“長期原則是龍湖的主要原則，短期目標(biāo)是要讓位于長期目標(biāo)的，難看的事要弄出來，有風(fēng)險(xiǎn)要亮出來，龍湖是比較簡(jiǎn)單的，丑媳婦能見公婆，漂亮媳婦也能見公婆。”在2020年的業(yè)績會(huì)上，龍湖集團(tuán)（下稱“龍湖”）董事長吳亞軍再次談及龍湖的長期戰(zhàn)略。

回顧2020年，龍湖交出的這份業(yè)績“成績單”中，營收和利潤均保持了兩成以上的增長。作為“三道紅線”中的綠檔房企，龍湖在去年的現(xiàn)金短債比達(dá)到4.24倍。

“看淡”排名，毛利率維持25%至30%

從銷售方面來看，2020年龍湖合同銷售額同比增長11.6%至2706.1億元。在克而瑞機(jī)構(gòu)的銷售額排行榜上，龍湖的銷售額暫排名第11位。

對(duì)于目前的龍湖來講，規(guī)模不再放在首位，更重視回款和利潤。龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉表示，“關(guān)于簽約規(guī)模，龍湖維持十名左右的名次就比較滿意。因?yàn)辇埡w權(quán)益占比較高，超過70%，我們始終強(qiáng)調(diào)有回款的簽約、有利潤的增長，這對(duì)我們是非常重要的?！?/p>

盈利方面，2020年，龍湖集團(tuán)營業(yè)額1845.5億元，同比增長22.2%；歸屬于股東的凈利潤200億元，剔除公平值變動(dòng)等影響后的歸母核心凈利潤186.9億元，同比增長20.2%；毛利同比增長6.4%至540.3億元，毛利率為29.3%；核心稅后利潤率為14.7%，核心權(quán)益后利潤率為10.1%。

從房地產(chǎn)行業(yè)來看，隨著地價(jià)成本上升，融資環(huán)境趨緊，“暴利時(shí)代”已經(jīng)遠(yuǎn)去，上市房企的加權(quán)平均毛利率正在逐步下降。不同于行業(yè)毛利率下滑的判斷，龍湖管理層認(rèn)為龍頭房企的毛利率正在進(jìn)入一個(gè)回歸的區(qū)間。

“因?yàn)檎畬?duì)房價(jià)的管理已經(jīng)持續(xù)三年，2017年開始，毛利率回歸的趨勢(shì)很明顯，行業(yè)整體毛利率回歸到20%到30%，龍湖希望做到25%到30%。開發(fā)商會(huì)憑借品牌、運(yùn)營能力獲取合理毛利，解決社會(huì)痛點(diǎn)，提供好的居住空間，希望這個(gè)模式滾下去為行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展提供動(dòng)力，而不是大開大合。” 邵明曉表示。

“三道紅線”處綠檔，銀行授信不降反升

去年，融資監(jiān)管新規(guī)“三道紅線”出臺(tái)，監(jiān)管層對(duì)于房企財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管控趨于嚴(yán)格。

“三道紅線”政策對(duì)于龍湖會(huì)有哪些影響？龍湖集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙軼表示，“‘三道紅線’對(duì)行業(yè)影響比較深遠(yuǎn)，已經(jīng)成為各個(gè)投資機(jī)構(gòu)看待企業(yè)狀態(tài)的一個(gè)比較重要的標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在龍湖在很多銀行的授信不降反升，也是機(jī)構(gòu)們基于‘三道紅線’下的評(píng)估?！?/p>

“在政策發(fā)布之初，我們也沒想到會(huì)對(duì)龍湖有利”，吳亞軍表示，“從企業(yè)來講，外部力量有助于龍湖在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力再上一個(gè)臺(tái)階，他律進(jìn)一步加強(qiáng)，對(duì)企業(yè)來講是好事，過去企業(yè)管理只能靠治理，現(xiàn)在還有他律的壓力，督促企業(yè)自身練好內(nèi)功。當(dāng)前環(huán)境，自然而然就給了龍湖一些機(jī)會(huì)，把握好窗口期，在穩(wěn)健的情況下，利用趨勢(shì)擴(kuò)大自己的能力圈、擴(kuò)大自己的一些成果?！?/p>

作為綠檔企業(yè)，龍湖集團(tuán)“三道紅線”指標(biāo)全線達(dá)標(biāo)。財(cái)報(bào)顯示，2020年，龍湖的凈負(fù)債率為46.5%，現(xiàn)金短債比（在手現(xiàn)金除以一年內(nèi)到期債務(wù)）4.24倍，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率在67%。

對(duì)于能夠保持較高的現(xiàn)金短債比和較低的融資成本，邵明曉稱：“這么多年，龍湖從來沒有用過前融、非標(biāo)、沒有過資管計(jì)劃、影子銀行，以潔癖般的自律才走到今天?！?/p>

今年計(jì)劃新開11座商場(chǎng)，租賃住宅將實(shí)現(xiàn)盈利

去年年初，突如其來的疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也造成了巨大影響，尤其是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，租金的下滑，租戶的撤離，讓許多商業(yè)廣場(chǎng)難以為繼。

