2020年年初的一場疫情，對各行各業(yè)以及我們的生活產(chǎn)生了深遠影響，也加速了長租公寓新一輪的競爭和洗牌。進入下半年，杭州、南京、成都等地出臺了針對住房租賃資金監(jiān)管的措施，進一步規(guī)范行業(yè)發(fā)展。

然而，8月份以來，長租公寓企業(yè)“暴雷”現(xiàn)象頻發(fā)，給整個行業(yè)造成了較大的影響。那么，如何看待長租公寓目前面臨的困局？資金監(jiān)管是否將加速行業(yè)變局？如何激活行業(yè)有序健康發(fā)展？

面對這些疑問，8月24日，由新京報主辦的 “長租公寓頻頻‘暴雷’，資金監(jiān)管加速行業(yè)變局？”圓桌論壇在線舉行，與會嘉賓共同展開探討，深入剖析長租公寓行業(yè)的癥結(jié)和破局關鍵，以及未來行業(yè)的發(fā)展趨勢。

【圓桌嘉賓】

趙慶祥 北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長

羅意 樂乎公寓創(chuàng)始人CEO

高萌 巴樂兔研究院院長

黃卉 貝殼研究院高級分析師

資金監(jiān)管助推優(yōu)勝劣汰，應分步驟、有節(jié)奏推進

新京報：自8月以來，長租公寓企業(yè)“暴雷”現(xiàn)象頻發(fā)。今年上半年，疫情下并未出現(xiàn)大規(guī)模的長租公寓企業(yè)暴雷事件，為何在目前這一時點上集中出現(xiàn)？這是否與近期出臺的租賃資金監(jiān)管措施有關？在資金監(jiān)管要求下，一些企業(yè)是否會“聞風而逃”？

趙慶祥：前幾年長租公寓行業(yè)快速發(fā)展，很多熱錢涌進行業(yè)，在租金上漲過程中，有些企業(yè)為搶房源，導致收房價格過高。然而，今年年初疫情暴發(fā)，對長租公寓行業(yè)造成很大影響，出現(xiàn)租金下跌、空置率攀升等問題。

前兩年就有長租公寓“暴雷”現(xiàn)象，但今年比較突出，是內(nèi)因和外因綜合作用的結(jié)果。從內(nèi)因來看，還是因為企業(yè)對趨勢、行業(yè)規(guī)律以及企業(yè)本質(zhì)運營的模式了解得不夠透徹；從外因來看，受疫情沖擊，上半年一些企業(yè)已出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張狀況，導致下半年企業(yè)現(xiàn)金流斷裂。在部分城市加強監(jiān)管、要求繳納風險控制金的情況下，一些通過“高進低出、長收短付”圈錢的企業(yè)，加速離開了長租行業(yè)。

羅意：多數(shù)長租公寓企業(yè)的初心是正的，都是基于從租金上實現(xiàn)盈利的出發(fā)點來推動行業(yè)發(fā)展。但在疫情期間，我了解到，南京、杭州等地一些惡意“高進低出”的企業(yè)，出現(xiàn)了大量以“長收短付、圈錢跑路”為目的的從業(yè)者。

這些名不見經(jīng)傳的“馬甲”機構(gòu)出現(xiàn)“暴雷”，一定要與正規(guī)長租公寓企業(yè)因疫情導致“現(xiàn)金流緊張、經(jīng)營困難”進行區(qū)分。前者是赤裸裸的詐騙，而后者是因外部因素、杠桿和運營能力導致經(jīng)營出現(xiàn)問題。

高萌：長租公寓“暴雷”跑路現(xiàn)象中，不排除存在有預謀、刻意的詐騙行為，少量黑中介對行業(yè)產(chǎn)生較大影響，拉低整個行業(yè)信譽值。對于“馬甲”企業(yè)，不僅需要相關部門出臺資金監(jiān)管制度，還應該由當?shù)卣?lián)合工商、公安等相關部門對重點區(qū)域和重點企業(yè)進行排查，然后以雷霆手段來控制這些企業(yè)的資金走向，這是避免后續(xù)此類企業(yè)出現(xiàn)“暴雷”“跑路”的有效手段。

黃卉：長租公寓“暴雷”的核心原因，在于前幾年一些長租公寓企業(yè)激進收房、快速擴張的問題。實際上，從2018年開始，長租公寓企業(yè)就出現(xiàn)了“暴雷”現(xiàn)象，原因在于，2017年-2018年行業(yè)快速發(fā)展，不少企業(yè)盲目進入長租公寓行業(yè)，并進行快速擴張，但經(jīng)過一年多的“試錯”，2019年開始，經(jīng)營不善的長租公寓企業(yè)陸續(xù)出現(xiàn)糾紛、資金鏈斷裂和倒閉跑路現(xiàn)象。

