日前，上海鏈家試點(diǎn)“房客分離”服務(wù)模式，要求經(jīng)紀(jì)人在“房源維護(hù)”與“客源服務(wù)”中二選一。看似內(nèi)部業(yè)務(wù)調(diào)整，在業(yè)內(nèi)人士看來，這一舉措打破了行業(yè)“一人吃兩頭”“一手托兩家”的傳統(tǒng)，或促進(jìn)“單邊代理制”提速落地。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，賣房子的難度遠(yuǎn)超幫客戶買房子，這也推動(dòng)房產(chǎn)交易從“撮合型”向“專業(yè)顧問型”轉(zhuǎn)變，通過專業(yè)化分工破解交易困局。值得關(guān)注的是，這一模式能否在更多城市復(fù)制？其是服務(wù)升級(jí)的必然選擇，還是應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下行的權(quán)宜之計(jì)？
經(jīng)紀(jì)人需在房源、客源端“二選一”
日前，上海鏈家的一場(chǎng)內(nèi)部會(huì)議內(nèi)容引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)或迎來服務(wù)模式的變化。
此次會(huì)議透露，上海鏈家經(jīng)紀(jì)人必須在房源端、客源端中二選一。其中，默認(rèn)M序列（店經(jīng)理）自動(dòng)劃為房源端，對(duì)房源做維護(hù)、管理、跟蹤；A序列（經(jīng)紀(jì)人）自動(dòng)劃為客源端，對(duì)購(gòu)房客戶提供咨詢帶看服務(wù)。如有A級(jí)經(jīng)紀(jì)人希望做房源端，可在達(dá)到單量標(biāo)準(zhǔn)后參加競(jìng)聘；同樣如有M想做客源端，也可以發(fā)起申請(qǐng)。
此外，要求鏈家房源端經(jīng)紀(jì)人不可獲客，只能做房源維護(hù)，成交業(yè)績(jī)占比從45%提升至53%，目的在于通過績(jī)效牽引經(jīng)紀(jì)人重視對(duì)房源端、業(yè)主的維護(hù)。
對(duì)于此次調(diào)整，上海鏈家內(nèi)部人士表示，上海鏈家試點(diǎn)全新服務(wù)模式——房客分離，即每位經(jīng)紀(jì)人將專注服務(wù)購(gòu)房客戶或售房業(yè)主單一角色，是希望以更專業(yè)、更專注的服務(wù)，保障交易環(huán)節(jié)中每一方都能獲得專屬、高效、透明的服務(wù)體驗(yàn)。此舉也是嘗試打破傳統(tǒng)服務(wù)模式的局限性，確?？蛻艉蜆I(yè)主的核心訴求得到充分重視與滿足。
雖然這是上海鏈家的一個(gè)內(nèi)部業(yè)務(wù)調(diào)整，但與以往經(jīng)紀(jì)人的“雙邊”居間業(yè)務(wù)不同，在業(yè)內(nèi)人士看來，這無異于向市場(chǎng)釋放一個(gè)信號(hào)——二手房市場(chǎng)即將進(jìn)入“單邊”經(jīng)紀(jì)。一個(gè)業(yè)務(wù)員“吃兩頭”“托兩家”的時(shí)代可能結(jié)束了。但是，也要看到，“單邊”經(jīng)紀(jì)模式目前推廣仍面臨挑戰(zhàn)，比如經(jīng)紀(jì)人需構(gòu)建專業(yè)知識(shí)，短期內(nèi)可能影響部分經(jīng)紀(jì)人的收入等。
另有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海鏈家的“房客分離”目前僅在鏈家內(nèi)部運(yùn)作，“房客分離”尚未實(shí)現(xiàn)跨中介的代理制度，本質(zhì)上仍處于居間模式。但是，從流程上看，無論是房源端還是客源端，都有了更為專業(yè)的、代表自身利益的經(jīng)紀(jì)人服務(wù)，從形式上初具單邊代理的模型。
在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)看來，根據(jù)今年對(duì)全國(guó)二手房中介行業(yè)的監(jiān)測(cè)，單邊代理作為一種新興的房地產(chǎn)服務(wù)和交易模式，正逐漸在部分大城市中出現(xiàn)。該模式的重要表現(xiàn)是：部分中介或機(jī)構(gòu)專為賣方即房東提供服務(wù)，通過專業(yè)化的營(yíng)銷手段和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，致力于縮短二手房房源成交周期，并爭(zhēng)取更高的成交價(jià)。