“從數(shù)量上看，去年龍湖開出10個(gè)商場(chǎng)確實(shí)不易，因?yàn)橐咔榈挠绊懀^程中出現(xiàn)過多次重新招租的情況，商業(yè)全年整體出租率為96.9%。” 邵明曉稱，而商業(yè)整體出租率這一數(shù)據(jù)在2019年為98.5%，2020年確實(shí)出現(xiàn)了短期的下滑，但在租金收益上，還是完成了全年60億元的目標(biāo)。

“從今年來看，1、2月份龍湖商業(yè)單店增速達(dá)到13%，總體上從客流、銷售以及單店數(shù)據(jù)都是正向的，同時(shí)，今年還要新開業(yè)11座商場(chǎng)，因此，我們有信心完成商業(yè)全年85億元收入的目標(biāo)?！?邵明曉表示。

而對(duì)于租賃住宅業(yè)務(wù)，邵明曉預(yù)計(jì)，將在今年實(shí)現(xiàn)盈利?！八哪陙恚赓U住房業(yè)務(wù)基本是按照我們的規(guī)劃發(fā)展，到去年年底已經(jīng)開出9萬間，如果不是疫情因素，我們?nèi)ツ陸?yīng)該開始盈利，今年這個(gè)整體業(yè)務(wù)是盈利的，而且去年18.1億元的收入，在今年會(huì)達(dá)到25億元左右收入，規(guī)?？赡荛_拓到11萬間，繼續(xù)在行業(yè)內(nèi)保持前三名的位置。”

“后續(xù)龍湖還會(huì)繼續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，但更關(guān)注質(zhì)量，另外對(duì)城市選擇也高度關(guān)注，現(xiàn)在整個(gè)冠寓進(jìn)了30余個(gè)城市，并沒有全面鋪開，只在高能級(jí)一、二線城市做這個(gè)業(yè)務(wù)”， 邵明曉表示，“龍湖的資金成本比較低，這也是龍湖做住房租賃業(yè)務(wù)的一大優(yōu)勢(shì)?！?/p>

租售、裝修升級(jí)為主航道業(yè)務(wù)，物業(yè)暫無上市計(jì)劃

2021年初，龍湖旗下的房屋租售與房屋裝修品牌——“塘鵝”，正式升級(jí)為該集團(tuán)的主航道業(yè)務(wù)。據(jù)介紹，塘鵝由塘鵝租售和塘鵝美裝修組成，提供一站式房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，多樣化資產(chǎn)管理整合方案和即裝即住的裝配式整體解決方案。

“房屋租售與房屋裝修這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，一是有空間，二是龍湖也有這方面的基因?！眳莵嗆姳硎荆ㄟ^龍湖獨(dú)有的能力，過去在操作中慢慢找到了一些拓展此業(yè)務(wù)的渠道和機(jī)會(huì)，“這個(gè)機(jī)會(huì)我們不想放棄，也看好行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，但并不急于要達(dá)成怎樣的規(guī)模。”

“龍湖的房屋租售與房屋裝修上升為主航道業(yè)務(wù)。實(shí)際上，從內(nèi)部來看，這兩個(gè)業(yè)務(wù)我們一直在做，它原本屬于我們智慧服務(wù)業(yè)務(wù)的其中一個(gè)子業(yè)務(wù)，包括租售，截至去年年底，已經(jīng)有大概183個(gè)店，到現(xiàn)在已經(jīng)有將近240個(gè)店?！?邵明曉表示。

對(duì)新業(yè)務(wù)的推進(jìn)，邵明曉表示，“節(jié)奏上我們并沒有特別著急，同樣既看重規(guī)模，更看重質(zhì)量。未來兩年不會(huì)給它強(qiáng)制性的數(shù)量化指標(biāo)，更多的是練團(tuán)隊(duì)，把模式做得更加敏捷，另外在用戶端更多地發(fā)現(xiàn)一些撬點(diǎn)?！?/p>

隨著近年來物業(yè)板塊的趨熱，越來越多的房企將物業(yè)板塊分拆上市。對(duì)此，吳亞軍在此次業(yè)績會(huì)上再次重申：“龍湖智慧服務(wù)作為整個(gè)空間即服務(wù)的大業(yè)務(wù)板塊的一環(huán)，沒有分拆上市的計(jì)劃，我們更關(guān)注這個(gè)業(yè)務(wù)的健康發(fā)展，更關(guān)注我們用戶的服務(wù)體驗(yàn)，包括它的成長性?！?/p>

“首先，龍湖市值做高就行，因?yàn)槭兄倒芾聿皇琴Y本運(yùn)作，就是將業(yè)務(wù)夯實(shí)，并層出不窮地展現(xiàn)出來，最后做對(duì)了，過幾年用財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)把它呈現(xiàn)出來，是自然而然的過程?！眳莵嗆娧a(bǔ)充道。

對(duì)于新業(yè)務(wù)的要求，吳亞軍表示，“第一是要盈利，第二是經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，我們對(duì)每個(gè)業(yè)務(wù)都是這樣的要求?！?/p>

新京報(bào)記者 徐倩 封面圖來源 企業(yè)供圖

編輯 楊娟娟 校對(duì) 趙琳