繼上海、廣州、深圳一線城市調(diào)控升級之后，以杭州代表的二線城市也開始進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控。1月27日，杭州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》。從限購、限售、稅收和無房家庭認(rèn)定及高層次人才購房政策等方面加強(qiáng)樓市調(diào)控。

“搖號”“打新”是此輪樓市火熱的主要標(biāo)志。杭州此次新政提出，搖號中簽率小于或等于10%的項(xiàng)目，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，杭州是一二線城市中，第一個(gè)針對“打新”房源進(jìn)行限售的城市。那么，杭州此次調(diào)控升級能否為市場降溫？是否會有更多的城市加入調(diào)控升級隊(duì)列？

杭州此次發(fā)布的新政，從限購、限售、稅收等多個(gè)方面，進(jìn)一步加強(qiáng)樓市調(diào)控。

首次針對“打新房源”實(shí)行限售

與開年以來其他城市調(diào)控升級內(nèi)容不同的是，杭州在住房限售方面做出規(guī)定，要求在杭州市限購范圍內(nèi)，新建商品住房項(xiàng)目公證搖號公開銷售中簽率小于或等于10%的，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；購房人以優(yōu)先購買方式取得的商品住房，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，杭州是一二線城市中，第一個(gè)針對“打新”房源限售的城市，這可能成為市場的示范。搖號、打新是這一輪熱點(diǎn)城市的主要標(biāo)志，降低打新房源的投資屬性最能影響當(dāng)下市場。

眾所周知，杭州樓市已經(jīng)持續(xù)火爆多年，剛剛過去的2020年，杭州房地產(chǎn)市場表現(xiàn)依舊亮眼。全年推盤860余次，近12.8萬套新房源入市，蕭山、余杭為供應(yīng)主力，67萬人次登記，平均中簽率19%。從項(xiàng)目中簽表現(xiàn)來看，共16個(gè)項(xiàng)目中簽率低于3%，融創(chuàng)城以0.5%中簽率創(chuàng)下杭州歷史搖號最低紀(jì)錄，西溪公館兩次開盤合計(jì)近6萬登記人次創(chuàng)造歷史。

據(jù)悉，杭州最早是在2017年3月提出限售要求的，但僅限于企業(yè)購房限售，該政策為“企業(yè)購買本市限購區(qū)域的住房，需滿3年方可上市交易”。

貝殼研究院高級分析師潘浩認(rèn)為，本次政策從內(nèi)容上看，限售房源范圍主要在于熱點(diǎn)項(xiàng)目，并未涉及到所有項(xiàng)目。杭州采取差別化限售政策，在保障市場活躍度的同時(shí)，又保障市場穩(wěn)定性。

對于杭州限售管理升級，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，過去有購房者鉆了限價(jià)的漏洞，進(jìn)行房源炒作。今后，一些“買到就是賺到”的“網(wǎng)紅盤”，后續(xù)也不能隨意倒騰。同時(shí)，對于優(yōu)先購買的需更加規(guī)范，在限售的過程中，防范變相炒房者。

落戶年限及贈與均納入限購范圍

除了上述限售規(guī)定外，杭州此次還升級了限購政策，規(guī)定落戶本市未滿5年的，在本市限購范圍內(nèi)限購1套住房；此外，在限購范圍內(nèi)贈與他人住房，贈與人須滿3年方可購買住房，受贈人須符合限購政策（不含遺贈）。

對此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，這是對現(xiàn)有限購政策“打補(bǔ)丁”，從而成為現(xiàn)行最全面的限購政策，減少炒房空間，其中針對新落戶人員的限購，是防范通過落戶來進(jìn)行炒房。而過去房屋贈與是繞過限購的一種常規(guī)做法，現(xiàn)在也給予管控。

潘浩也稱，查缺補(bǔ)漏是本次政策的重要特點(diǎn)，加強(qiáng)了購房資格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，提升了此前沒有的贈與限購。事實(shí)上，2020年東莞、寧波均有提出類似要求，最早可追溯到2017年鄭州調(diào)控政策，杭州此條政策基本與鄭州調(diào)控條款一致。

值得注意的是，杭州無房家庭有著優(yōu)先購房的保障。此次杭州對“無房家庭”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整，其中，2018年4月4日后轉(zhuǎn)讓本市限購范圍內(nèi)住房的，在杭州市限購范圍內(nèi)無自有住房記錄滿3年，可認(rèn)定為無房家庭。此次杭州還明確高層次人才在杭州市限購范圍內(nèi)，無自有住房記錄滿3年方可享受高層次人才優(yōu)先購房。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，如果部分購房者先轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)然后申報(bào)無房家庭，這在今后將不再可行。這讓一些“看似無房、實(shí)則有房”的家庭則難以享受優(yōu)先購房政策。對于人才優(yōu)先購房的規(guī)定，同樣是為了杜絕“假人才真炒房”的亂象。

此外，杭州明確本市限購范圍內(nèi)，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國至少有6個(gè)城市升級了增值稅政策，包括深圳、無錫、沈陽、成都、上海和杭州。其中，1月21日上海發(fā)布的“滬十條”中，就包括增值稅征免年限從2年提高至5年。

在張大偉看來，增值稅“2改5”很可能成為這一輪調(diào)控的標(biāo)準(zhǔn)動作。嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，增值稅是一個(gè)非常強(qiáng)的信號，后續(xù)二手房交易方面，增值稅政策升級是大概率事件。但是需要防范的是，房東把稅費(fèi)成本轉(zhuǎn)嫁給購房者。

新一輪調(diào)控升級或有更多城市跟進(jìn)

杭州調(diào)控預(yù)期效果如何？ 諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙認(rèn)為，杭州主要是加強(qiáng)限購、限售政策，增值稅“2改5”，對無房家庭及高層次人才的定義更加嚴(yán)格。整體來說政策力度較為溫和，也并未涉及打擊假離婚、加強(qiáng)限貸政策等，內(nèi)容創(chuàng)新力度不大。短期城市交易量將會有所下降，但對價(jià)格沖擊不大，價(jià)格短期轉(zhuǎn)穩(wěn)。

在潘浩看來，杭州政府在市場熱度持續(xù)上升時(shí)加強(qiáng)管理，目標(biāo)是堵住炒房渠道、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

據(jù)悉，今年開年以來，包括上海、廣州、深圳、杭州，合肥在內(nèi)，7天5個(gè)城市調(diào)控加碼。對此，王小嬙認(rèn)為，這并不是代表著今年調(diào)控以收緊態(tài)勢為主，更多的是落實(shí)中央“房住不炒”政策定位。

“本輪多城市升級調(diào)控，有利于抑制當(dāng)下熱點(diǎn)城市虛火，避免市場短期失控?！睆埓髠フJ(rèn)為，后續(xù)還要針對資金無序進(jìn)入房地產(chǎn)進(jìn)行約束，否則調(diào)控政策的力度可能會被稀釋。

值得關(guān)注的是，據(jù)新華社1月26日消息，住建部副部長倪虹近日帶隊(duì)赴上海、深圳等地調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場情況。報(bào)道援引倪虹說法稱，將“解決好大城市住房突出問題”作為2021年度重點(diǎn)任務(wù)之一，城市政府要充分認(rèn)識保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要性，毫不動搖堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，切實(shí)落實(shí)城市主體責(zé)任。

為此，張大偉表示，住建部主導(dǎo)的調(diào)控也可能繼續(xù)擴(kuò)大城市數(shù)量，有望有超過10個(gè)城市在最近出臺“打補(bǔ)丁”的樓市政策，掀起地方調(diào)控的新一輪升級。

新京報(bào)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 李世輝