雖然5月民企發(fā)債規(guī)模增加，但整體來看，作為房企融資“主力軍”的信用債的發(fā)行量仍處于近一年最低水平；ABS（資產(chǎn)支持證券）發(fā)行金額不足150億元，規(guī)模也為近一年低位。據(jù)機構數(shù)據(jù)顯示，5月份，房企債券融資總額為216.6億元，同比下降52.9%，環(huán)比下降59.9%。業(yè)內(nèi)人士認為，目前公開市場融資數(shù)據(jù)沒有出現(xiàn)大幅的增長，房企融資環(huán)境難的狀況沒有得到明顯改善。
值得關注的是，從房企融資用途來看，由此前的“借新還舊”向保交樓轉變，用于項目開發(fā)成為新趨勢。
5月房企債券融資額同比下降超五成
中指研究院監(jiān)測，1-5月份，房地產(chǎn)行業(yè)債券融資總額2305.2億元，同比下降25.7%。其中，信用債融資1616.4億元，同比下降19.5%，占比達七成；海外債發(fā)行金額24.7億元，同比下降77.7%；ABS融資664.1億元，同比下降32.5%。
從單月來看，融資形勢也不甚樂觀。5月份，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為216.6億元，同比下降52.9%，環(huán)比下降59.9%。在融資結構上，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資105.6億元，同比下降56.2%，環(huán)比下降73.1%，占比48.8%；ABS融資111.0億元，同比下降43.2%，環(huán)比下降20.8%，占比51.2%。
通過上述數(shù)據(jù)不難看出，信用債是房企融資的“主力軍”。3月份房企信用債發(fā)行總量為本年度高點，4-5月份，信用債發(fā)行總量環(huán)比連續(xù)下降，5月份發(fā)行量為近一年最低水平。與此同時，ABS發(fā)行金額同環(huán)比均下降，一方面是因為上年高基數(shù)的影響，另一方面發(fā)行規(guī)模不足150億元，也為近一年低位。
據(jù)中指研究院研究主管陶淑茹分析，5月份民營房企發(fā)債規(guī)模和范圍有所增加，連續(xù)3個月小幅上升。5月份，新城控股、濱江集團、新希望地產(chǎn)等3家民營和混合所有制房企成功完成信用債發(fā)行，發(fā)行金額28.6億元。其中，5月28日，濱江集團成功發(fā)行了總額為7億元的債券。但是從今年整體來看，“總體覆蓋范圍相對狹窄，這與當前房企風險出清進展緩慢、偶有民營房企出險密切相關。”
5月份，保利發(fā)展、珠江實業(yè)等央國企發(fā)行信用債規(guī)模較高。其中，5月30日，保利發(fā)展在銀行間債券市場發(fā)行20億元3年期中期票據(jù)，除了置換即將到期的債務融資外，14億元用于重慶麓谷林語項目開發(fā)建設。對此，保利發(fā)展強調，本期募集資金不涉及“地王”項目。項目五證、環(huán)評、立項證件齊全，合法合規(guī)，項目企業(yè)自有資金比例不低于項目總投資的30%。
從當前房企的融資用途看，在保交樓的趨勢下，房企用于項目開發(fā)成為新趨勢，而此前房企發(fā)債用于“借新還舊”以及解決流動性問題曾經(jīng)是融資主流。
值得關注的是，近期，房企新增融資利率普遍較低，很多房企境內(nèi)債融資利率低于3%。典型的如保利發(fā)展20億元中期票據(jù)平均利率僅為2.52%。據(jù)中指研究院監(jiān)測，5月債券融資平均利率為2.72%，同比下降0.7個百分點，環(huán)比下降0.34個百分點。其原因之一是5月短期融資券及低息CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）占比較高，帶動融資綜合平均利率下降。
雅居樂、金科股份等房企現(xiàn)債務違約
房企債務風險防范處置仍是當前重要內(nèi)容。6月5日，萬科發(fā)布公告，償還于6月7日到期的本金為6億美元的中期票據(jù)。此前，萬科如期償還今年3月11日和5月25日到期的美元債。
事實上，近日，萬科的資產(chǎn)轉讓以及加快融資節(jié)奏，提高了其短期的安全閾值。比如，5月27日，萬科深圳灣超級總部基地地塊正式完成轉讓，深圳地鐵集團和深圳百碩迎海公司以掛牌底價22.35億元拿下，深圳地鐵是萬科的大股東。此外，5月23日，萬科與招商銀行等頭部金融機構簽訂協(xié)議，獲得200億元銀團貸款，抵押物為萬科旗下萬緯物流股權，目前已到賬100億元。
與萬科安全落地不同，5月份仍有多家房企宣布債務違約。
5月14日，被稱為房地產(chǎn)“華南五虎”之一的雅居樂發(fā)布債務違約公告，未能在寬限期內(nèi)支付一筆4.83億美元票據(jù)利息。自兩年前，雅居樂就顯現(xiàn)出流動性壓力，此后通過出售資產(chǎn)和股權轉讓等方式回血，并采取配股融資、債務展期、申請融資白名單等方式來改善融資環(huán)境。但最終其仍未避免出現(xiàn)實質性違約。
此外，5月27日，金科股份公告顯示，一筆3.25億美元且票面利率為6.85%的優(yōu)先票據(jù)，將于2024年5月28日法定到期。鑒于目前境內(nèi)現(xiàn)金流嚴重受限，無法予以支付；弘陽地產(chǎn)也發(fā)布公告稱，2024年5月票據(jù)預計不會在到期日支付，將觸發(fā)違約事件。
值得關注的是，“房企接連出現(xiàn)債務違約。這不僅僅是企業(yè)自身經(jīng)營的問題，更是市場超跌背景下行業(yè)普遍存在的問題?！辩R鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，目前公開市場融資數(shù)據(jù)還處于低位狀態(tài)，沒有出現(xiàn)大幅的增長，尤其是民營房企融資環(huán)境難的狀況沒有得到明顯改善。
在克而瑞研究院分析師房玲看來，隨著近年來出險房企不斷增多，整體行業(yè)信用風險上升，在此背景下，供應商或上下游企業(yè)對于房企的商業(yè)承兌匯票保持謹慎態(tài)度，采用現(xiàn)金交易或其他付款方式成為主流，進一步壓降了房企新簽發(fā)的應付票據(jù)規(guī)模。
5月17日，國務院新聞辦公室舉行國務院政策例行吹風會。據(jù)國家金融監(jiān)督管理總局副局長肖遠企介紹，截至5月16日，商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元。金融監(jiān)管總局還會加大工作力度，一方面支持存量融資合理展期，截至3月末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款展期余額同比增長147%，對存量的房地產(chǎn)貸款繼續(xù)延長貸款期限；另一方面，積極做好房地產(chǎn)新增信貸投放。今年一季度，商業(yè)銀行新發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款9636億元，比去年第四季度均有較大增長。
新京報 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 趙琳
