2月2日，北京市住建委、市市場監(jiān)管局、市金融局、市委網(wǎng)信辦、北京銀保監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知》（簡稱“《通知》”），進一步規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動，促進住房租賃市場健康平穩(wěn)發(fā)展。隨后，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會聯(lián)合代表性住房租賃企業(yè)積極表態(tài)，配合落實《通知》要求，盡快做好相關(guān)工作，謀求行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

在業(yè)內(nèi)看來，此次政策較為務(wù)實，補上了此前長租公寓的各類漏洞。而從信號意義角度看，這說明北京當前在積極落實租賃市場秩序管控的導(dǎo)向，有助于規(guī)范長租公寓的運行和發(fā)展，減少各類風險和糾紛。

補政策漏洞，北京住房租賃市場迎強監(jiān)管

此次《通知》明確，限制租賃企業(yè)“資金池”，嚴禁“長收短付”，住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應(yīng)當匹配；同時，住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金應(yīng)當通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會建立的專用賬戶托管，收取的押金數(shù)額不得超過1個月租金；此外，銀行業(yè)金融機構(gòu)、小額貸款公司等不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。

據(jù)悉，上述新規(guī)適用于“住房租賃企業(yè)分散承租他人住房，再出租給承租人居住，并向承租人收取租金的活動”，即通常所說的“長租公寓”。該通知自今年3月1日起正式實施，此前已簽訂的合同繼續(xù)履行。

“通知中的政策都較為務(wù)實，把此前長租公寓的各類漏洞給補上了?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進點評稱，此次北京政策，管控了三種資金，包括租金、押金和首付貸資金。對租金來說，杜絕了“長收短付”的現(xiàn)象，防范長租公寓企業(yè)賺“差價”，這也是為了規(guī)范租金的使用；對于押金來說，既規(guī)定了押金只能收取一個月的水平，同時也明確了押金托管的概念；而對于首付貸資金來說，此次政策并沒有打壓首付貸，但是規(guī)定此類資金是不能直接給予長租公寓企業(yè)的。

“此次北京出臺的政策，具有信號意義和行業(yè)示范效應(yīng)?！眹儡S進指出，從信號意義角度看，這說明北京當前在積極落實租賃市場秩序管控的導(dǎo)向。通過此類政策，有助于規(guī)范長租公寓的運行和發(fā)展，真正促進長租公寓企業(yè)全面健康發(fā)展，有助于減少長租公寓市場的各類風險，同時也有助于減少長租公寓的糾紛。

在中指研究院調(diào)查事業(yè)部研究副總監(jiān)戰(zhàn)雪看來，北京本次的政策措施，明確斷絕了高風險的租賃經(jīng)營模式。相比于其他城市一般僅采取的監(jiān)管租金措施，北京此次的政策手段更加嚴格。

嚴躍進認為，北京這一政策值得全國其他城市學(xué)習(xí)，尤其是上海、深圳等城市，“在2020年二手房比較火熱的情況下，很多二手房的出租也變得比較強勢。所以對于此類城市，后續(xù)也需要結(jié)合租賃市場的發(fā)展，積極出臺政策，真正促進長租市場的健康發(fā)展?！眹儡S進稱。

“這是非常有效的管理措施，對租客與房東的風險保護有了很好的法規(guī)?！痹诮邮苄戮﹫笥浾卟稍L時，新派公寓創(chuàng)始人王戈宏如是稱。與此同時，他建議，應(yīng)盡快落地對有良好聲譽的租賃企業(yè)的金融政策落地，“只有對運營規(guī)范的租賃企業(yè)與機構(gòu)有持續(xù)規(guī)?；馁Y金支持，良幣驅(qū)逐劣幣，這樣整個市場才能真正健康繁榮。如果未來各城市都能有專項的住房租賃信貸資金，讓合格的機構(gòu)得到較便宜的資本，就可以從根本上杜絕運營商苦心鉆營建‘資金池’的想法?！?/p>

自如等企業(yè)負責人：監(jiān)管有利于行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展

新京報記者了解到，此次政策出臺后，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會聯(lián)合代表性住房租賃企業(yè)積極表態(tài)，堅決擁護和落實規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動要求，相關(guān)負責人紛紛表示積極配合落實《通知》要求，盡快做好相關(guān)工作，謀求行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長李文杰表示，《通知》“對癥下藥”，抓住了住房租賃企業(yè)經(jīng)營風險的要害，瞄準租賃經(jīng)營過度金融化造成的“資金池”問題，從收付租期匹配、限制租金貸、押金監(jiān)管等方面開出藥方，幫助住房租賃企業(yè)重新回到良性競爭和健康發(fā)展軌道上來，“北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會作為住房租賃行業(yè)組織，將按照《通知》要求，盡心盡力做好押金監(jiān)管和住房租賃矛盾糾紛調(diào)解工作，責無旁貸地在促進行業(yè)自律經(jīng)營方面繼續(xù)發(fā)揮作用?！?/p>

