繼上海、廣州之后，9月29日晚上，深圳也發(fā)布了重磅樓市新政。縱觀深圳此次新政，力度不小，涉及優(yōu)化分區(qū)住房限購政策、取消商品住房和商務公寓轉讓限制、優(yōu)化商品住房和商務公寓價格備案流程、調整個人住房轉讓增值稅征免年限、優(yōu)化個人住房貸款政策、加快構建房地產發(fā)展新模式等六方面內容。

尤其是限購松綁方面，外地人在深圳外圍區(qū)域購房直接取消社?；騻€稅年限限制，無疑將吸引更多外地購房者入場，增加購房需求，從而推動房地產市場的活躍度。同時，增值稅免征年限“5改2”，將加快二手房市場的流轉速度，提高市場流動性。

深圳新政也引爆了市場，中介“忙瘋了”，新京報貝殼財經記者咨詢過程中，有中介太忙中途掛斷了電話；賣房者與買房者也加快了簽約速度。

“昨晚政策出來后，就有客戶約業(yè)主出來談價，有一些客戶當場簽約，我們門店有兩個?！鄙钲谝环慨a中介告訴記者：“今天早上來咨詢的客戶也很多?，F在有‘筍盤’出來，客戶比之前下手快了，不過價格談判空間也小了。我們有一個客戶，之前300萬以下的價格能談，現在是不能低于300萬了。”

取消外圍區(qū)域社保限制，購房門檻大幅降低

在最為關注的限購政策調整方面，相比于廣州的全面取消以及上海的部分放開，深圳力度可謂居中，部分區(qū)域外地人取消購房資格限制。

深圳的限購政策調整分為幾個方面。一是本市戶籍居民方面，在原先本市戶籍居民家庭限購2套住房、本市戶籍成年單身人士（含離異）限購1套住房的基礎上，在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內，可再購買1套住房。

二是在非本市戶籍居民家庭及成年單身人士購房方面，深圳仍然限購1套住房，但是分區(qū)調整了社保年限的限制。其中，在福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道、西鄉(xiāng)街道范圍內購買住房，需提供購房之日前1年在本市連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險證明。

三是在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內購買住房，無需提供個人所得稅或社會保險證明。

今年以來，深圳外地人購房資格調整經歷了“5改3”“3改1”“1改0”。

2月7日，深圳市住房和建設局發(fā)布《關于優(yōu)化住房限購政策的通知》，非本市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）能提供購房之日前3年在本市連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險證明的，限購1套住房。

5月6日，深圳發(fā)布《關于進一步優(yōu)化房地產政策的通知》，分區(qū)優(yōu)化住房限購政策，其中，在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內購買住房，個人所得稅、社會保險的繳交年限要求由3年調整為1年；在其他范圍內購買住房，個人所得稅、社會保險的繳交年限要求仍為3年。

時隔4個月后，深圳再次迎來調整，非核心區(qū)域社保年限“1改0”。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，通俗來說，后續(xù)全國各地購房者到深圳非核心區(qū)購房就沒有約束了，會吸引更多人到深圳購房。此外，兩個及以上未成年子女的非本市戶籍居民家庭方面，此前是部分區(qū)域可以再購買1套住房，現在是擴展到全市。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，盡管國家把調控自主權給到城市，但明確了因城施策地調整限購，而不是一股腦全部退出。此次深圳限購政策的調整，就貫徹了該原則。戶籍家庭和單身保持原有的限購政策基礎上，在外圍區(qū)域可再購買1套住房。主要原因在于，一方面中心區(qū)域供求關系基本平衡，外圍區(qū)域供大于求，而且去年以來外圍區(qū)域房價出現了持續(xù)、大幅度的下調，止跌企穩(wěn)的壓力比較大。

李宇嘉進一步表示，非戶籍繼續(xù)限購1套，但在中心區(qū)買房只需要1年社保，而原來是3年社保；對于外圍區(qū)域則無需社保要求，此前為1年社保，買房的社保門檻大幅度降低。這意味著深圳整體樓市是比較疲弱的，需要通過釋放新需求對沖下滑的趨勢。

增值稅征免年限“5改2”，有利于換房人群

與上海、廣州新政不同的是，深圳此次取消了限售。

根據《通知》，深圳取消商品住房和商務公寓轉讓限制，商品住房和商務公寓取得不動產權登記證書后可上市交易。

更為重要的是，深圳將個人住房轉讓增值稅征免年限由5年調整到2年。

58安居客研究院院長張波認為，“這一條是市場非常期待的，有利于換房人群。大量的以舊換新需求現實存在，但是購房者換房成本高，尤其是交易稅費高，此政策可以有效降低交易成本，有利于市場盤活?！?/p>

此外，深圳優(yōu)化個人住房貸款政策方面。其中，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調整為15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調整為20%。有兩個及以上未成年子女的居民家庭，購買第二套住房的，在辦理個人住房貸款業(yè)務時可適用首套住房貸款政策。深汕特別合作區(qū)首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一調整為15%，取消利率下限。

嚴躍進表示，這些政策對于激活潛在購房需求和降低稅費成本等都具有積極的作用，也在很大程度上促進了買賣等環(huán)節(jié)的活躍。深圳此次政策力度還是較大的，也進一步說明一線城市購房政策持續(xù)寬松。當前包括上海、廣州和深圳持續(xù)對限購等進行調整優(yōu)化或取消，信號意義很強，也在很大程度上影響了市場預期，對于后續(xù)市場的全面回暖具有非常好的帶動作用。

松綁幅度大，新政有助提振樓市預期和成交

對于此次深圳新政，李宇嘉認為，此次深圳限貸、限購政策松動的幅度都比較大，特別是外圍區(qū)域買房無需社保、增值稅免征年限“5改2”，二套房首付下降10個百分點至20%。

深圳中原研究中心認為，深圳此次新政發(fā)布力度非常大。過往為了抑制房價上漲而出臺的限制措施，除了核心區(qū)還要求非深戶一年社保，其他已經基本取消。房地產市場回歸到市場調節(jié)，無論是剛性需求還是投資需求都會出現增長，將極大助力市場止跌企穩(wěn)。

李宇嘉表示，此次政策力度較大的原因在于，一方面深圳樓市下跌幅度大，而且已經進入到“負反饋”循環(huán)；另一方面，近十年來深圳流入人口是國內最多的，年輕人比較多，而且房地產發(fā)展較早，人口規(guī)模大，換房人群也多，也就是剛需和改善都很強，但很多需求卡在首付上、月供上，此次限貸松綁，能極大地降低購房貸款門檻、提升交易意愿。

對于深圳此次新政的影響，李宇嘉表示，在被稱為樓市“銀十”的10月份來臨之際，也是今年最后一個季度來臨之際，新政出臺將帶動樓市預期和交易量提振，為全年增長目標貢獻主力軍的作用，為止跌企穩(wěn)發(fā)揮一線城市基本盤的作用。如果一線城市穩(wěn)定了，以一線城市為核心的三大都市圈樓市就穩(wěn)定了，全國近一半城市的交易市場也就穩(wěn)定了，這是止跌企穩(wěn)的路徑。

新京報貝殼財經記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 楊利