9月14日，備受關注的上海第五批次土地出讓收官。本次出讓兩宗地塊，均位于靜安區(qū)，總出讓面積5.01萬平方米，規(guī)劃建面14.28萬平方米，最終，兩宗地塊一宗溢價成交、一宗底價成交，總成交金額120.25億元。

此次也是上海取消商品住宅用地出讓溢價率上限、對市場熱度較高的地塊實行“雙高雙競”舉措后的第一次土拍。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示：“此次土地交易也為后續(xù)高品質住宅的用地規(guī)則進一步優(yōu)化創(chuàng)造了條件。總體上有助于更合理制定土拍規(guī)則，積極推進高品質住宅的建設?！?/p>

一宗地溢價率超31%，另一宗底價成交

此次出讓的兩宗地塊均位于靜安區(qū)核心位置，但是兩宗地的競拍結果卻是“冰火兩重天”。

此次備受市場關注的靜安區(qū)曹家渡社區(qū)C050301單元9A-20地塊，被擺上拍賣臺，吸引了中海、招商蛇口與南通瑞城聯(lián)合體、越秀與象嶼聯(lián)合體、保利發(fā)展與上海建工聯(lián)合體這4名競買人報名參拍，最終經(jīng)歷了163輪競價后，由招商蛇口與南通瑞城聯(lián)合體以總價56.6億元競得，成交樓面價約11.41萬元/平方米，溢價率31.2%。

出讓資料顯示，該地塊東至規(guī)劃道路，南至上海市公安局、鴻力鴻鵠公寓，西至規(guī)劃綠地、萬春街63弄小區(qū)，北至康定路。此次出讓方式為掛牌，出讓面積18501.78平方米，土地用途為普通商品房，出讓年限70年；起始價為43.14億元，起始樓面價87000元/平方米。

而另外一宗商住混合地塊則出人意料地爆冷。該地塊為靜安區(qū)靈石社區(qū)N070402單元094a-14地塊，用地面積31603平方米，容積率2.95，規(guī)劃建面約9.32萬平方米，起始價約63.66億元，起始樓面價約68280元/平方米。最終由中建玖合底價競得，成交總價63.66億元，成交樓面價68280元/平方米。

嚴躍進分析稱：“此次出讓的兩宗地塊中，曹家渡地塊競爭相對激烈，和此類地塊總價可控、后續(xù)房源消化速度較快等有關。而靈石社區(qū)地塊為底價成交，和總價較高、地塊需自持辦公物業(yè)等有關?！?/p>

對于靜安區(qū)靈石社區(qū)地塊的遇冷，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示：“該地塊有自持的商業(yè)部分，就當前市場環(huán)境來說，商業(yè)自持是需要資金和運營實力的，包括區(qū)域周邊目前已經(jīng)有商業(yè)部分的項目，所以未來租賃可能有一定壓力，所以拿地企業(yè)也會考慮這方面因素?！?/p>

業(yè)內：“新規(guī)”下房企拿地更加理性

事實上，今天也是上海取消商品住宅用地出讓溢價率上限、對市場熱度較高的地塊實行“雙高雙競”舉措后的第一次土拍。

按照新的出讓規(guī)則，靜安區(qū)的這兩宗地塊，均采取了“雙高雙競”模式進行拍賣，曹家渡地塊設定了40%的溢價率上限，而靈石社區(qū)地塊則設定為30%?！半p高雙競”具體是指 “第一輪競高品質”將綠色建筑、超低能耗建筑、裝配式建筑、可再生能源、BIM技術應用等普適要求納入土地出讓合同。“第一輪競價”，對市場熱度較高的地塊，通過出讓前綜合會商機制，合理設定出讓起始價格，確定差異化的溢價空間；“第二輪競高品質”，對“競裝修標準”“競公共設施和開放空間等”“競無償移交政府的高端人才住房”等系列舉措選擇應用、順次競買；“第二輪競價”是通過再次競價,以“價高者得”的方式最終確定競得人。

而今天土拍中兩宗地塊均未觸達限價。對此，中指研究院上海高級分析師陳炬蘭表示：“本輪推出的2宗地塊，都是配套成熟位置較好的優(yōu)質地塊。靜安靈石社區(qū)地塊是大寧板塊核心區(qū)域最后一塊住宅用地，配套成熟且地塊方正，但該地塊有21%的辦公占比，還需要實現(xiàn)‘功能、稅收、注冊’三落地，并達到一定的坪效水平，所以僅有中建玖合托底拿地。而靜安曹家渡社區(qū)地塊近靜安寺、百樂門，是老牌豪宅地段，且地塊無中小套型限制，但地塊整體不方正，并有一條對外開放的公共通道橫穿地塊，未來開發(fā)難度或較大。”

“這兩宗地塊并沒有觸發(fā)第二輪競高品質的階段，也沒有觸發(fā)價高者得的階段，或者說只進入到‘一高一競’的第一輪階段，這說明房企拿地方面雖然積極，但也理性了很多。同時也說明土地市場的競爭主體總體上保持理性的拿地策略?！眹儡S進表示。

新京報貝殼財經(jīng)記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對 盧茜