“相較于傳統(tǒng)中介的‘雙邊’居間模式，單邊代理在信息安全、服務(wù)定制化、交易效率提升、權(quán)益保障等方面展現(xiàn)出顯著優(yōu)勢(shì)，也比較符合目前二手房交易市場(chǎng)的新情況和新訴求?！眹?yán)躍進(jìn)說。
庫(kù)存房源多，倒逼“單邊”代理落地
從目前來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整期，交易周期持續(xù)拉長(zhǎng)已成為行業(yè)現(xiàn)狀。在此情況下，傳統(tǒng)“雙邊”居間模式暴露出交易短板——經(jīng)紀(jì)人同時(shí)服務(wù)買賣雙方，導(dǎo)致客戶與業(yè)主不得不親自參與價(jià)格博弈，經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)服務(wù)價(jià)值難以體現(xiàn)。
上海鏈家內(nèi)部人士表示，隨著成交周期的拉長(zhǎng)，庫(kù)存房源越來越多，客戶獲取信息的渠道也紛繁復(fù)雜，找到合適的房源、快速賣出房子已越來越難?？蛻?、業(yè)主雙方都更需要“懂自己”的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。而在外部環(huán)境，發(fā)達(dá)國(guó)家的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人均為單邊代理，他們像律師一樣只維護(hù)交易中某一方的利益。過去我國(guó)的經(jīng)紀(jì)人是一人服務(wù)兩邊的模式，導(dǎo)致客戶和業(yè)主需要自己主動(dòng)參與到斡旋談判中，為自己的權(quán)益發(fā)聲。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，5月百城二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅擴(kuò)大至0.71%。而二手房在學(xué)區(qū)需求階段性釋放后，年中成交預(yù)計(jì)逐步趨穩(wěn)，但在高掛牌量影響下，短期“以價(jià)換量”仍是市場(chǎng)主流。
此外，另?yè)?jù)上海中原地產(chǎn)二手住宅價(jià)格指數(shù)顯示，5月二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌1.48%。趨勢(shì)上，房?jī)r(jià)還在震蕩筑底的過程中?；诔山凰俣确啪彛袌?chǎng)心態(tài)又出現(xiàn)一些波折。而從掛牌角度來看，5月掛牌量又有所提升，這對(duì)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定帶來一定壓力。
在這樣的市場(chǎng)背景下，如何快速促進(jìn)交易，服務(wù)專業(yè)化成為經(jīng)紀(jì)行業(yè)突圍的關(guān)鍵。在嚴(yán)躍進(jìn)看來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的不斷發(fā)展，尤其是房東對(duì)服務(wù)質(zhì)量要求的提高，傳統(tǒng)“雙邊”居間模式逐漸暴露出一些問題?！皢芜叀贝砟Ｊ介_始在上海等大城市出現(xiàn)，也形成了一些成功的交易案例，并獲得了業(yè)主的認(rèn)同。這一模式為房東和客戶尋找了一條破局之路，目前還很難說其是否會(huì)占有主導(dǎo)地位，但至少各地積極探索新的二手房去化方式。
上海鏈家這場(chǎng)“房客分離”的試點(diǎn)已不僅是企業(yè)內(nèi)部的業(yè)務(wù)調(diào)整，更像是存量房服務(wù)模式轉(zhuǎn)型的風(fēng)向。這一服務(wù)模式能否在更多的城市復(fù)制，仍具有不確定性。值得注意的是，北京鏈家未見有跟進(jìn)動(dòng)作，似乎也暗示這場(chǎng)變革的推廣將比預(yù)期更為謹(jǐn)慎。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟
校對(duì) 楊利
