短短24天時(shí)間里，上海3個(gè)千萬級別的高端樓盤相繼入市熱銷，引發(fā)了市場關(guān)注。
4月21日，上海最新開盤的位于黃浦區(qū)外灘核心的“融創(chuàng)外灘壹號院二期”，首批204套房源在4小時(shí)內(nèi)盡數(shù)賣出，單日開盤總收金約99.97億元，這也是近期不到一個(gè)月時(shí)間里第三個(gè)熱銷的單價(jià)每平方米超16萬元高端盤。
隨著上海第三批次、第四批次新盤供應(yīng)中高端項(xiàng)目的增多，上海高端住宅市場在今年春節(jié)后持續(xù)火熱。那么，這種火熱能持續(xù)多久？能全面帶動(dòng)上海樓市回暖嗎？
融創(chuàng)外灘壹號院熱銷背后
開盤即售罄、100%去化率、單日銷售額99.97億元，這是融創(chuàng)外灘壹號院二期昨日入市的成績單。
但是，融創(chuàng)外灘壹號院二期熱銷的背后特殊的歷史原因也值得關(guān)注，首先就是上海董家渡地塊的特殊性。
上海黃浦區(qū)尤其是外灘一帶其實(shí)是很難有新盤推出的，董家渡地塊就是外灘僅剩的未開發(fā)地塊，其比鄰黃浦江、豫園，總建筑面積約62.80萬平方米，地塊稀缺性不言而喻。
上海外灘核心如此稀缺的地塊之所以能夠保留至今，也是有其特別的歷史原因。時(shí)間追溯到2002年，泛海控股零成本拿下該地塊，只需承擔(dān)拆遷費(fèi)用。然而，此后十余年，泛?？毓刹]有開發(fā)該地塊，直至2018年，泛?？毓蓚鶆?wù)危機(jī)難解，遂將董家渡項(xiàng)目賣給了融創(chuàng)中國。
2019年，融創(chuàng)中國以125.5億元現(xiàn)金、承擔(dān)23.3億元債務(wù)的代價(jià)，收購北京泛海國際項(xiàng)目1號地塊和上海董家渡項(xiàng)目的全部股權(quán)。在交易完成后，融創(chuàng)中國開發(fā)了豪宅項(xiàng)目融創(chuàng)外灘壹號院，先后于2019年7月和9月兩次開盤，售價(jià)12.1萬元/平方米左右，并為融創(chuàng)順利回籠了150億元資金，直接覆蓋了當(dāng)時(shí)接盤的支出費(fèi)用。
但是，此后融創(chuàng)也陷入債務(wù)危機(jī)，而董家渡后續(xù)地塊的拆遷費(fèi)用尚需投入百億元，這也令董家渡地塊二度擱置開發(fā)。2022年底，融創(chuàng)與中國華融、以浦發(fā)銀行牽頭的6家銀行組成的銀團(tuán)、中信信托就融創(chuàng)外灘壹號院項(xiàng)目（12和14號地塊）達(dá)成融資合作，為項(xiàng)目拉來了總計(jì)120億元的資金。
由此，該項(xiàng)目新增了兩名股東——中信信托有限責(zé)任公司、蕪湖華融資本創(chuàng)譽(yù)投資中心，分別持股64.678%、25%，而融創(chuàng)的持股比例也因此從100%下降至10.322%。
也就是說，雖然由融創(chuàng)中國操盤和命名的融創(chuàng)外灘壹號院二期“叫好又叫座”，但是融創(chuàng)中國吃到的“紅利”也只有約10%，“肥肉”早已被割去了大半。
同時(shí)，由這塊地的歷史原因也可以看出，其三次易主、二度被擱置開發(fā)才會(huì)形成今天延遲入市的局面，也客觀上造成了其成為黃浦區(qū)外灘上僅剩的高端住宅，所以該項(xiàng)目產(chǎn)品入市熱銷也在意料之中。