為避免“暴雷”事件的發(fā)展，政府出臺了租賃資金監(jiān)管政策，會將那些不具備經(jīng)營能力和資金實力的企業(yè)逐步淘汰出局。由此，在一定程度上提高租賃企業(yè)的經(jīng)營門檻。

新京報：如何看待各地出臺的租賃資金監(jiān)管制度？對行業(yè)而言，將產(chǎn)生哪些深遠影響？在力度和時機上需要考量哪些要素？

趙慶祥：當下來看，“資金監(jiān)管”這一說法，實則并不太準確，并非特別界定的概念，比如杭州、成都、南京等地出臺的資金監(jiān)管的措施，本質(zhì)上是一種保障金，起到擔保作用，而不是監(jiān)管全流程的租金，因此，實際上是風控資金。

2007年北京就出臺了“北京市房屋租賃管理若干規(guī)定”，對房屋租賃經(jīng)紀委托代理業(yè)務實行資金監(jiān)管制度。根據(jù)北京的經(jīng)驗，建立風險保障金或風控資金非常有必要，很多城市出臺這一政策是一個及時的措施。此類制度是一個行業(yè)準入門檻，對防控風險發(fā)揮了很大作用，還可以在司法執(zhí)行過程中先行賠付，起到風險對沖和擔保作用。

不過，各地在出臺租賃資金監(jiān)管政策時，一定要把握好節(jié)奏，掌握好租金監(jiān)管的額度，并逐步有序推進，可以借鑒此前房改的相關辦法，“老房老辦法，新房新辦法”，逐步過渡，不宜踩急剎車，因為住房租賃租金監(jiān)管是個長效機制，必須從未來3年、5年甚至10年發(fā)展的角度來看政策的落地執(zhí)行。

黃卉：隨著各地逐步推進資金監(jiān)管制度，一方面會倒逼住房租賃企業(yè)去提高經(jīng)營合法性和合規(guī)性，嚴禁長租短付、高進低出，以及違規(guī)使用租金貸的行為，來健全企業(yè)內(nèi)部管理制度，不合規(guī)的企業(yè)也會逐步淘汰；另一方面，租金監(jiān)管也提高了住房租賃企業(yè)經(jīng)營的門檻，企業(yè)不再盲目進入，也加劇了優(yōu)勝劣汰，行業(yè)集中度會進一步提升。

在推進租金監(jiān)管制度時，也需要分類監(jiān)管和分步實施，避免“一刀切”的做法，對于租賃風險保證金的設置，建議設立合理的比例和繳納方式，避免因過高的保障金而對正規(guī)經(jīng)營的企業(yè)帶來一定的金融負擔，對正規(guī)經(jīng)營企業(yè)，有較好信用基礎的，建議給予一定發(fā)展空間的支持。

新京報：資金監(jiān)管制度的出臺，能否從根本上解決“高收低出”的問題？對正規(guī)經(jīng)營的公寓企業(yè)，是否會造成誤傷？

羅意：從頂層設計上來說，看完住房租賃條例（征求意見稿）之后，心里還是比較有安全感。不論是征求意見稿，還是成都等地近期出臺的監(jiān)管政策，都是較理性客觀和有耐心的。不過，對于微利、靠現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)的長租公寓企業(yè)而言，用交付保障金的方式來加強監(jiān)管，盡管會起到規(guī)范行業(yè)發(fā)展的作用，但也有可能壓垮一部分正規(guī)企業(yè)。因此，建議主管部門做好企業(yè)的甄別工作，分類監(jiān)管，好人與壞人一定要分開，不要因事情復雜而一刀切。

至于資金監(jiān)管能否在根本上解決“高收低出”的現(xiàn)象，仍存在疑惑。要根本解決這一問題，還需要一整套組合拳的保障，比如《住房租賃條例（征求意見稿）》中所要求的通過房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)進行備案等動作。

高萌：資金監(jiān)管政策的出臺，對正規(guī)經(jīng)營企業(yè)，短期可能帶來陣痛，但長期是好事，可以提高行業(yè)門檻，清除對行業(yè)產(chǎn)生負面影響的企業(yè)，保障行業(yè)的信譽，此外，可校正此前較激進企業(yè)的相關做法和運營策略，將其拉回至正常軌道上，把重心回歸到運營和服務上。

