“當(dāng)前，房地產(chǎn)的難點(diǎn)是資金?！?月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（以下簡稱“住建部”）部長倪虹在十四屆全國人大二次會(huì)議民生主題記者會(huì)上表示。
從當(dāng)前機(jī)構(gòu)發(fā)布的房企融資情況來看，2月份受春節(jié)假期影響，房企融資數(shù)據(jù)顯著下降，不過，3月份房企融資已現(xiàn)回溫。2024年，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制有建立，將進(jìn)一步支持房地產(chǎn)融資。除此之外，在業(yè)內(nèi)人士看來，房企還要抓住政策契機(jī)積極融資，可從存量與增量兩方面“節(jié)流開源”，增強(qiáng)流動(dòng)性。
3月份房企融資頻率加速
受上年和上月高基數(shù)影響以及受春節(jié)假期影響，2月份房企融資數(shù)據(jù)顯著下降。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2月份65家典型房企的融資總量為218.87億元，環(huán)比減少47.2%，同比減少49.3%，創(chuàng)下了2021年以來的單月融資新低。值得關(guān)注的是，在融資結(jié)構(gòu)方面，ABS（資產(chǎn)證券化）融資為109.17億元，環(huán)比增加481.3%，同比增加504.8%，主要是因?yàn)?月份華潤置地的消費(fèi)類公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）成功發(fā)行，融資總額約為69.18億元。
此外，另據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2月份房地產(chǎn)行業(yè)ABS融資147億元，占比47.5%；ABS發(fā)行金額同環(huán)比大幅增加，主要因上年及上月同期低基數(shù)影響。其中，類REITs是發(fā)行規(guī)模最大的一類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。
據(jù)悉，深圳市人才安居集團(tuán)完成發(fā)行“中信建投-深圳人才安居租賃住房2024年第1期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（類REITs）”，發(fā)行規(guī)模8.65億元，優(yōu)先級(jí)證券收益率3.00%。本期項(xiàng)目的兩個(gè)底層資產(chǎn)均為保障性租賃住房，募集資金將有助于公司后續(xù)保障性租賃住房的建設(shè)發(fā)展及運(yùn)營。
在2月份新發(fā)行境內(nèi)信用債的房企中，珠江實(shí)業(yè)共發(fā)行2筆中期票據(jù)，發(fā)行金額達(dá)27億元，也是2月份發(fā)債金額最多的企業(yè)；同時(shí)，保利發(fā)展發(fā)行了1筆25億元的超短融，發(fā)行利率為2.43%。此外，2月份僅濱江一家民營和混合所有制房企成功完成信用債發(fā)行，其發(fā)行了2024年度第一期短期融資券，實(shí)際發(fā)行總額也為7億元，發(fā)行利率為3.64%。
值得關(guān)注的是，3月份房企融資的速度正在加快。其中，3月5日，保利發(fā)展披露擬發(fā)行不超38億元中期票據(jù)；3月8日，信達(dá)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬申報(bào)發(fā)行不超過200億元的債務(wù)類融資產(chǎn)品，此舉旨在進(jìn)一步拓寬公司的融資渠道，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本。
2月份出現(xiàn)一家房企違約
債務(wù)違約一直是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，2月份有一家房企出現(xiàn)違約。其中，2月14日華南城發(fā)布公告稱，企業(yè)不會(huì)支付“2024年10月票據(jù)”于2月9日到期的強(qiáng)制贖回款項(xiàng)以及“2024年4月票據(jù)”于2月12日到期的一筆利息，從而導(dǎo)致上述兩筆票據(jù)發(fā)生違約事件。
由于近期房企融資仍然較為低迷，再加上房地產(chǎn)銷售仍未復(fù)蘇，因此未來仍可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件，流動(dòng)性問題需要行業(yè)注意。據(jù)克而瑞信息顯示，提前關(guān)注到2024年3月將有19筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為581億元，環(huán)比增長47%。
進(jìn)入3月份，萬科票據(jù)事件受到關(guān)注。3月8日，萬科發(fā)布公告稱，已按票據(jù)尚未償還本金金額連同累計(jì)至到期日的利息資金合計(jì)約6.47億美元存入于代理行指定銀行賬戶，以全數(shù)償付到期票據(jù)本息。據(jù)此前公告，2018年12月11日，萬科全資子公司在香港聯(lián)合交易所披露，其發(fā)行了于2024年到期6.3億美元的5.35%中期票據(jù)，該票據(jù)將于今年3月11日到期。隨后，即將到期的這筆票據(jù)一直受到市場(chǎng)關(guān)注，甚至引發(fā)各種猜測(cè)，直至萬科發(fā)布這則自愿性公告才有了終結(jié)。
此外，3月6日，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告稱，無法按期償還一筆利率為8.35%的2億美元優(yōu)先票據(jù)。目前在債權(quán)人的支持下，正榮地產(chǎn)正在實(shí)施境外整體債務(wù)管理方案，并計(jì)劃于5月2日召開聆訊。而正榮地產(chǎn)債務(wù)違約要追溯到2022年。當(dāng)年5月31日，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司預(yù)計(jì)無法支付2020年5月票據(jù)、2021年6月票據(jù)、2020年9月票據(jù)、2020年6月票據(jù)及2020年1月票據(jù)各自的利息，共計(jì)5300萬美元。同時(shí)，公司還表示無法于6月5日支付2019年11月票據(jù)的利息1372.5萬美元。