另外，還有一個(gè)需要關(guān)注的點(diǎn)是，盡管開盤即售罄，但是融創(chuàng)外灘壹號院二期并未觸發(fā)積分，只是觸發(fā)了“五年限售”?！叭趧?chuàng)外灘壹號院二期的上車門檻比較高，單套起步價(jià)3500萬元，在近期入市的豪宅盤中也屬于單套總價(jià)較高的，再加上近期上海高端盤扎堆入市，高端需求也有陸續(xù)消化和分流。”上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示。
高端盤火熱行情能否持續(xù)？
春節(jié)以后，由于上海第三批、第四批新盤供應(yīng)清單中加大了對高端住宅產(chǎn)品的供應(yīng)，其中不乏多個(gè)市中心單價(jià)超16萬的高端盤。如今，這些高端盤頻頻入市，也不斷刷新紀(jì)錄，攪動(dòng)了上海樓市的“一池春水”。
最值得關(guān)注的是近期3個(gè)熱銷的千萬級別高端盤，均獲得了市場極大的關(guān)注。3月28日，位于上海新天地板塊的中?！ろ槻晾镩_盤，憑借總銷金額約196.5億元的成績，刷新了中國樓市開盤紀(jì)錄；4月18日，上海陸家嘴豪宅“濱江凱旋門”開盤售罄，總價(jià)1.1億元“樓王”開場即被選購，單日收金70.27億元；4月21日，上海黃浦濱江“融創(chuàng)濱江壹號院二期”再度售罄。
據(jù)新京報(bào)此前報(bào)道，上海這波高端盤熱銷的行情原因在于高端住宅市場的火熱，源于高端住宅產(chǎn)品扎堆供應(yīng)、一二手房倒掛、上海高端購買力的釋放。
但是，在經(jīng)歷過這波“小陽春”熱之后，上海高端樓盤還能火多久？
“高端住宅市場走熱主要是因?yàn)樽罱路亢勒压?yīng)的關(guān)系，以前都是‘壓’著的，供需不平衡，高端改善需求沒有得到釋放。但是，在這波購買力釋放后，上海下半年供應(yīng)端還有沒有足夠的量、市場需求端還能不能持續(xù)，都還需要打個(gè)問號?！北R文曦表示。
與此同時(shí)，記者也注意到，和融創(chuàng)外灘壹號院二期所在的董家渡地塊二度擱置的開發(fā)經(jīng)歷相似，濱江凱旋門前期也有因港資開發(fā)商新鴻基地產(chǎn)“擱置開發(fā)”而形成了延遲入市的情況。所以，從這兩塊地來看，一塊是外灘僅剩的稀缺地塊，一塊是陸家嘴浦明路上沿江的最后一個(gè)新盤，兩者都有因?yàn)闅v史原因而延遲入市的背景。那么，這樣特殊的地塊推出一塊少一塊，上海市中心的供應(yīng)量也會(huì)越來越少。
“像外灘、新天地、陸家嘴濱江這些地方已經(jīng)幾乎沒有新的土地可以供應(yīng)了，這次高端盤集中供應(yīng)說明上海也把‘壓箱底’的存貨拿了出來，而且，這波高端盤熱持續(xù)后，前期積壓的需求得以釋放。”盧文曦表示。
那么，這波高端盤行情能否將熱度傳導(dǎo)到整個(gè)上海樓市？“雖然高端盤火熱，但上海樓市中的‘剛改’，也就是基本的改善需求，表現(xiàn)得就不那么好了，分化比較明顯，而且上海一手房和二手房市場也表現(xiàn)得比較分化，二手房市場還在降溫，價(jià)格還在持續(xù)下探，‘以價(jià)換量’的情況比較多?！北R文曦表示。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年3月份，上海新房房價(jià)指數(shù)環(huán)比上漲0.5%，領(lǐng)漲全國；同比上漲4.3%，位居全國第二；而上海二手房房價(jià)指數(shù)環(huán)比下跌0.3%，同比下跌6.9%。
新京報(bào)記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對 王心
