房地產(chǎn)市場的投資形勢緊跟房企的融資行情。2023年，房企融資支持政策雖然邊際改善，但是非銀融資規(guī)模延續(xù)下降態(tài)勢。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2023年，房地產(chǎn)行業(yè)共實現(xiàn)非銀類融資7222.7億元，同比下降15.1%，其中，信托銳減，海外債保持低水平，信用債、ABS（資產(chǎn)證券化）發(fā)行占比提升，成為融資主力。
2024年，房企的償債壓力仍在。業(yè)內(nèi)人士表示，在當(dāng)前行業(yè)風(fēng)險仍未完全出清，房企應(yīng)當(dāng)抓住當(dāng)前不同渠道的窗口期，根據(jù)自身情況補充資金，盡快適應(yīng)新周期下的融資模式。
信用債、ABS成為融資主力
房地產(chǎn)行業(yè)自2021年下半年開始進入下行周期，2023年延續(xù)了下降態(tài)勢。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2023年，房地產(chǎn)行業(yè)共實現(xiàn)非銀類融資7222.7億元，同比下降15.1%，降幅較2022年收窄。其中，信托銳減，海外債保持低水平，信用債、ABS發(fā)行占比提升，成為融資主力。
從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金來看，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為11.7萬億元，同比下降13.4%，較1-10月收窄0.4個百分點。
通過上述數(shù)據(jù)不難看出，房企到位資金的規(guī)模延續(xù)2022年以來的下降態(tài)勢，國內(nèi)貸款占比略有提升、自籌資金占比下降，實際融資環(huán)境仍未顯著回暖。事實上，市場復(fù)蘇的不確定性增加了投資人對房地產(chǎn)行業(yè)的疑慮，也使得企業(yè)對新增融資采取謹(jǐn)慎態(tài)度，融資規(guī)模仍在縮減中。
克而瑞認(rèn)為，2023年發(fā)債房企隊伍中多為“老面孔”，當(dāng)前融資開閘僅限于部分房企。其中，國企、央企發(fā)債數(shù)量過半，發(fā)債規(guī)模位于前列的包括廈門國貿(mào)、招商蛇口及金融街等，均達百億級別；此外，民企中有14家房企發(fā)行了新債券，其中只有美的置業(yè)、龍湖集團、濱江集團、新城控股、卓越集團、金輝集團、中駿集團、新希望地產(chǎn)8家企業(yè)下半年仍有新債券發(fā)行。
在融資政策的利好下，房企高息融資減少，資金成本也在下降。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2023年，房地產(chǎn)行業(yè)平均融資利率為3.81%，同比下降0.16個百分點。受到高成本的信托融資規(guī)模下降和成本下降等因素的影響，行業(yè)平均融資成本明顯下降。
融資政策保持寬松基調(diào)
眾所周知，2023年融資政策仍舊保持寬松基調(diào)，尤其是更加強調(diào)“一視同仁對待不同所有制企業(yè)”，針對性解決當(dāng)前民營房企融資難問題。
自2022年底以來，中央加大對房地產(chǎn)企業(yè)融資支持力度，最為代表性的是“金融16條”等政策先后出臺。2023年7月，央行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于延長金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》，將“金融16條”中兩項有適用期限的政策統(tǒng)一延長至2024年12月底，引導(dǎo)金融機構(gòu)繼續(xù)對房企存量融資展期，加大保交樓金融支持。
對于民營房企的融資問題，2023年10月底召開的中央金融工作會議指出，“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資”，考慮到融資困難的主要是民營房企，意在強調(diào)商業(yè)銀行等金融機構(gòu)要把支持民營房企融資的政策落實落細。
此外，2023年11月，在央行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會聯(lián)合召開金融機構(gòu)座談會上，提出堅持“兩個毫不動搖”，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸；繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資；支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場合理股權(quán)融資。
今年房企償債壓力仍在
對于2023年房企融資環(huán)境，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，2023年，融資政策持續(xù)寬松，但融資總規(guī)模仍在下降通道，受到市場復(fù)蘇勢頭持續(xù)轉(zhuǎn)弱等因素的影響，投資人對房地產(chǎn)行業(yè)投資信心遲遲未能修復(fù)。整體來看，未來，信用債在市場緩慢復(fù)蘇、政策鼓勵下，發(fā)行規(guī)模有望保持穩(wěn)定，特別是優(yōu)質(zhì)民企將獲得相應(yīng)發(fā)行機會。
值得關(guān)注的是，2024年，房企的償債壓力仍在。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至2023年12月末，房企2024年尚在存續(xù)期的債券余額為7703.1億元，其中信用債占比69.0%，海外債占比31.0%；其中，2024年一季度到期余額為2373.5億元，其中信用債占比61.8%，海外債占比38.2%，可見境內(nèi)債務(wù)償債壓力較大。
劉水指出，盡管有諸多融資支持性政策，但受限于市場持續(xù)下探，出險企業(yè)數(shù)量眾多，房企融資環(huán)境較為嚴(yán)峻，多數(shù)出險房企債務(wù)重組工作長期沒有有效進展。2023年三季度以來，房企債務(wù)重組工作進展有所加快，特別是境外債重組，多家房企均披露境外債重組方案初步框架或取得部分債權(quán)人支持，完成債務(wù)重組有望真正緩解償債壓力。
對于穩(wěn)健型房企，劉水認(rèn)為，可利用當(dāng)前融資寬松政策，置換獲取低息長期資金，提升財務(wù)彈性，同時積極利用REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）等政策出臺時機，在盤活持有物業(yè)的同時，形成持有物業(yè)運營金融閉環(huán)，發(fā)展資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。出險房企也需借助當(dāng)前金融政策窗口，積極與金融機構(gòu)對接，對債務(wù)能展盡展，同時積極盤活存量資產(chǎn)，提升自身流動性。
克而瑞分析人士也表示，雖然當(dāng)前融資政策持續(xù)利好，但是實際受益仍僅限于優(yōu)質(zhì)房企及“白名單房企”，整體來看，行業(yè)融資面仍然疲軟。尤其是對于多數(shù)民企而言，境外融資依然處于冰封期，境內(nèi)銀行授信和債券增信基本上仍偏向支持財務(wù)狀況較為良好的優(yōu)質(zhì)房企?？梢?，在當(dāng)前行業(yè)風(fēng)險仍未完全出清、市場信心未完全恢復(fù)的背景下，多數(shù)民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。
新京報記者 袁秀麗
編輯 武新 校對 柳寶慶
