過去十年，融創(chuàng)中國從排名30位開外的區(qū)域型房企，躍升為行業(yè)頭部企業(yè)。近年來，尤其是銷售額突破5500億關(guān)口后，規(guī)模不再是融創(chuàng)發(fā)展的關(guān)鍵詞，利潤、穩(wěn)健、降負(fù)債成為其關(guān)鍵詞。

8月26日，融創(chuàng)中國控股有限公司發(fā)布2020年中期業(yè)績報(bào)告，上半年，融創(chuàng)中國實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入773.4億；核心凈利潤130.4億，同比提升3%；公司擁有人應(yīng)占溢利109.6億，同比增長約6.5%。在業(yè)績平穩(wěn)增長的同時(shí)，融創(chuàng)著力于優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低負(fù)債率與融資成本。

下半年需完成超六成目標(biāo)，機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存

2020年，是融創(chuàng)中國登陸香港資本市場(chǎng)的第十年。公告顯示，自2010年上市起，融創(chuàng)中國實(shí)現(xiàn)了合同銷售額增長77倍、收入增長35倍、核心凈利潤增長17倍、土地儲(chǔ)備貨值增長33倍及凈資產(chǎn)增長27倍的跨越式發(fā)展。據(jù)媒體報(bào)道，在融創(chuàng)中國中期業(yè)績投資者會(huì)議上，孫宏斌表示，“對(duì)融創(chuàng)上市10年的成績特別滿意?！?/p>

上半年，突如其來的疫情，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)從最初的停工停產(chǎn)到后期的復(fù)蘇，經(jīng)歷了一輪蛻變。克而瑞榜研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，TOP100房企全口徑銷售規(guī)模較去年同期減少2.7%，從房企業(yè)績目標(biāo)完成情況來看，除少數(shù)房企業(yè)績完成情況尚佳之外，36家房企中近半數(shù)房企目標(biāo)完成率不足40%。

融創(chuàng)中國也不例外。財(cái)報(bào)顯示，今年上半年，融創(chuàng)中國完成合同銷售金額1952.7億元，目標(biāo)完成率約32.55%。對(duì)此，融創(chuàng)在業(yè)績報(bào)內(nèi)解釋稱，今年一季度，供貨安排受疫情影響有所放緩，銷售受到一定影響，隨著疫情的有效控制，二季度項(xiàng)目逐步復(fù)工復(fù)產(chǎn)，供貨也逐漸充裕，5月份開始實(shí)現(xiàn)銷售額同比增長。

新京報(bào)記者注意到，7月單月，融創(chuàng)中國合同銷售金額同比增長26.97%至522.5億元。今年前7個(gè)月，融創(chuàng)中國累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約2475.2億元，完成全年銷售目標(biāo)約41.25%，也與去年同期基本持平。

按目標(biāo)計(jì)算，融創(chuàng)中國下半年剩余任務(wù)約4047億元，較2019年下半年實(shí)際完成情況增加18%。不過，下半年，該集團(tuán)可售貨值達(dá)6213億，其中76%位于一二線城市。融創(chuàng)中國在業(yè)績報(bào)內(nèi)表示，下半年可售資源充足，該公司將持續(xù)保證推盤節(jié)奏，把握下半年銷售窗口，加速銷售去化。

在貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩看來，下半年去化率需達(dá)65%以上，這對(duì)于融創(chuàng)而言，有機(jī)會(huì)亦有挑戰(zhàn)。

同策研究院資深分析師肖云祥指出，今年上半年由于受疫情影響，融創(chuàng)中國位于華中，特別是疫情中心區(qū)的項(xiàng)目確實(shí)受到影響，但隨著疫情的控制，以及長三角市場(chǎng)的快速復(fù)蘇，融創(chuàng)中國抓住市場(chǎng)機(jī)遇，銷售業(yè)績?nèi)〉昧己帽憩F(xiàn)，體現(xiàn)了其較強(qiáng)的銷售能力。

“從目前來看，公司未來供貨逐漸恢復(fù)正常，此外，從融創(chuàng)歷年的銷售業(yè)績來看，四季度是業(yè)績爆發(fā)期，因此，全年來看，完成業(yè)績目標(biāo)是大概率事件。” 肖云祥稱。

拿地趨于保守，放緩?fù)羶?chǔ)增速

縱觀2020年上半年土地市場(chǎng)，雖然一季度受疫情影響，房企拿地謹(jǐn)慎，但在二季度供需兩旺的情況下，房企也開啟了“搶地”模式。而從拿地銷售比回升的數(shù)據(jù)可以看出，第二陣營房企對(duì)于規(guī)模增長更為急迫，反而是第一陣營房企拿地較為保守。

在持續(xù)升溫的土地市場(chǎng)中，融創(chuàng)中國保持了“冷靜”。上半年，該集團(tuán)新增土地儲(chǔ)備約1730萬平方米，新增貨值約2330億元，同比大幅下降約64%。

對(duì)于拿地放緩，實(shí)際上，在今年年初，孫宏斌就曾表示，除了一些地塊賬算不過來之外，當(dāng)前地價(jià)偏高，等未來土地供應(yīng)量上來，有錢了再去買好的地塊，“在應(yīng)該拿的時(shí)間拿，在應(yīng)該拿的地點(diǎn)拿”。

實(shí)際上，近年來，融創(chuàng)主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)調(diào)控變化，土地儲(chǔ)備增長速度相比之前明顯降低，孫宏斌曾多次發(fā)表“停止在公開市場(chǎng)拿地”、“不看好的地區(qū)和土地，不會(huì)報(bào)名”等論斷。

