(dòng)社會(huì)生產(chǎn)效率提高，帶動(dòng)社會(huì)財(cái)富增長(zhǎng)。人們對(duì)于住房的需求不僅是“有房住”，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量高、配套設(shè)施全、社區(qū)服務(wù)好的高品質(zhì)住宅需求越來越大，進(jìn)一步加快物業(yè)、家裝、托幼、家政、房屋經(jīng)紀(jì)等住房服務(wù)市場(chǎng)快速發(fā)展。

分析：增加小面積三房是應(yīng)對(duì)家庭規(guī)模小型化的重要方式

家庭規(guī)?？s小也是此次人口普查數(shù)據(jù)反映的主要特征。數(shù)據(jù)顯示，2020年平均每個(gè)家庭戶的人口僅有2.62人，比2010年的3.10人也減少0.48人，這又會(huì)給樓市帶來哪些影響呢？ 

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)記者表示，家庭人口的縮小并不完全是由生育數(shù)量減少導(dǎo)致，全國(guó)放松落戶，加之人口的流動(dòng)，是家庭規(guī)模小型化的首要推動(dòng)因素。這意味著“兩房”正面臨尷尬境地。從平均來看家庭人口僅為2.62人，但有兩個(gè)重要影響因子，其一是人口流動(dòng)帶來的，年輕人和老年人分居現(xiàn)象嚴(yán)重，尤其是大量的三四線以下城市空巢現(xiàn)象明顯；其二是新落戶人群中，不婚一族和兩胎家庭的兩極人群正不斷增多?！皟煞俊北旧硎强梢詽M足三口之家的生活，但現(xiàn)實(shí)的狀況是，長(zhǎng)期單身人士只需一房，而已婚已育哪怕是一孩家庭，也需要外地父母來幫助照顧小孩，兩房明顯不夠用。

張波認(rèn)為，增加小面積三房將是應(yīng)對(duì)家庭規(guī)模小型化的重要方式，目前，小面積三房目前已經(jīng)出現(xiàn)在很多一二線城市，未來的趨勢(shì)將是戶型緊湊化進(jìn)一步加劇，130平方米以上的大戶型只會(huì)出現(xiàn)在高端改善社區(qū)，大量的100平方米以上二手房將在市場(chǎng)上拋出，取得代之的則是100平方米以下的三房戶型，戶型設(shè)計(jì)也會(huì)呈現(xiàn)逐步趨同趨勢(shì)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，家庭規(guī)模小型化說明了家庭模式的轉(zhuǎn)變。目前大城市普遍都是一口三家，這與過去的四世同堂已有本質(zhì)區(qū)別，也是住房市場(chǎng)的一個(gè)較大的變化。從這個(gè)角度看，住房戶型設(shè)計(jì)和家居配置等都是有變化的。同時(shí)，部分家庭生育二胎的情況下，對(duì)臥室數(shù)量的需求可能會(huì)增加，尤其是在三四線城市。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 潘亦純 編輯 陳莉 校對(duì) 趙琳