資金監(jiān)管制度，重點在于起到預警、督查和引導行業(yè)的作用，從根本上而言，不能解決“高收低出”的問題，本質(zhì)上來說，“高收低出”是個有風險的市場行為，但并不代表企業(yè)一定有預謀或一定會“暴雷”。

去杠桿或?qū)⒊蔀樾鲁B(tài)，行業(yè)需回歸服務本質(zhì)

新京報：過去幾年，企業(yè)運用的長周期預收（含租金貸）并不受任何外部監(jiān)管和風險評估。資金監(jiān)管制度的出臺，是否可以認為是資金收緊的一大信號？對從業(yè)者來說，是否已經(jīng)到了必須去杠桿，調(diào)整現(xiàn)金流的關鍵時刻？

趙慶祥：從近期出臺的《住房租賃條例（征求意見稿）》可看出，租金貸將來不是重點發(fā)展的方向。原因在于，租金貸是一種變相的長收短付，將資金沉淀到企業(yè)內(nèi)部用于經(jīng)營，但若企業(yè)經(jīng)營不善，易出現(xiàn)相關風險?？坎毁嶅X或以加杠桿、租金貸方式“跑”規(guī)模，等“跑”到具備市場支配地位后再實現(xiàn)盈利的計劃，在住房租賃行業(yè)較難實現(xiàn)。

前幾年，大量資本進入長租公寓行業(yè)，不少企業(yè)建了很多模型，試圖靠現(xiàn)金流、資金運作賺錢。實際上，靠金融邏輯來理解長租公寓行業(yè)就跑偏了，行業(yè)需要去杠桿，回歸住房租賃行業(yè)的本質(zhì)——房東和租客雙方都有“痛點”，而公寓企業(yè)具備服務和運營能力，其價值就來自于租金差及后期服務，并非來自資本運作。

羅意：近期資金監(jiān)管加速，未來可能不僅要求長租公寓企業(yè)整體杠桿降下來，還要求自有現(xiàn)金有一部分受到監(jiān)管，自然會產(chǎn)生去杠桿的效果。實際上，從2018年9月至今，長租公寓一直處于去杠桿的過程中，去杠桿可能是一種新常態(tài)。各家機構(gòu)融資可能更多基于生意本身的財務模型，或基于單店盈利的考量，從而獲得一二級市場的認可，來推動企業(yè)發(fā)展。

高萌：行業(yè)去杠桿是必然過程，長租公寓企業(yè)必須丟掉幻想，回到現(xiàn)實中來。少數(shù)頭部企業(yè)可以在體量很大的基礎上，實現(xiàn)內(nèi)部自循環(huán)，但大部分企業(yè)應回歸到小而美的節(jié)奏，不應運用金融杠桿盲目做大規(guī)模。

黃卉：長租公寓普遍面臨融資渠道窄，成本高的問題，在這一背景下，長周期預收資金才成為多數(shù)長租公寓運營的資金來源。不過，從未來發(fā)展趨勢來看，企業(yè)還需要回歸精細化運營模式，聚焦單店盈利模型。行業(yè)去杠桿是必然趨勢，因此，后續(xù)對長租公寓企業(yè)長周期預收資金的監(jiān)管，也加速了這一進程，這可以倒逼企業(yè)不斷提升資金鏈和精細化管理能力，規(guī)范使用租金以及審查資金的合規(guī)性。

新京報：現(xiàn)在即將進入四季度，每年的一、四季度是住房租賃市場的傳統(tǒng)淡季，今年在疫情的影響下，長租公寓行業(yè)壓力尤大。在多城發(fā)布住房租賃資金監(jiān)管政策后，若在更大范圍內(nèi)推廣，長租公寓是否會迎來巨大考驗？

趙慶祥：行業(yè)經(jīng)過前幾年快速發(fā)展，出現(xiàn)一定盤整和波動是正?，F(xiàn)象。租金監(jiān)管或風控資金的繳存，是行業(yè)必須要有的制度設計和要求，正是因為有了這些制度措施，規(guī)范企業(yè)才能脫穎而出。在發(fā)展過程中，不排除有一些企業(yè)由于資金監(jiān)管政策的落地出現(xiàn)難以為繼、“跑路”現(xiàn)象，這是行業(yè)發(fā)展必須要付出的成本。企業(yè)有門檻，進入有規(guī)則，才是一個成熟的行業(yè)。相信隨著租金貸的限制，風控資金的繳存，以及資金監(jiān)管政策的落地，行業(yè)才能真正迎來穩(wěn)定、健康的未來。

