6月25日，為期6天的上海首次集中供地落下帷幕，56宗涉宅用地全部順利成交，合計攬金857億元，占上海市2021年度住宅用地供應(yīng)計劃的40%。
而在上述56宗成交地塊中，有27宗地為純住宅用地與綜合用地，占比近半；另有25宗為安置房與租賃房用地，4宗為城中村改造項目地塊。
在業(yè)內(nèi)看來，在上海首批集中供地競拍中，大中小型房企公平競爭、溢價率可控，并且杜絕了“馬甲”和圍標等行為，凸顯了新的土拍規(guī)則的成效。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，此次56宗涉宅用地平均成交溢價率4.9%，較2020年全年成交溢價率下降5.46個百分點。
在上海首批集中供地中，56宗涉宅用地全部順利成交，總成交額857億元。
保利斥資123億奪地，金地、碧桂園各獲3宗
在此輪上海土拍中，萬科、華潤置地、中海地產(chǎn)等房企缺席，保利地產(chǎn)、金地、碧桂園等房企則收獲頗豐。
從拿地數(shù)量來看，金地、碧桂園各自分別斬獲3塊地塊，并列第一位，保利地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、大華集團、光明地產(chǎn)等各收獲2宗地塊。
拿地金額方面，保利地產(chǎn)當之無愧地成為此輪上海土拍中花費最多的豪氣“地主”。先是在競拍首日以105億元拿下上海主城區(qū)靜安區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，成為該批供地中總價最高的地塊，也是唯一一宗成交價格超過百億元的地塊；隨后，保利地產(chǎn)又以18.353億元“殺出重圍”拿下寶山羅店地塊。這兩宗地塊成交價合計約123億元，位置都比較優(yōu)越，保利也因此成為上海首批供地的“最大買家”。
而卓越京東聯(lián)合體以99.1億元拿下的上海西站地鐵上蓋綜合體，拿地總額排名第二；第三名則為碧桂園以約95.13億元摘得的3宗地塊。
值得關(guān)注的是，此次集中供地中，總部位于上海的大型房企收獲較少，比如世茂、旭輝、陽光城、新城等均無收獲，也不見一貫喜好在上海拼地的閩系房企正榮、融信的身影，相比之下，外來房企比如首創(chuàng)、碧桂園、保利地產(chǎn)等房企收獲頗豐。
從此次土拍的其他“最”記錄來看，單宗地成交樓面價最高的是楊浦區(qū)定海社區(qū)B3-1地塊（大橋街道118街坊）由上海楊浦城市建設(shè)投資（集團）有限公司（簡稱“楊浦城投”）以成交總價14億元拿下，樓面價 64040元/平方米，溢價率9.21%。
而溢價率最高地塊為崇明區(qū)陳家鎮(zhèn)CMS15-0305單元14A-01（實驗生態(tài)社區(qū)18號）地塊，成交樓面價14418元/平方米，溢價率12.89%，由建發(fā)以約6.26億元競得。
上海首輪集中供地競拍之“最”，表格數(shù)據(jù)由新京報記者整理。
土拍新規(guī)效果顯現(xiàn)，平均溢價率低于5%
據(jù)悉，上海此次土拍規(guī)則基于房地聯(lián)動機制，設(shè)置地塊起始價、中止價和最高報價。最高報價一般限定為起始價的1.1倍（一般情況下溢價率最高為10%），報價低于中止價時，為價高者得；若高于中止價，進入一次性書面報價環(huán)節(jié)。一次書面報價不得超過最高報價，并以最接近一次書面報價平均價的為土地確定競得者。
“這樣的新土拍規(guī)則，不僅有效控制了溢價率，也凸顯了公平平等參與，使得大中小型房企都有一樣的機會，從本次土拍結(jié)果來看，這樣的規(guī)則設(shè)置比較成功”，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，此次上海成交的56宗涉宅用地成交溢價率4.90%，整體溢價率較2020年全年成交溢價率下滑5.46個百分點。對此，貝殼研究院高級分析師潘浩認為，主要原因有二，一是拍地規(guī)則能有效抑制溢價率，二是首批供地的29宗安置房與租賃房用地均是底價成交，拉低了溢價率。
“上海此次限地價后轉(zhuǎn)一次性報價的創(chuàng)新性拍地規(guī)則，令其整體溢價率低于其他房地產(chǎn)熱點城市，同時有效實現(xiàn)公平競爭，避免土地成交過于集中在個別房企。”潘浩總結(jié)稱。
同時，為了避免房企之間進入毫無利潤的惡性拼殺，上海集中土拍設(shè)置了中止價和房地聯(lián)動價，為取地房企留下一定程度的利潤空間。貝殼研究院統(tǒng)計顯示，此次供地平均新房銷售價格上限為53160元/平方米，平均樓面價與平均新房銷售價格上限的比值為37.8%。
總體來看，盧文曦認為，上海首次集中供地實現(xiàn)了“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的效果，“對比其他熱點城市土拍，比如動輒50%以上的高溢價率，出動十幾個‘馬甲’、地價高攀等情況，上海的調(diào)控做法更為精細，值得全國其他地方學(xué)習(xí)借鑒。”
新京報記者 徐倩 圖片來源/IC photo
編輯 楊娟娟 校對 盧茜