部分頭部企業(yè)和代表性的企業(yè)也都積極擁護住房租賃經(jīng)營管理的新規(guī)。北京自如總經(jīng)理周藝君認為，《通知》意義重大，有利于行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展，自如也將積極配合監(jiān)管，落實新規(guī)要求，繼續(xù)在合規(guī)經(jīng)營、信用建設(shè)、運營監(jiān)管等方面積極與相關(guān)部門對接，助推住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

相寓總經(jīng)理劉洋坦言，近年來各地住房租賃企業(yè)為搶占市場，不惜采取高進低出、強制租金貸等飲鴆止渴的手段擴大規(guī)模，最終導(dǎo)致爆雷事件頻發(fā)，想穩(wěn)健經(jīng)營的企業(yè)也受到了影響，這次及時出臺文件規(guī)制行業(yè)亂象，有利于糾正一些被資本綁架企業(yè)的錯誤發(fā)展方向，進一步凈化住房租賃市場的競爭環(huán)境。

美麗屋CEO韓光亦表示，這次北京市五部門出臺《通知》，精準打擊了高風險的“燒錢”模式，避免住房租賃行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風險，同時還著重強調(diào)支持專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)持有房屋并依法出租，住房租賃企業(yè)還可以按規(guī)定享受稅收、金融等優(yōu)惠政策，這說明住房租賃行業(yè)繼續(xù)向好發(fā)展的主基調(diào)沒變，依然對住房租賃行業(yè)充滿信心，也愿意積極主動落實好《通知》的相關(guān)要求。

潤寓總經(jīng)理張彤表示，“這次《通知》出臺很及時，很必要，我們公司也將一如既往、不折不扣地擁抱監(jiān)管，積極主動落實相關(guān)規(guī)定，期待《通知》實施后，住房租賃行業(yè)更加規(guī)范，住房租賃市場更加有序?！贝送猓蜆吠米夥科脚_相關(guān)負責人表示，“通過這次政府出臺嚴規(guī)，市場優(yōu)勝劣汰，租賃行業(yè)將會加速得到規(guī)范，引導(dǎo)企業(yè)回歸民生服務(wù)，踏實健康經(jīng)營的企業(yè)有前途，而投機企業(yè)則沒有機會?！?/p>

業(yè)內(nèi)：部分租賃企業(yè)將面臨“去杠桿化”

“此舉意味著，長租行業(yè)將真正進入到監(jiān)管年?！狈繓|東公寓學(xué)院全靂如是說。

為引導(dǎo)住房租賃市場良性發(fā)展，相關(guān)政府部門曾多次出臺明確監(jiān)管意見。新京報記者注意到，早在2019年底，住建部等六部委發(fā)布《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，對“高收低出”“長收短付”等模式進行監(jiān)管，明確租金貸占比不得超過30%；2020年9月的《住房租賃條例（征求意見稿）》再次對上述兩點進行了明確要求，并對企業(yè)經(jīng)營活動、租賃各方權(quán)益作出規(guī)范。

今年1月初，中央政法工作會議特別提到，要高度警惕長租公寓的經(jīng)營風險，要完善政法機構(gòu)和金融機構(gòu)、行業(yè)監(jiān)管部門協(xié)同配合機制。

與此同時，中央和住建部再三強調(diào)，加快公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，大力發(fā)展租賃住房，完善長租房政策，擴大小戶型、低租金的保障性租賃住房供給，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房。

“從一系列政策來看，長租已經(jīng)不是發(fā)布政策，而是要各項政策落地，而2021年是最恰當?shù)臅r間?！比Z稱，在“三道紅線”涉及貸款分級管理對資金端的預(yù)期壓力之下，將引導(dǎo)社會更多資金正確進入住房租賃市場。住房租賃業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)企業(yè)中的收入比重也會明顯增加，其也會成為部分房企轉(zhuǎn)型升級的一個重要選擇。

那么，對于長租公寓企業(yè)而言，在租賃監(jiān)管下，其業(yè)務(wù)模式與之前相比需要哪些調(diào)整？貝殼研究院高級分析師黃卉指出，在此政策下，使用長周期預(yù)收資金的租賃企業(yè)將面臨“去杠桿化”。具體而言，企業(yè)需要調(diào)整精細化經(jīng)營模式、聚焦單店盈利，規(guī)范資金使用制度，審查自身合規(guī)性。此外，做好“以出定收”的成本管理，精細化運營保持穩(wěn)定健康的現(xiàn)金流。

“在租賃行業(yè)監(jiān)管日益完善的今天，企業(yè)只有聚焦自身運營能力建設(shè)、迭代產(chǎn)品服務(wù)，穩(wěn)健經(jīng)營才能長期深耕，租賃企業(yè)的核心競爭力是專業(yè)服務(wù)所產(chǎn)生的價值，這也是市場用腳投票的必然結(jié)果?！秉S卉稱。

新京報記者 張曉蘭  

編輯 楊娟娟 校對 李世輝