從去年8月20日至今，房企監(jiān)管新規(guī)“三道紅線”已經推行一年有余。在此期間，降杠桿、控風險成為房地產行業(yè)“重頭戲”，房企紛紛“減肥瘦身”，部分房企成效明顯，成功實現(xiàn)晉級。

截至目前，萬科、雅居樂、佳兆業(yè)、榮盛發(fā)展成功轉綠，晉升為“綠檔”房企；祥生控股通過降一檔進入“黃檔”房企；綠地控股、中國恒大、華發(fā)股份、華遠地產等通過降一檔達到“橙檔”房企要求。

新京報記者通過采訪上述晉級成功的房企總結出“瘦身”秘訣，包括控制有息負債規(guī)模、優(yōu)化融資渠道、緊抓銷售回款、多元化拿地……通過房企綜合的“降血脂”動作，房地產行業(yè)逐步“擠出泡沫”。

在“三道紅線”的壓力下，部分房企通過降杠桿、抓回款、削減支出等舉措，成功晉級。圖片來源/IC photo

降負債、抓回款，萬科、綠地晉級

2020年8月，央行、銀保監(jiān)會等機構針對房地產企業(yè)提出“三道紅線”，即剔除預收款項后資產負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1。在這三個指標之上，將房企劃為四檔，踩中三條紅線的房企歸入“紅檔”，踩中兩條紅線的歸入“橙檔”，踩中一條紅線的歸入“黃檔”，三條全沒踩中的歸入“綠檔”。

據(jù)新京報記者統(tǒng)計，今年上半年，50強（以銷售排行榜為基礎）房企中，21家房企位列“綠檔”，占比42%；22家房企為“黃檔”，占比44%；5家房企為“橙檔”，2家房企為“紅檔”。

在晉級之路上，萬科、雅居樂、佳兆業(yè)、榮盛發(fā)展成功晉級綠檔房企，保利、世茂、龍湖、招商蛇口、華潤、金茂等房企繼續(xù)維持“綠檔”。以萬科為例，在今年一季度末，萬科成功將剔除預收款項的資產負債率降低為69.5%，轉為綠檔。

作為上半年唯一一家從“橙檔”晉級“黃檔”的房企，祥生控股狠下了一番苦功。祥生控股相關負責人告訴新京報記者：“一方面，祥生控股控制有息負債的規(guī)模；另外一方面，持續(xù)加大回款力度，進一步改善現(xiàn)金流。從具體舉措來看，包括加大合作開發(fā)力度、優(yōu)化融資渠道等。未來，隨著財務結構會不斷優(yōu)化，有望在1-2年時間使得‘三道紅線’全部綠色達標?！?/p>

截至2021年6月30日，祥生控股凈負債率和現(xiàn)金短債兩項指標達到要求，凈負債率從2020年底136.4%顯著下降了40個百分點；現(xiàn)金短債比從2020年1.1倍穩(wěn)步提升到2021年的1.2倍，剔除預收賬款資產負債率下降3個百分點。

此外，在晉級房企中，綠地控股、中國恒大、華發(fā)股份、華遠地產等通過降一檔達到“橙檔”房企要求。以綠地控股為例，其晉級“橙檔”房企背后是大力度推進降負債的結果。

據(jù)新京報記者了解，綠地控股董事長、總裁張玉良親自推動降負債的總體任務，并且制定了“三步走”的降負債路線圖和時間表，即從2020年6月30日起，一年降一檔，到2023年6月30日前，全面完成“三道紅線”轉綠目標。

今年2月，綠地集團現(xiàn)金短債比達到央行監(jiān)管要求，一條紅線轉綠。根據(jù)三季報顯示，綠地集團有息負債余額2573億元，較去年8月已累計下降約1309億元，凈負債率已累計下降約80個百分點，第二條紅線即將轉綠。

贖回美元債，削減拿地支出

去年以來，美元債違約成為部分高危房企爆雷的焦點，加之美元債與境內債集中到期或付息，多個房企短期流動性壓力陡增。為了降低風險，部分房企采取提早贖回境外美元債，優(yōu)化融資結構的舉措。

僅是10月份，就有海倫堡、鑫苑置業(yè)、弘陽地產、禹洲集團、中梁控股、融信集團、正榮地產、奧園集團、金輝控股、朗詩地產等十多家房企紛紛對即將到期的美元債進行密集回購。

據(jù)易居克而瑞不完全統(tǒng)計，2021年下半年以來，18家房企陸續(xù)實行境外債回購舉動，回購次數(shù)超過100次。但從贖回數(shù)額來看，房企累計回購境外債券及票據(jù)涉及資金合計15.6億美元，僅占初始發(fā)行金額4.07%。

除了調整融資結構外，降低融資成本也成為房企的共識。據(jù)億翰智庫監(jiān)測的50家典型上市房企研究結果顯示，從中報已公布融資成本的41家房企排行榜來看，今年上半年平均融資成本降至6%以下，有37家房企融資成本同比下降，占比超過90%。

據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，房企信用債發(fā)行總規(guī)模3282億元，同比基本持平，平均利率為4.3%，同比下降1.2個百分點。

另一方面，多數(shù)房企削減了拿地計劃。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，TOP100企業(yè)拿地總額22549億元，同比下降13.1%。

“增肌降脂”，房企財務變得更健康

在行業(yè)的“冬天”來臨的時候，中小型房企努力“活下去”，大型房企也放慢了擴張的腳步。

經過一年多的主動調整，房企在財務方面變得更加健康，房地產行業(yè)回歸“房住不炒”，房價趨于穩(wěn)定，整個行業(yè)變得更加健康、綠色。

最為明顯的變化是，房企的總負債規(guī)模增速大幅下降。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年中期，100家上市房企平均總負債增速9%，為2017年后首次增速出現(xiàn)個位數(shù)。

不僅是負債規(guī)模下降，新增發(fā)債規(guī)模也有明顯收縮。以往，房企在債券市場融資多屬于債務性融資，即借新還舊。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，在“三道紅線”出臺后，即2020年9月開始到2021年7月，房企到期債務規(guī)模已連續(xù)11個月高于新增發(fā)債規(guī)模，不斷收縮的新增發(fā)債規(guī)模導致今年前7個月房企境內外債券融資累計約6428億元，較2020年同期下降13%，累計增速達2018年后最低點。

貝殼研究院點評稱：“此輪三線四檔的房地產金融調控效果顯著，未來將長期堅持并不斷完善，調控的力度不會放松。對于過往依賴高融資、高負債、高周轉的‘三高型’房企，調控猶如黑云翻墨；而對于資金充裕、財務穩(wěn)健的房企，則是水波不興?！?/p>

新京報記者 徐倩

編輯 武新 校對 付春愔