5月26日-27日，寧波迎來首次集中供地，共推出29宗地塊，全部順利出讓，攬金358億。其中，19宗地塊競拍觸及“封頂價”，占比65.5%。
中指研究院寧波分院總經理李嵩點評稱：“為期兩天的寧波土拍落下帷幕，不論是地價還是溢價率，都體現各大房企對寧波未來發(fā)展的看好，以及對城市資源的搶占決心?！?/p>
綠城拿下6宗宅地，越秀實現首進寧波
綠城成為此次寧波土拍的最大贏家，斥資98億元奪得6宗宅地，其中1宗為聯合拿地；寧波首家房地產上市公司榮安地產在大本營同樣收獲頗豐，與德信聯合拿下3宗地塊的同時，另獨自斬獲2宗土地。
值得關注的是，此前，綠城在其大本營杭州的首輪集中供地中選擇“隱身”，而在寧波卻大手筆發(fā)力。對此，好地研究院認為，與其他房企比較，綠城更側重于擇時。
好地研究院研究員徐路加認為，“綠城一季度已斥資135.9億元在杭州拿了9宗地塊，占其間杭州市區(qū)涉宅地總出讓金的28.7%，已相當于綠城去年全年杭州總拿地額的61%。在杭州集中供地政策之前，已經吃了‘半飽’，掌握了先機?！?/p>
對于綠城此次重倉寧波，徐路加分析稱：“對比來看，一季度綠城在寧波僅拿地2宗，耗資共63.8億元，相對于去年寧波拿地8宗偏少，拿地金額則約達去年42%，仍需要繼續(xù)補倉。而寧波本土企業(yè)除榮安拿地較兇猛之外，其他以外來房企為主，競爭激烈程度遜于杭州，于是綠城將拿地的重心輪動到寧波。此外，在競自持、毛坯銷售、限購圈等寧波最新政策出臺的背景下，別的房企還在猶豫中，綠城已大膽出手，快速補倉?！?/p>
另外，值得一提的是，5月26日，越秀地產以11.4億元拿下鄞州區(qū)JS-08-b3(姜山鎮(zhèn)核心12號)地塊，成交樓面價13446元/平方米，溢價率16.92%。這也是越秀地產首次進軍寧波。
從單個地塊來看，此次寧波土拍中，樓面價最高的地塊是由萬科+城投經過141輪競價競得的海曙區(qū)鄞奉片區(qū)HS17-04-15地塊，樓面價26978元/平方米，溢價率25.48%，競配自持面積9400平方米。
而地塊成交總價最高的地塊則是由綠城經84輪競價拿下的北侖區(qū)霞浦通山未來社區(qū)ZB09-03-02b、ZB09-04-01C、ZB09-04-01e地塊，成交總價29.92億，溢價率29.97%，競配人才房7600平方米。
寧波首次集中供地成交結果一覽
表格來源：中國指數研究院
寧波首批集中供地出現多個“首次”
此次寧波首次集中供地看點十足，出現了寧波土拍歷史上的多個“首次”。
從出讓規(guī)則上，此次寧波土拍競價方式首次推出租賃住房用地計劃，即部分地塊從“限房價、限地價、競配建人才安居房”，轉變?yōu)樵囆小跋薹績r、限地價、競自持租賃住房”的競價方式。而在兩日成交的29宗地塊中，競自持租賃住房的地塊達到10宗。
而在此次集中供地中，鄞州區(qū)YZ04-04-e2地塊（東錢湖組團下應地段），是一宗“現房銷售”試點地塊，被新希望以6.5億元競得，這也是寧波土拍歷史上首次出現“現房銷售”試點地塊。該項目建成后毛坯房單價35995元/平方米，裝修標準不高于2000元/平方米，未來裝修銷售最高限價是37995元/平方米。
此外，在此次土拍中，寧波首宗未來社區(qū)地塊也得以亮相。北侖霞浦通山未來社區(qū)ZB09-03-02b、ZB09-04-01C、ZB09-04-01e地塊由綠城以29.92億元獲得。
據了解，“未來社區(qū)”是浙江省于2019年提出概念并部署的一項工作，是對傳統(tǒng)城市社區(qū)建設模式的系統(tǒng)性重構，是城市更新的高級形態(tài)、先進模式。此次成交的北侖通山未來社區(qū)項目，立足“青年北侖”的城市定位，致力于實現高強度、高容量開發(fā)方式下的多元社區(qū)服務模式，依托軌道一號線打造“TOD綜合體”，展示北侖東門戶區(qū)城市新形象。
溢價率走高，多宗地塊盈利空間承壓
此次，寧波集中供地競爭激烈，有19宗地塊溢價率超過25%。其中，綠城競得的江北區(qū)JB16-02-1c、JB16-02-2d（姚江新區(qū)8#-1、8#-2）地塊和北侖霞浦通山未來社區(qū)，溢價率均達到約30%。
隨著溢價率走高、地價攀升，在限價的壓力下，房企的盈利空間也被進一步壓縮。好地研究院將自持部分地價按可售住宅地價6折計算，并計算無償移交建安成本來測算各地塊實際地價，結果顯示，姚江新城、石碶、錦屏等板塊房地差（即房價與地價的差距）進一步縮小。
例如，溫州時代在奉化錦屏今天拿下的宅地，實際地價達到10343元/平方米，較其2019年5月拿下的相鄰地塊地價上漲2206元/平方米，兩年地價漲幅27%，而且本次新房限價還較之前地塊實際售價下降2.8%。
此外，好地研究院對5月27日成交的11宗純宅地利潤率進行測算，按上限價格毛坯銷售（其中2宗按照精裝修要求來測算），平均預期銷售利潤率僅為0.75%。
對于寧波首次集中拍地，好地研究院總結稱主要有三個特征：一是土拍熱度持續(xù)；二是房企拿地集中度高；三是房企深耕守擂跡象明顯、外來房企拿地不易。
新京報記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對 薛京寧