羅意：未來長租行業(yè)會進入有序發(fā)展階段，行業(yè)內(nèi)一些從事詐騙的團伙將被清除出去，而更為重要的是公寓企業(yè)會更清楚地認識行業(yè)本質(zhì)，房東和房客也會更加尊重長租運營企業(yè)在鏈條上的價值，從而愿意支付相應產(chǎn)品和服務溢價。

長期來看，對行業(yè)發(fā)展非常有信心，不過，今年四季度和明年一季度作為租賃行業(yè)傳統(tǒng)淡季，去杠桿化的確有可能會對部分高杠桿企業(yè)帶來較大挑戰(zhàn)，但并不是所有長租公寓都處于高杠桿階段，事實上很多良性運營的企業(yè)已將杠桿降了下來。

高萌：長租公寓未來是萬億市場規(guī)模，信心從來不會改變，目前出問題的企業(yè)僅是從業(yè)者中很小一部分，大部分企業(yè)經(jīng)營向善，只是過去在狂奔過程中，在制定策略、打法上有所跑偏。只有推動政策監(jiān)管，才能讓行業(yè)找到更加健康的方向。

黃卉：長期來看，長租公寓行業(yè)長期向好的趨勢不會改變，每個行業(yè)從萌芽發(fā)展到成熟都不是一蹴而就的，都需要經(jīng)過一個不斷修復和糾正的過程。每年四季度和一季度是租賃行業(yè)的淡季，今年在疫情疊加影響下，確實會給企業(yè)帶來經(jīng)營調(diào)整，尤其是在去杠桿大背景下。不過，目前相關部門正加快推動住房租賃金融的發(fā)展，下一步有望解決長租公寓企業(yè)融資難、融資渠道窄的問題，探索長租公寓行業(yè)公募Reits試點，這將對長租公寓企業(yè)帶來相關利好。

二房東“退潮”，輕資產(chǎn)模式或?qū)⒊蔀橹髁髭厔?/strong>

新京報：若資金監(jiān)管在全國推廣后，未來，長租公寓企業(yè)在經(jīng)營模式上，會有哪些轉(zhuǎn)變？在缺乏長期貸款、匹配的金融產(chǎn)品支持下，“二房東”模式還有沒有未來？

趙慶祥：“二房東”模式兩端都不確定，未來主流趨勢是將模式做“輕”，但未來房屋品質(zhì)的錯配問題會長期存在，裝修和改造需求也會存在。資金是否由租房租賃企業(yè)出，這值得商榷，可以讓房東出，通過裝修貸款的方式，再用租金去還貸款，或者由金融機構(gòu)出，而不是由租賃企業(yè)出，因為這會沉淀很多資金。

而集中式公寓將來可能還會做得較“重”，商改住、工改住等非居住性質(zhì)房屋用于租賃，房東未必有資金改造、裝修，因此，住房租賃企業(yè)通常需要金融產(chǎn)品來解決資金需求。

未來，運營服務能力、專業(yè)眼光以及口碑才是租賃企業(yè)長久的價值，簡單的低進高出的二房東模式空間會越來越小，相對輕資產(chǎn)的服務運營角色會越來越重要。

羅意：不僅在長租公寓行業(yè)，包括聯(lián)合辦公、酒店等其他空間運營品類中，“二房東”受到的影響都較大，“二房東”群體會有部分退潮現(xiàn)象。事實上，我們不能簡單定義“二房東”，有些是簡單的轉(zhuǎn)租關系，但也有些“二房東”會在中間環(huán)節(jié)提升交易效率，增加產(chǎn)品厚度，甚至提供服務附加值。在部分市場，尤其是對于集中式公寓來說，“二房東”這一角色增加了資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的效率，其價值將長期存在。

高萌：如果沒有提供額外價值，只是收房，通過局部壟斷賺取差價，二房東模式?jīng)]有太大的希望。但如果將二房東轉(zhuǎn)化為機構(gòu)房東，提供服務價值和產(chǎn)品溢價，則有很大的未來。機構(gòu)房東才是未來租賃行業(yè)的主力軍，代表了未來的發(fā)展方向，在消費升級大潮下，更好地服務房東、業(yè)主的需求。

黃卉：目前主流的還是以包租模式為主，未來隨著市場不斷凈化，輕資產(chǎn)模式會不斷增加，考驗企業(yè)的專業(yè)運營能力。不論哪種模式，未來核心還在于，企業(yè)和模式有沒有給市場創(chuàng)造價值，提供的服務租客愿不愿意買單，這是考驗企業(yè)和模式發(fā)展的核心邏輯。

新京報記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對 薛京寧