8月15日，長實集團(tuán)公布2024年度中期業(yè)績。根據(jù)公告，上半年長實集團(tuán)收入220.08億港元，同比減少10.55%；股東應(yīng)占溢利為86.03億港元，同比下降16.7%。

除了長實集團(tuán)外，近期恒隆地產(chǎn)、太古地產(chǎn)、九龍倉置業(yè)、香港置地等在內(nèi)的一眾港資房企也披露了半年度業(yè)績，盈利表現(xiàn)均呈現(xiàn)下滑或虧損狀態(tài)。

對此，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，“資產(chǎn)價格下調(diào)、出租率下降、租賃下行壓力，導(dǎo)致房企資產(chǎn)公允價值縮水，對公司運(yùn)營也帶來較大壓力。”

長實集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)等利潤出現(xiàn)下降

一向穩(wěn)健的港資房企，今年上半年的業(yè)績表現(xiàn)也開始不穩(wěn)定。

財報新鮮出爐的長實集團(tuán)，收入與利潤雙降。收入下降背后主要由于物業(yè)銷售的下降，2024年上半年物業(yè)銷售收入為46.33億港元，同比下降43.78%。從區(qū)域上來看，主要是香港與內(nèi)地的收入減少。

除了收入下降直接帶動長實集團(tuán)的利潤下滑外，還有一些因素也影響了其利潤水平，諸如上半年金融工具虧損了2.07億港元，去年同期為虧損400萬港元，投資物業(yè)公平值增加了14.2億港元，去年同期是26.9億元港元。

與此同時，恒隆地產(chǎn)與太古地產(chǎn)的業(yè)績也出現(xiàn)了下滑。

今年上半年，恒隆地產(chǎn)收入增長17%至61.14億港元。其中，受內(nèi)地奢侈品消費(fèi)疲弱、香港零售及辦公樓市況放緩和人民幣兌港幣貶值三大因素影響，恒隆地產(chǎn)期內(nèi)物業(yè)租賃收入下跌7%至48.86億港元。

在盈利方面，恒隆地產(chǎn)上半年錄得凈利潤約為10.61億港元，同比下跌約55.72%；股東應(yīng)占純利潤為17.35億港元，同比下跌22%。

對于股東應(yīng)占純利下跌，恒隆地產(chǎn)在財報中表示，主要原因是租賃業(yè)務(wù)利潤下降、財務(wù)費(fèi)用上升。另外，受到物業(yè)重估虧損的影響，股東應(yīng)占凈利亦有一定程度的下跌。

太古地產(chǎn)方面，今年上半年，其實現(xiàn)營業(yè)收入72.79億港元，同比下滑0.25%。從收入結(jié)構(gòu)來看，物業(yè)投資收入為67.27億港元，占比達(dá)到92.4%，細(xì)分來看，辦公樓收入出現(xiàn)下降，零售物業(yè)收入出現(xiàn)增長。

在利潤方面，上半年，太古地產(chǎn)股東應(yīng)占基本溢利38.57億港元，同比減少1%；股東應(yīng)占溢利17.96億港元，同比下滑19.21%。

分析來看，太古地產(chǎn)盈利出現(xiàn)下滑主要在于投資物業(yè)公平價值的變動。財報顯示，扣除非控股權(quán)益后，上半年太古地產(chǎn)投資物業(yè)公平值虧損為8.79億港元，2023年上半年的公平值虧損則為16.35億港元，這兩個時期的公平值虧損主要來自香港辦公樓組合。

根據(jù)太古地產(chǎn)財報，上半年其在香港的投資物業(yè)公平值虧損27.02億港元，內(nèi)地錄得收益16.3億港元，美國錄得收益2.41億港元。

太古地產(chǎn)表示，香港辦公樓市場疫后的復(fù)蘇步伐較預(yù)期緩慢，2024年余下時間預(yù)期市況仍然疲弱，租金水平將會繼續(xù)受壓。未來，將通過商戶組合優(yōu)化、營銷推廣及會員獎賞計劃吸引本地顧客和游客，以抵銷外游和游客消費(fèi)模式改變的負(fù)面影響。

九龍倉置業(yè)、香港置地上半年虧損

值得關(guān)注的是，九龍倉置業(yè)與香港置地上半年業(yè)績出現(xiàn)了虧損。

8月份，九龍倉置業(yè)發(fā)布了半年度業(yè)績。根據(jù)公告，上半年九龍倉置業(yè)收入為65.01億港元，同比增長0.43%。在盈利方面，九龍倉置業(yè)未經(jīng)審核基礎(chǔ)凈盈利31.23億港元，同比上漲2%。如果計入投資物業(yè)重估減值，上半年九龍倉置業(yè)由盈轉(zhuǎn)虧，股東應(yīng)占集團(tuán)虧損10.52億港元，去年同期應(yīng)占溢利18.05億港元，大幅度下滑。