值得關(guān)注的是，倪虹強(qiáng)調(diào)：“對(duì)于嚴(yán)重資不抵債、失去經(jīng)營能力的房企，要按照法治化、市場(chǎng)化原則，該破產(chǎn)破產(chǎn)、該重組重組；對(duì)于損害群眾利益行為，依法堅(jiān)決予以查處，讓他們付出應(yīng)有代價(jià)?！?/p>
優(yōu)化存量債務(wù)，爭(zhēng)取融資增量
“2023年，面對(duì)個(gè)別房企資金鏈斷裂、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整等風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)，在黨中央、國務(wù)院堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下，住建部會(huì)同有關(guān)部門出臺(tái)了一系列政策措施，包括‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’、降低貸款首付比例和利率、支持居民換購住房稅費(fèi)優(yōu)惠等，指導(dǎo)地方政府因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，抓好保交樓工作，守住了不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。”倪虹這樣表示。
2024年，在防風(fēng)險(xiǎn)上，倪虹提出，一視同仁支持不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。好的企業(yè)有困難項(xiàng)目，困難企業(yè)也有好的項(xiàng)目。為此，住建部會(huì)同金融監(jiān)管總局指導(dǎo)地方建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，按照“一項(xiàng)目一方案”提出“白名單”。
據(jù)悉，2月29日，住建部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合召開的城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制視頻調(diào)度會(huì)上強(qiáng)調(diào)：按照協(xié)調(diào)機(jī)制“應(yīng)建盡建”原則，3月15日前，地級(jí)及以上城市要建立融資協(xié)調(diào)機(jī)制，既要高質(zhì)量完成“白名單”推送，又要高效率協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目的難點(diǎn)問題。
整體來看，房企的融資環(huán)境持續(xù)改善，優(yōu)質(zhì)“白名單”項(xiàng)目的融資也有了初步的落地。目前，全國31個(gè)省份312個(gè)城市已經(jīng)建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，上報(bào)“白名單”項(xiàng)目約6000個(gè)，其中，82.8%是民營企業(yè)和混合所有制企業(yè)的項(xiàng)目。截至2月底，商業(yè)銀行已經(jīng)審批貸款超過2000億元。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，融資“白名單”對(duì)于房企整體融資的改善效果仍然有待觀察。
在中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜看來，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，進(jìn)一步支持房地產(chǎn)融資，房企要抓住政策契機(jī)積極融資，可從存量與增量兩方面“節(jié)流開源”，增強(qiáng)流動(dòng)性。
在存量債務(wù)方面，陳文靜建議，房企可利用現(xiàn)有政策做好債務(wù)接續(xù)，進(jìn)行合理展期，從而優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。房企可利用增信支持政策，借助信用保護(hù)工具、連帶責(zé)任擔(dān)保等增信方式通過發(fā)行債券實(shí)現(xiàn)“借新還舊”，進(jìn)而優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。同時(shí)，金融16條支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，房企可與金融機(jī)構(gòu)和投資人協(xié)商延長債務(wù)期限，從而緩解當(dāng)前債務(wù)壓力，降低違約風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。
在爭(zhēng)取融資增量方面，陳文靜表示，企業(yè)應(yīng)把握最新政策，盤活經(jīng)營性資產(chǎn)，拓展融資渠道，從而增厚安全墊。首先，房企可利用城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制向監(jiān)管部門推送項(xiàng)目獲得融資，保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。其次，房企可通過發(fā)行ABS、REITs等方式盤活經(jīng)營性物業(yè)，同時(shí)可在2024年底之前將經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還存量貸款和公開市場(chǎng)債券。最后，房企可利用“三大工程”政策支持，為城中村改造與配售型保障房等項(xiàng)目爭(zhēng)取融資支持。
新京報(bào)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶
