當千億軍團擴容、三甲門檻突破六千億元,房企在銷售規(guī)模迅猛增長的同時,負債也在高企。對于房企來說,高負債一直是把雙刃劍,規(guī)模擴張往往伴隨著高負債,但也有不少房企因高負債而倒下。當杠桿運用到極致時,高負債也就成了房企們的“心病”。

 

此前業(yè)內(nèi)就警示,房地產(chǎn)高杠桿的資本游戲玩不下去了。而今年面對“三道紅線”的高壓,房企加緊降負債,調(diào)整債務結(jié)構(gòu)、減少負債、加強現(xiàn)金流的管理,成了房企當前最重要的課題。隨之,分拆物業(yè)上市、配售新股、打折促銷等,都成為去杠桿的手段。

 

在“三道紅線”壓力之下,分拆物業(yè)上市、配售新股、打折促銷等都成為房企降負債的手段。創(chuàng)意圖片/新京報記者 王遠征

 

規(guī)則改變,房企降負債從主動到被動

 

8月20日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會,碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)等12家知名房企參會,監(jiān)管部門要求房企在2023年6月30日前完成降負債目標。此后,市場便傳出“三道紅線”新規(guī)。

 

據(jù)悉,“三道紅線”分別為剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、第三道紅線為現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同,將房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三道紅線”全部踩中,開發(fā)商的有息負債將不能再增加;踩中兩道,有息負債規(guī)模年增速不得超過5%;踩中一道,增速不得超過10%;一道未中,不得超過15%。

 

此前,據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測顯示,100家上市房企中踩線的占比高達86%,絕大部分上市房企都已經(jīng)觸發(fā)監(jiān)管紅線。

 

10月底,標普信評研究報告顯示,在跟蹤的87家樣本房企中,超過40%的企業(yè)截至2020年上半年末的有息債務同比增速均超過15%。而已經(jīng)觸碰“三道紅線”的房企則達到了24.1%,完全沒有觸碰“三道紅線”的企業(yè)僅占12.6%。

 

按照監(jiān)管風向,觸線的房企都需要減負債,尤其觸了“三道紅線”的房企,更是面臨較大的降負債壓力。業(yè)內(nèi)人士表示,與此前房企主動降負債相比,現(xiàn)在更多的是被動降負債。

 

此時,降負債成為房企最為棘手,也是不得不面對的問題。9月25日,在媒體見面會上,萬科董事會主席郁亮表示,“三道紅線”是行業(yè)重大游戲規(guī)則的改變,進而影響打法的改變。

 

郁亮的觀點及機構(gòu)的數(shù)據(jù),都顯示出了“三道紅線”涉及面之廣,對房企影響之大。房地產(chǎn)行業(yè)由此掀起降負債、去杠桿的行動。

 

從當前來看,房企正在使出渾身解數(shù)降負債,如收縮規(guī)模、嚴格現(xiàn)金流管理,以及分拆物業(yè)上市、配售新股、打包出售資產(chǎn)等。

 

值得關(guān)注的是,“三道紅線”對房企融資端的影響立竿見影,境內(nèi)相對寬松的貨幣環(huán)境急轉(zhuǎn)直下。據(jù)同策研究院分析人士認為,三季度房企融資規(guī)模連續(xù)兩月震蕩下滑,融資規(guī)模持續(xù)收縮,9月觸達最低點,房企融資不斷承壓。預計四季度,房企融資規(guī)模將大概率保持下降或平穩(wěn)態(tài)勢。

 

配股、分拆上市、促銷等多舉措降負債

 

在房企融資渠道逐漸收緊的大環(huán)境下,配售新股已然成為房企融資的重要“武器”。

 

據(jù)同策研究院監(jiān)測,前三季度房企股權(quán)融資大幅增長134.18%。今年股權(quán)融資激增主要與房企引入戰(zhàn)略投資者相關(guān)。比如6月萬科引進390.4億元戰(zhàn)投、8月恒大旗下物業(yè)引入235億港元戰(zhàn)投。與此同時,今年萬科、世茂、旭輝、綠城等多家房企為緩解借債壓力而配售新股,帶動海外配股融資金額的攀升。

