4月30日，自然資源部正式出臺(tái)文件，商品住宅庫存壓力大、去化周期超長的城市，將暫停新增商品住宅用地出讓。

當(dāng)天，自然資源部辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》(以下簡稱《通知》)，要求嚴(yán)格落實(shí)對(duì)應(yīng)去化周期的住宅用地供應(yīng)機(jī)制，遏制部分城市住宅用地供應(yīng)不合理增長。其中，商品住宅去化周期超過36個(gè)月的城市，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓。

對(duì)此，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負(fù)責(zé)人表示，《通知》主動(dòng)對(duì)接住房建設(shè)需求，嚴(yán)格落實(shí)“以需定供”，統(tǒng)籌安排全年的住宅用地供應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系健康穩(wěn)定。

“去化周期超36個(gè)月的城市，應(yīng)暫停增量宅地出讓”

《通知》要求，合理控制新增商品住宅用地供應(yīng)，各地要根據(jù)市場需求及時(shí)優(yōu)化商業(yè)辦公用地和住宅用地的規(guī)模、布局和結(jié)構(gòu)，完善對(duì)應(yīng)商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供應(yīng)調(diào)節(jié)機(jī)制。

其中，對(duì)于商品住宅去化周期超過36個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，同時(shí)下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個(gè)月以下；商品住宅去化周期在18個(gè)月（不含）-36個(gè)月之間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動(dòng)態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。各地商品住宅去化周期、盤活存量商品住宅用地?cái)?shù)據(jù)按季度動(dòng)態(tài)更新。

上述負(fù)責(zé)人表示：“近年來，自然資源部建立了對(duì)應(yīng)商品房去化周期和土地存量的住宅用地供應(yīng)雙向調(diào)節(jié)機(jī)制，要求因城施策安排住宅用地供應(yīng)，凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市，應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)控制商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。此次《通知》對(duì)此作出了進(jìn)一步部署，要求各地在年內(nèi)實(shí)施供地的過程中，嚴(yán)格對(duì)照最新的商品住宅去化周期，及時(shí)調(diào)整商品住宅用地供應(yīng)量。”

同時(shí)，繼續(xù)大力保障保障性住房用地供應(yīng)。其中，要求各地要根據(jù)保障性住房建設(shè)計(jì)劃，在供地計(jì)劃中優(yōu)先安排、應(yīng)保盡保。要多措并舉，統(tǒng)籌盤活各類存量土地用于保障性住房建設(shè)。對(duì)于納入城中村改造計(jì)劃的項(xiàng)目涉及的住宅用地，其中確實(shí)用于安置房建設(shè)的要優(yōu)先保障土地供應(yīng)；以市場化方式出讓用于建設(shè)可售商品住宅的，應(yīng)按照本通知要求實(shí)行供地調(diào)控。　　

此外，《通知》還要求加大閑置土地處置，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范。嚴(yán)格執(zhí)行住宅用地收回的有關(guān)要求各地要依托土地市場動(dòng)態(tài)監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)，掌握超期未動(dòng)工兩年以上住宅用地底數(shù)，持續(xù)動(dòng)態(tài)更新，擬訂分類型、分步驟的處置方案并組織實(shí)施，建立臺(tái)賬，實(shí)行銷號(hào)管理。對(duì)于超期未動(dòng)工兩年以上的閑置住宅用地，該收回的要依法收回。對(duì)此，上述負(fù)責(zé)人表示：“此舉在于加強(qiáng)存量住宅用地盤活，加大閑置土地處置力度，要求各地及時(shí)擬訂處置方案并組織實(shí)施，積極防范房地產(chǎn)市場及政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。”

百城中41個(gè)城市去化周期超36個(gè)月，三四線城市居多

根據(jù)上海易居研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至3月份，全國百城新建商品住宅庫存去化周期即存銷比為25.3個(gè)月，其含義是：按照目前既有的銷售速度，市面上的新房庫存規(guī)模需要25.3個(gè)月時(shí)間才能消化完。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)“開發(fā)-預(yù)售”的工程建設(shè)關(guān)系，存銷比合理值界定為12-14個(gè)月。這就說明當(dāng)前去化周期明顯偏高，其對(duì)房企去庫存和資金狀況安全等都容易產(chǎn)生困擾。

目前，自然資源部并未直接公布去化周期超36個(gè)月的城市名單，因此，援引機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的去化周期即存銷比作為參考。根據(jù)上海易居研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至3月份，在百城樣本城市中，有41個(gè)城市去化周期超過36個(gè)月，多為三四線城市，其中，韶關(guān)、西寧、舟山、洛陽、哈爾濱、嘉善、唐山等城市去化周期普遍超過3年的水平。此外，去化周期超36個(gè)月的城市還包括福州、武漢等。

與此同時(shí)，百城中去化周期偏低的10個(gè)城市為上海、鄭州、沈陽、南昌、珠海、濟(jì)南、三亞、杭州、中山和成都，此類城市去化周期總體在12個(gè)月左右水平。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉分析稱：“以去化周期36個(gè)月來衡量是否需要繼續(xù)進(jìn)行供地，即使按照狹義庫存去化周期（拿到預(yù)售許可證未售），30個(gè)大中城市中也僅有上海、廣州、杭州、寧波、合肥、西安、濟(jì)南、長沙等近半數(shù)城市具備繼續(xù)供地的條件。如果按照廣義庫存去化周期（已拿地未售面積），那么上述城市估計(jì)還要至少減半，預(yù)計(jì)僅有杭州、合肥、寧波等少數(shù)城市具備繼續(xù)供地條件。而對(duì)于大部分三四線城市來說，具備36個(gè)月以下庫存去化周期的城市更少?！?/p>

上海易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“從去化指標(biāo)來看，3月份百城去化周期創(chuàng)下歷史新高，也說明去化壓力非常大，亟須探尋新動(dòng)力源。當(dāng)然，此類動(dòng)力源正在逐漸豐富，尤其是一季度的‘以舊換新’等工作，對(duì)于后續(xù)各地探索去庫存等都有積極啟發(fā)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場正處于積極的調(diào)整和轉(zhuǎn)型過程中，庫存壓力的化解需要一定的時(shí)間。由于房地產(chǎn)總體基本面持續(xù)轉(zhuǎn)好，所以相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)可控，壓力也有進(jìn)一步釋放的空間?！?/p>

“二季度，各地去庫存有持續(xù)改善的空間?！眹?yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道：“二季度各類政策有進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整的空間，尤其是各地在戶籍政策放開、限購政策放開、房貸利率下限放開等措施支持下，比如京津進(jìn)一步放開限購，市場復(fù)蘇的政策環(huán)境更加友好，進(jìn)而助力新房去庫存。此外，房價(jià)趨穩(wěn)也將帶來積極因素。當(dāng)前各地房價(jià)泡沫積極去除，客觀上使得認(rèn)購新房的性價(jià)比明顯提高。市場預(yù)期轉(zhuǎn)好，將為新房去庫存帶來更充足的信心和動(dòng)力，進(jìn)而促進(jìn)庫存指標(biāo)向好發(fā)展?！?/p>

新京報(bào)記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