而不容忽視的是，融創(chuàng)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有“并購?fù)酢敝Q，其擴(kuò)張最主要的方式就是并購。在業(yè)內(nèi)看來，融創(chuàng)正是憑借其在并購市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，才成功避免了招拍掛市場(chǎng)的劇烈競爭。

財(cái)報(bào)顯示，截至今年6月底，融創(chuàng)中國土地儲(chǔ)備約2.48億平方米，土地儲(chǔ)備貨值預(yù)計(jì)超3萬億，其中約80%位于一二線城市，平均土地成本約4300元/平方米。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“在規(guī)模房企中，融創(chuàng)擁有的土地儲(chǔ)備較為優(yōu)質(zhì)，將有力保障融創(chuàng)在未來多年內(nèi)的市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)步提升。所以融創(chuàng)現(xiàn)在沒有土地上的焦慮，可以更輕松地根據(jù)形勢(shì)和環(huán)境來調(diào)整拿地策略?！?/p>

對(duì)于下半年，融創(chuàng)中國在業(yè)績報(bào)內(nèi)表示，將繼續(xù)保持審慎的土地獲取策略，重點(diǎn)關(guān)注一二線核心城市的優(yōu)質(zhì)土地機(jī)會(huì)，嚴(yán)格控制拿地節(jié)奏。

改善資本結(jié)構(gòu)，持續(xù)降杠桿、提利潤

相比規(guī)模，利潤是融創(chuàng)更為關(guān)注的數(shù)字。自2017年孫宏斌向外界表明融創(chuàng)的重要目標(biāo)是降杠桿以來，融資成本、負(fù)債率、現(xiàn)金流、利潤等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)就成為了融創(chuàng)的重點(diǎn)考核指標(biāo)。

今年3月，孫宏斌曾表示，“看我們的土地儲(chǔ)備，我們的銷售肯定是會(huì)穩(wěn)步增長的，但目前的管理還是以利潤為核心的管理，到了這個(gè)規(guī)模后，利潤已變成第一位了，降負(fù)債、穩(wěn)健發(fā)展是第一位。”

從半年報(bào)來看，融創(chuàng)在盈利能力方面仍有著穩(wěn)定表現(xiàn)。今年上半年，融創(chuàng)中國共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入773.4億，較去年同期的768.4億元小幅增加0.7%；實(shí)現(xiàn)核心凈利潤130.4億，同比增長3%；公司擁有人應(yīng)占溢利109.6億，同比增長約6.5%；公司擁有人應(yīng)占凈利潤率14.2%，同比上升0.8個(gè)百分點(diǎn)。

不過，值得注意的是，今年上半年，融創(chuàng)中國的毛利為177.6億元，較去年同期的193.5億元減少15.9億元，約8.3%；期間，毛利率為23.0%，較去年同期的25.2%小幅下降。對(duì)此，融創(chuàng)中國在業(yè)績報(bào)內(nèi)解釋稱，集團(tuán)業(yè)務(wù)合并收益對(duì)應(yīng)的收購物業(yè)評(píng)估增值調(diào)整，導(dǎo)致期間的毛利減少了49.4億元。剔除該等公允價(jià)值調(diào)整對(duì)毛利的影響，上半年毛利為227億元，毛利率為29.3%。

負(fù)債方面，截至今年6月底，融創(chuàng)中國資產(chǎn)負(fù)債率為86.56%，較去年同期下降4.28個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為149%，較2019年末大幅下降23.3個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，億翰智庫分析認(rèn)為，上半年融創(chuàng)中國嚴(yán)控拿地節(jié)奏，這為企業(yè)降負(fù)債提供了有力支持；同時(shí)，利潤釋放增厚，以及合作項(xiàng)目增加、非控股股東權(quán)益提升等，也進(jìn)一步優(yōu)化了企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。在這兩方面因素的共同作用下，融創(chuàng)中國的凈負(fù)債率大幅降低。

此外，融創(chuàng)中國還通過提高銀行類融資占比、把握公開市場(chǎng)融資機(jī)會(huì)、嚴(yán)控信托類融資規(guī)模等多種方式優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，推動(dòng)融資成本的下降。半年報(bào)顯示，今年上半年，融創(chuàng)中國新增有息負(fù)債的加權(quán)平均成本，較2019年全年的該項(xiàng)指標(biāo)下降了1.9個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)億翰監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，上半年融創(chuàng)中國先后發(fā)行了兩筆為期4年和5年的公司債，發(fā)行總額合計(jì)73億元，票面利率僅為4.78%和5.60%。

對(duì)此，肖云祥認(rèn)為，今年上半年融創(chuàng)中國主動(dòng)控制拿地投資力度，在銷售和回款向好的情況下，公司穩(wěn)健性有所回歸。不過，在潘浩看來，融創(chuàng)中國財(cái)務(wù)優(yōu)化仍有較大空間，在資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化與降低負(fù)債水平方面需要做出更多動(dòng)作。

據(jù)悉，接下來，融創(chuàng)還會(huì)在控制成本和提升利潤方面繼續(xù)聚焦?！凹涌焱七M(jìn)杠桿率的降低作為重要措施，將會(huì)落實(shí)在未來三年規(guī)劃里，目前融創(chuàng)的凈負(fù)債率是149%，爭取在今年年底有更大幅度的下降，目標(biāo)是明年將凈負(fù)債率控制到100%以下?！比趧?chuàng)中國行政總裁汪孟德表示。

新京報(bào)記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