6月2日，蘇州首輪集中供地落下帷幕。經(jīng)過(guò)三天鏖戰(zhàn)，32宗地塊均順利出讓。其中，28宗涉宅地塊共計(jì)224公頃，共計(jì)攬金424億元。

盡管吸引了近百家房企參拍，但蘇州把土地溢價(jià)率、地價(jià)都“穩(wěn)”住了。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，蘇州此次集中供地，28宗涉宅地塊成交溢價(jià)率7.2%，較2020年全年成交溢價(jià)率下滑1.9個(gè)百分點(diǎn)。

縱觀近期包括蘇州在內(nèi)的多城集中土拍，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前供地大方向已經(jīng)很明確，即控地價(jià)之后還要控未來(lái)的房?jī)r(jià)，這對(duì)開(kāi)發(fā)商而言是個(gè)較大的考驗(yàn)，而且城市格局及城市內(nèi)部的分化也不可避免。

28宗涉宅地塊以424億元成交

5月31日-6月2日三天時(shí)間內(nèi)，蘇州首批集中供地出讓28宗涉宅地塊，其中安置房用地3宗，綜合用地（含住宅）11宗，純住宅用地14宗（含1宗要求全部自持的宅地），共計(jì)224公頃，住宅用地供應(yīng)計(jì)劃完成率達(dá)到36.4%，共攬金424億元。

整體來(lái)看，蘇州土地市場(chǎng)熱度依舊，涉宅地塊基本超中止價(jià)溢價(jià)成交，部分底價(jià)成交地塊均為定向出讓地塊。而就具體地塊而言，克而瑞蘇常區(qū)域總經(jīng)理戈文問(wèn)指出，姑蘇區(qū)兩宗地塊（16號(hào)和17號(hào)地塊）、吳中城南20號(hào)地塊、胥口19號(hào)地塊、科技城33號(hào)地塊、園區(qū)奧體地塊是此次土拍的熱門(mén)地塊，競(jìng)拍過(guò)程頗為激烈。而吳中太湖新城22、24號(hào)地塊，滸墅關(guān)34、35號(hào)地塊，以及吳江2、4、7號(hào)等幾宗地塊，均為定向出讓，因此都以底價(jià)成交，并無(wú)多家房企參與報(bào)價(jià)。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩分析指出，28宗涉宅地塊成交住宅用地規(guī)劃建筑面積445萬(wàn)平方米，相當(dāng)于2020年全年成交住宅用地規(guī)劃建筑面積的59.0%；成交金額達(dá)424億元，相當(dāng)于2020年全年住宅用地成交金額的43.2%。

這28宗涉宅地塊中，成交樓面均價(jià)為9523元/平方米，較2020年全年成交樓面價(jià)下滑26.9%。對(duì)此，潘浩分析稱，主要原因在于3宗吳江區(qū)安置房地塊拉低整體成交樓面價(jià)。刨除限定的自持面積、配建面積后，28宗涉宅地塊的可售部分成交樓面價(jià)為11966元/平方米。

此外，從區(qū)域來(lái)看，姑蘇區(qū)為此次土拍中成交樓面價(jià)增幅最高的區(qū)域，同比增長(zhǎng)37.4%，主要原因在于，蘇州市區(qū)住宅用地稀缺，帶動(dòng)樓面價(jià)增幅回升。與之相反的是，吳江區(qū)成交樓面價(jià)降幅最大，同比下降51.3%，主要原因在于，安置房用地安排較多，帶動(dòng)整體樓面價(jià)降幅擴(kuò)大。

土拍規(guī)則使溢價(jià)率得到有效控制

值得一提的是，盡管吸引了近百家房企參拍，但相比此前杭州、南京、寧波等城市的集中土拍來(lái)看，此次蘇州把土地溢價(jià)率、地價(jià)都“穩(wěn)”住了。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，其一大原因在于，蘇州本次集中供地，競(jìng)買(mǎi)規(guī)則依舊實(shí)行“一次報(bào)價(jià)”制度，即土地競(jìng)價(jià)超過(guò)一定價(jià)格的，網(wǎng)上競(jìng)價(jià)中止，轉(zhuǎn)為“一次報(bào)價(jià)”，按最接近所有報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競(jìng)得人。

“從土拍結(jié)果看，28宗涉宅地塊中，12宗底價(jià)成交，14宗觸頂進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段，2宗溢價(jià)成交。而在14宗進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)的地塊中，8宗成交金額超過(guò)一次性報(bào)價(jià)區(qū)間范圍平均值0.1%-0.5%，4宗成交金額低于一次性報(bào)價(jià)區(qū)間范圍平均值0.1%-0.5%，2宗成交金額低于一次性報(bào)價(jià)區(qū)間范圍平均值0.5%以上?！迸撕品Q，總體來(lái)說(shuō)，14宗一次性報(bào)價(jià)地塊的成交金額，合計(jì)低于其一次性報(bào)價(jià)區(qū)間范圍平均值0.1%，成交金額控制在合理區(qū)間。

與此同時(shí)，蘇州此次土拍規(guī)則使溢價(jià)率得到有效控制?！?8宗涉宅地塊成交溢價(jià)率7.2%，整體溢價(jià)率較2020年全年成交溢價(jià)率下滑1.9個(gè)百分點(diǎn)?！迸撕迫缡欠Q。

“蘇州本次集中供地，有效將溢價(jià)率控制在15%以內(nèi)，所有涉宅用地也沒(méi)有要求現(xiàn)房銷售，地塊起拍樓面價(jià)基本保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，在相對(duì)合理范圍內(nèi)，給房企后期開(kāi)發(fā)留有較為穩(wěn)定的收益預(yù)期?！敝兄秆芯吭禾K州公司分析師金珂表示。

品牌房企仍看好蘇州市場(chǎng)

金珂指出，和以往略有不同的是，此次定向出讓地塊占比有所加大，多宗地塊設(shè)置較為復(fù)雜特殊的出讓條件，如要求房企配建載體、產(chǎn)業(yè)投資、總部引進(jìn)、學(xué)校引進(jìn)等。但蘇州城市發(fā)展?jié)摿薮?，眾多房企持續(xù)看好，在蘇州拿地的意愿依舊較高。

房企層面，華僑城、萬(wàn)科、中梁、中海、美的置業(yè)、保利、綠城、雅居樂(lè)、金茂、南京安居等房企均成功拿地。整體而言，以央企、國(guó)企、本土房企為拿地主力，但也不乏民企出手。

其中，華僑城一天內(nèi)連奪3宗市區(qū)宅地，總成交價(jià)約85億元；6月1日因系統(tǒng)故障未能成功出讓、被一眾房企盯著的蘇園土掛(2021)02號(hào)地塊，于6月2日重新啟動(dòng)一次報(bào)價(jià)，最終由南京安居以40.02億元競(jìng)得，溢價(jià)率15%。

從成交涉宅地塊的樓面價(jià)來(lái)看，南京頤居取得的1宗地成交樓面價(jià)25224元/平方米，為取地平均單價(jià)成本最高房企；其次為華僑城拿下的3宗地，平均成交樓面價(jià)15276元/平方米；排名第三的是武漢城發(fā)競(jìng)得的1宗地，成交樓面價(jià)15193元/平方米。

值得一提的是，據(jù)潘浩分析，蘇州該批成交涉宅地塊中，吳江區(qū)成交規(guī)劃建筑面積占全部成交比重為40.6%。比如，在第三日土地競(jìng)拍中，恒力重倉(cāng)拿下吳江4宗宅地，其以總價(jià)21.27億元接連競(jìng)得位于吳江盛澤鎮(zhèn)的WJ-J-2021-004號(hào)地塊、WJ-J-2021-005號(hào)地塊和WJ-J-2021-007號(hào)地塊。此外，恒力+江蘇省建聯(lián)合體也以25.46億元競(jìng)得吳江開(kāi)發(fā)區(qū)WJ-J-2021-002號(hào)地塊。

此外，中梁連下兩子繼續(xù)深耕吳江，其以4.8億元競(jìng)得震澤鎮(zhèn)鎮(zhèn)南路與梅新路交叉口西南側(cè)009地塊，溢價(jià)率14.88%，并以4.78億元競(jìng)得七都鎮(zhèn)原神力008地塊，溢價(jià)率1.27%。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，蘇州土地交易較為活躍，這說(shuō)明蘇州市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)被房企看好。從實(shí)際競(jìng)拍過(guò)程看，拿地房企比較豐富，包括一些過(guò)去不太知名的企業(yè)也到蘇州拿地，這說(shuō)明部分房企從穩(wěn)妥角度看，會(huì)選擇在蘇州進(jìn)行投資，一方面，投資風(fēng)險(xiǎn)較小，另一方面，看好蘇州住宅市場(chǎng)未來(lái)的消化力。

游戲規(guī)則改變，房企、城市分化加劇

值得注意的是，從幾個(gè)已經(jīng)完成首輪集中供地的城市來(lái)看，土拍“游戲規(guī)則”大致分為兩類：一類是控總價(jià)，即溢價(jià)率直接封頂；另一類是在封頂后，通過(guò)搖號(hào)、報(bào)配建、共有產(chǎn)權(quán)房、自持比例等來(lái)決定由哪家房企獲得地塊。

在上海中原市場(chǎng)分析師盧文曦看來(lái)，當(dāng)前供地大方向已經(jīng)很明確，即控地價(jià)之后還要控未來(lái)的房?jī)r(jià)。

在此背景下，盧文曦認(rèn)為，從目前出讓的地塊來(lái)看，基本都可以把項(xiàng)目利潤(rùn)提前算出來(lái)，這對(duì)開(kāi)發(fā)商而言是個(gè)較大的考驗(yàn)，因?yàn)榉科竽玫刈鲩_(kāi)發(fā)的利潤(rùn)有可能不到3%，甚至不及制造業(yè)；而不拿地則對(duì)今年或明年的公司規(guī)模有影響，另外，如果不拿地，公司土儲(chǔ)和項(xiàng)目公司生存等問(wèn)題都會(huì)出現(xiàn)。

另一方面，盧文曦指出，城市格局的分化以及城市內(nèi)部的分化不可避免，比如蘇州此次也有零溢價(jià)成交的地塊，“這對(duì)今后集中供地也是一個(gè)啟發(fā)，游戲規(guī)則可以隨機(jī)調(diào)整，不排除熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)，每一宗地塊出讓都有針對(duì)性方案。尤其是一些熱點(diǎn)區(qū)域的地塊，或會(huì)出現(xiàn)針對(duì)性的限制性條件”。因此，不排除今后會(huì)出現(xiàn)一大趨勢(shì)——土拍門(mén)檻抬高后，少數(shù)優(yōu)質(zhì)企業(yè)參與，在控制總價(jià)的同時(shí)，也可保證樓盤(pán)的品質(zhì)。

新京報(bào)記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對(duì) 趙琳