 

此外,今年房企分拆物業(yè)上市也是一大看點,其中以恒大、世茂、金科等為代表。這一舉動既可緩解自身融資壓力,又可改善企業(yè)資產(chǎn)流動性。

 

早在今年發(fā)布中期報時,恒大集團總裁夏海鈞就提到,會逐步地把一些優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)分拆出來。而這個目標實現(xiàn)以后,也能大幅度降低公司的負債率。另據(jù)11月6日港交所消息顯示,恒大集團分拆恒大物業(yè),有望在近期通過港交所上市聆訊。

 

在一系列舉動之后,三季度房企業(yè)績報上的負債指標已有起色。比如,在恒大全線7折等一系列讓利組合拳下,“金九銀十”兩個月為中國恒大全年銷售業(yè)績貢獻了1819.7億元,在充實現(xiàn)金流的同時,降負債的目標也有望達成。

 

據(jù)悉,今年3月以來,恒大啟動“高增長、控規(guī)模、降負債”新戰(zhàn)略,其中降負債是重中之重,戰(zhàn)略的最終目標——高增長和控規(guī)模均是圍繞降負債開展的。

 

另一個值得關(guān)注的降負債房企則是富力,今年以來特別是下半年,富力持續(xù)從資本市場、銷售、酒店營收等方面多管齊下去杠桿。10月,富力完成2.57億股新H股配售。截至三季度末,富力有息負債規(guī)模已較2020年一季度下降約242億元。

 

高杠桿房企還會遭遇哪些坎?

 

在業(yè)內(nèi)人士看來,當前企業(yè)需要在新時期找出一條平衡發(fā)展之路,在負債與規(guī)模增長之間找到一個平衡點。

 

其中,融創(chuàng)中國指出,下半年在審慎拿地的同時,會繼續(xù)將優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降低負債率水平和融資成本作為當前發(fā)展階段的重中之重。金茂管理層在中期業(yè)績發(fā)布會上表示,過去幾年,該公司看到了市場高速發(fā)展的機會,未來會進一步改進工作,逐步控制負債。

 

除了規(guī)模房企之外,一些中小型房企也頻頻提及降負債。大發(fā)地產(chǎn)首席財務官兼高級副總裁羅俊在中期業(yè)績發(fā)布會上表示,進一步加強與其他房企的合作關(guān)系,不斷引入權(quán)益資本,降低財務風險。未來,公司的凈資本負債率會保持在80%以內(nèi)。

 

同策研究院分析人士預計,三季度后“三道紅線”進一步實現(xiàn)經(jīng)濟與樓市的切割,避免房地產(chǎn)擠占實體經(jīng)濟信貸。而房企將面臨長期融資緊張的環(huán)境。

 

在融資壓力下,房企仍將面臨償債風險。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計,2020年前10個月我國房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外債券融資累計約1.03萬億元。而11月份,房地產(chǎn)行業(yè)將迎來今年以來的債券到期高峰,待償規(guī)模達1071億元。為此,年底之前,房企將承受降負債與沖業(yè)績的雙重壓力,尤其是部分高負債房企面臨的壓力較大。

 

為此,房企將更加依賴項目回款帶來的資金流入。不過,標普信評認為,存貨水平過低的企業(yè)都有可能因為銷售回款不足,而承受流動性風險上升的壓力。

 

與此同時,天風證券分析人士認為,對高杠桿房企來說,高權(quán)益比例意味著有較大的空間可通過尋求合作改善資產(chǎn)負債表。而權(quán)益比例較低的企業(yè),如果同時具備高杠桿特征,則未來或預示會有較為緩慢的規(guī)模增長及較長消化高杠桿的時間。

 

新京報記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 楊許麗