根據(jù)公告，今年上半年，九龍倉置業(yè)減值凈額是44.26億港元，去年同期是11.33億港元。

對于業(yè)績表現(xiàn)，九龍倉置業(yè)稱，營商環(huán)境仍然困難，匯率走勢不利、息口高企及人手短缺影響了業(yè)務(wù)營運(yùn)的能力。今年首兩個月，整體零售銷售在低基數(shù)下增長平平，其后在3月份出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，疫情后恢復(fù)向上的走勢中止并掉頭向下，第二季度的零售銷售更出現(xiàn)雙位數(shù)急劇下滑。寫字樓市場受經(jīng)濟(jì)疲弱和供應(yīng)過剩夾擊，預(yù)期租金調(diào)整會持續(xù)直至營商環(huán)境改善為止。酒店業(yè)亦尚未完全恢復(fù)，房價在去年初邊境重開初期有所上升后回落。

出現(xiàn)虧損的還有香港置地，其2024年上半年財報顯示，虧損8.3億美元，基礎(chǔ)虧損達(dá)到700萬美元，而去年同期基礎(chǔ)盈利4.22億美元。

香港置地稱，這歸因于其開發(fā)物業(yè)的一些項目的賬面價值為2.95億美元的非現(xiàn)金撥備，剔除撥備影響，基本利潤為2.88億美元，較上年同期下跌32%。盡管香港辦公樓租賃需求疲軟，新的詢價水平較低，但其中環(huán)物業(yè)投資組合仍保持彈性。

港資房企業(yè)績調(diào)整或?qū)⒊掷m(xù)

可以看出，部分港資房企業(yè)績下滑背后，主要在于投資物業(yè)公允價值的變動。

對于投資性物業(yè)來說，如果市場上行，投資性房地產(chǎn)的公允價值也會上漲。如果市場價格下跌時，投資性房地產(chǎn)的公允價值也會下跌。在會計處理上，公允價值增值收益應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期損益。因此，當(dāng)投資物業(yè)公允價值出現(xiàn)虧損或者下降時，不可避免會拖累業(yè)績表現(xiàn)。

“主要是他們的持有物業(yè)估值變低了，帶來的公允價值變動損益，地產(chǎn)價格快速上漲的時候公允價值是不斷增加的，同樣，價格出現(xiàn)下跌，公允價值也會減少，但是這部分損益對于企業(yè)來說都是‘虛”的，并不是會產(chǎn)生實際虧損，所以，剔除這部分的影響，港資房企今年上半年的盈利情況還是相對可以的?！眱|翰智庫研究中心總經(jīng)理于小雨表示，持有物業(yè)估值下降的另一面，是租金和出租率出現(xiàn)不同程度下滑的一種體現(xiàn)，有物業(yè)經(jīng)營的壓力也在逐步增加。持有物業(yè)經(jīng)營情況還和經(jīng)濟(jì)形勢息息相關(guān)，在消費(fèi)降級的大背景下，對于持有物業(yè)走中高端路線的港資企業(yè)來說，未來盈利也承壓。

7月8日，世邦魏理仕最新發(fā)表的《2024年上半年香港商業(yè)房地產(chǎn)市場觀點(diǎn)》指出，入境旅游復(fù)蘇緩慢、融資成本持續(xù)高企及地緣政治不確定性繼續(xù)為2024年上半年的主要基調(diào)。在此背景下，香港商業(yè)房地產(chǎn)市場整體疲軟。

“在內(nèi)地，以上海興業(yè)太古匯為例，零售銷售額下降19.6%，出租率由2023年的93%降至2024年6月的92%，還是把簽署意向書的準(zhǔn)租戶算進(jìn)來的情況下?！庇谛∮瓯硎?。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)也認(rèn)為，受外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，現(xiàn)在消費(fèi)降級以及辦公消費(fèi)降級趨勢明顯，持有型物業(yè)的運(yùn)營成本沒有下降，甚至還在上升，因此導(dǎo)致現(xiàn)在持有型物業(yè)運(yùn)營增收不增利的情況比較明顯，而企業(yè)物業(yè)租賃收入下行也比較明顯，這對集團(tuán)財務(wù)產(chǎn)生了較大影響?！百Y產(chǎn)價格下調(diào)、出租率下降、租賃下行壓力，導(dǎo)致房企資產(chǎn)公允價值縮水，對公司運(yùn)營也帶來較大壓力?！?/p>

這種現(xiàn)象是否會持續(xù)？在中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水看來，部分港資房企受內(nèi)地房地產(chǎn)市場調(diào)整的影響，業(yè)績出現(xiàn)下滑。港資房企的虧損會延續(xù)一段時間，內(nèi)地業(yè)務(wù)收入占比越大，受的影響越大，后續(xù)期待內(nèi)地房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升，這些房企的業(yè)績也會隨之改善。

宋紅衛(wèi)認(rèn)為，從全球資產(chǎn)配置的安全度來看，內(nèi)地核心城市仍然具備絕對優(yōu)勢，比如上海、北京等城市的豪宅市場熱銷，走出獨(dú)立行情，利潤率很可觀，很多房企都在積極布局這些核心城市的高端改善項目。

新京報記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 楊利