8月17日，浙江省杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局公開文件《關(guān)于進一步落實住房租賃資金監(jiān)管相關(guān)工作的通知》（簡稱“《通知》”），明確租賃資金專戶使用及風險防控金繳交工作最新要求，加快落實資金監(jiān)管政策，防范住房租賃市場風險。

對此，業(yè)內(nèi)人士稱，杭州這一舉措起到了表率作用，凈化租賃市場，淘汰魚龍混雜公寓機構(gòu)，預計未來會有更多城市選擇跟進這一做法。

新增存量委托房源繳30％風險防控金

《通知》共包括租賃資金專用存款賬戶使用、風險防控金繳交、行政管理等三個方面，明確了租賃資金專用存款賬戶使用、風險防控金繳交的時間及未落實資金監(jiān)管工作的處理措施。

《通知》要求，從8月31日起，住房租賃企業(yè)向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金均應(yīng)繳入租賃資金專用存款賬戶管理。

《通知》還明確在9月30日前，“托管式”住房租賃企業(yè)對2020年新增委托房源，應(yīng)將對應(yīng)房源的風險防控金繳交到位，對存量委托房源，應(yīng)繳交風險防控金30%，剩余風險防控金繳納時間按規(guī)定順延執(zhí)行。

對未按該規(guī)定做好住房租賃資金監(jiān)管相關(guān)工作的企業(yè)，按《杭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法（試行）》第十條的規(guī)定進行處理，即將視情節(jié)輕重，采取約談、列入風險警示名單、暫停辦理網(wǎng)簽備案、取消資金扶持資格、記入企業(yè)誠信檔案等方式進行處理。

《政策解讀》文件顯示，《通知》制定主要是因為，受新型冠狀病毒疫情影響，住房租賃企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營出現(xiàn)嚴重困難。為減輕企業(yè)負擔，幫助企業(yè)有效應(yīng)對風險、渡過難關(guān)，支持企業(yè)復工復產(chǎn)，適當延遲《關(guān)于印發(fā)<杭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法（試行）>的通知》中針對租賃住房企業(yè)的資金監(jiān)管開展、風險防控金繳交時間，更有利于降低住房租賃企業(yè)經(jīng)營風險，保障租客、房東權(quán)益，促進租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“針對長租行業(yè)規(guī)范，嚴控‘高收低租’，杭州這一舉措起到了表率作用，凈化租賃市場，淘汰魚龍混雜公寓機構(gòu)?！狈繓|東公寓學院全靂稱。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，杭州此次通過落實資金監(jiān)管政策，有效降低和防范住房租賃市場風險，對保障租戶及房東合法權(quán)益起到重要作用。

張波進一步解釋稱，以往長租公寓產(chǎn)生“爆雷”，大多是因為大量移用承租人的租金用于收房源，而一旦空租率大幅上升或租金收入明顯不達預期，則會對企業(yè)的現(xiàn)金流形成極大沖擊，嚴重就可導致企業(yè)倒閉，侵害到原房東和承租人的利益。租賃資金繳入專用存款賬戶后，可以對資金的用途進行有效管控，明顯減少此類風險產(chǎn)生。

此外，在張波看來，《通知》要求2020年新增委托房源繳交相應(yīng)的風險防控金，并對存量委托房源繳交30%風險防控金。這一措施相當于一把雙保險，在保障租賃資金安全的同時，對于企業(yè)的資金安全進行強制性風險防控金提存要求，一旦企業(yè)出現(xiàn)異動，可以最大程度保障相關(guān)利益群體的相應(yīng)權(quán)益。

杭州是長租公寓“爆雷”一大重災區(qū)

值得一提的是，杭州之所以出臺這一政策，與杭州長租公寓較為活躍有關(guān)。事實上，杭州是長租公寓眾多企業(yè)看好的市場之一。

巴樂兔相關(guān)人士表示，持續(xù)看好杭州長租公寓市場，原因在于，杭州具有較為明顯的新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢，匯聚了大量互聯(lián)網(wǎng)科技產(chǎn)業(yè)，并作為中國互聯(lián)網(wǎng)基地，吸引了大量海外和國內(nèi)人才，潛在租住人群較大。此外，杭州靠近上海，受上海租賃市場化的影響較大，且存在較多的人才流動。長租機構(gòu)很容易將上海和杭州合并運營，以提升區(qū)域覆蓋率和運營效率。

全靂指出，杭州人口數(shù)量為980萬，其實上已超1000萬，存在城市租賃人口的基數(shù)。此外，杭州近年來不斷放寬人才政策，吸引大量人才涌入杭州。包括阿里巴巴的發(fā)展，也給人帶來很大的想象空間，特別在互聯(lián)網(wǎng)的氛圍上，杭州成為北京、深圳之后，最有互聯(lián)網(wǎng)氛圍的城市。

不過，在此之前，新京報記者了解到，大部分有資本參與的品牌公寓都選擇在杭州經(jīng)營，增加了杭州拿房的競爭格局，尤為重要的是，部分長租機構(gòu)非理性經(jīng)營的思維，導致以片面的房源規(guī)模作為核心績效指標，而忽略了健康經(jīng)營，加上租金貸、較繁榮的民間借貸等變相融資形式，放大了非理性發(fā)展的格局。

隨之，杭州成為長租公寓“爆雷”重災區(qū)之一。繼去年7月樂伽公寓停擺之后，杭州出現(xiàn)一批爆雷公寓，如鼎家、國暢、喔客、德寓科技等，而且呈現(xiàn)加速態(tài)勢。

在此背景下，去年10月9日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《杭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法（試行）（征求意見稿）》，要求住房租賃企業(yè)向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金均應(yīng)繳入專戶管理。

業(yè)內(nèi)：將有效治理住房租賃亂象

“建立風險防控資金，這一措施非常有必要?！北本┓康禺a(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥告訴新京報記者，此前，北京亦建立了完備的風險對沖資金儲備，稱之為“住房租賃風險準備金”，并發(fā)揮了很大作用，解決了中小業(yè)主甚至廣大租客租金拖欠問題，這也是被時間證明防控市場風險的重要方式。

在此基礎(chǔ)上，杭州能按照一定標準甚至規(guī)模，繳納風險防控資金，是對住房租賃制度的一大完善。在趙慶祥看來，該措施能有效解決當前住房租賃領(lǐng)域企業(yè)爆雷、卷款逃跑等各種亂象，“通過建立風險準備金、風險備付金，甚至風險防控資金的方式，治理住房租賃亂象，凈化行業(yè)?！?/p>

趙慶祥強調(diào)稱，該政策借租金監(jiān)管這一形式，讓企業(yè)繳存一定的資金放入專業(yè)存款賬戶，資金用途是防控住房租賃風險。因此，須關(guān)注制度背后是一種風險對沖機制，并非真正監(jiān)管租客每一筆租金，而是根據(jù)租賃規(guī)模繳存一定的資金用于風險防控，這跟真正意義上資金監(jiān)管的關(guān)系并不是特別大。

“看好通過風險準備金制度來防范行業(yè)風險的做法?！壁w慶祥呼吁，類似政策能在全國范圍內(nèi)推廣。

“在房地產(chǎn)交易領(lǐng)域，不少城市和地區(qū)都有房地產(chǎn)監(jiān)管賬戶的要求，以保障交易資金的安全，租賃領(lǐng)域的這一做法與其類似，預計未來會有更多城市選擇跟進這一做法?！睆埐ǚQ。

新京報記者 張曉蘭 

編輯 武新 校對 陳荻雁