以舊改為主的城市更新作為房地產(chǎn)市場(chǎng)下一個(gè)掘金池，正成為各家房企必爭(zhēng)之地。手握5000多萬(wàn)平方米城市更新項(xiàng)目，已然成為時(shí)代中國(guó)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，但是舊改轉(zhuǎn)化、結(jié)轉(zhuǎn)等不確定性，也影響著該公司財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化。

根據(jù)半年報(bào)，今年上半年，時(shí)代中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約149.25億元，同比減少6.4%；毛利約40.22億元，同比減少22.5%；毛利率約26.9%，同比減少5.6個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤(rùn)18.11億元，同比增長(zhǎng)6.5%；凈利潤(rùn)率為12.1%，同比上升1.4個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于毛利率下降的原因，在8月18日午間舉行的2020年上半年線上業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，時(shí)代中國(guó)相關(guān)負(fù)責(zé)人給出了三個(gè)原因，其中之一是上半年的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)收入中缺少了城市更新業(yè)務(wù)，未產(chǎn)生毛利貢獻(xiàn)。

8月18日午間，時(shí)代中國(guó)舉行線上業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。圖片來(lái)源 企業(yè)供圖

三大原因致毛利率下降

回顧時(shí)代中國(guó)過(guò)去幾年的毛利率變化，有漲有跌，2017年-2019年毛利率分別為27.9%、30.9%、29.3%。2019年上半年，時(shí)代中國(guó)的毛利率一度高達(dá)32.5%，高于2018年同期的28.2%。2020年上半年則同比減少5.6個(gè)百分點(diǎn)至26.9%。

對(duì)于今年上半年毛利率下降的原因，時(shí)代中國(guó)首席財(cái)務(wù)官牛霽旻表示：第一，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目中占比12%的是江門(mén)鶴山項(xiàng)目，毛利率偏低；第二，由于疫情影響，廣佛地區(qū)實(shí)行價(jià)格促銷，也拉低毛利率水平；此外，上半年，會(huì)計(jì)收入中缺少城市更新業(yè)務(wù)，而這方面的毛利率一般較高。

眾所周知，城市更新業(yè)務(wù)具有高毛利特性，其結(jié)轉(zhuǎn)多少影響著企業(yè)整體的盈利狀況。以2019年上半年為例，高達(dá)32.5%的毛利率背后是，時(shí)代中國(guó)轉(zhuǎn)化了4個(gè)城市更新項(xiàng)目，新增收入6.41億元，占公司總收入4%。時(shí)代中國(guó)曾表示，上升主要是由于毛利率較高的產(chǎn)品收入確認(rèn)比例較2018年同期有所提升及新增毛利率較高的城市更新業(yè)務(wù)。據(jù)了解，去年上半年，時(shí)代中國(guó)城市更新業(yè)務(wù)的毛利率達(dá)到84.9%。

雖然高毛利，但是由于受突發(fā)情況、地方政策、拆遷速度等原因，使得城市更新項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)充滿不確定性，并影響著整體毛利率的高低。

時(shí)代中國(guó)董事會(huì)主席、執(zhí)行總裁岑釗雄表示，今年已經(jīng)轉(zhuǎn)化的4個(gè)舊改項(xiàng)目其實(shí)可以更早的出來(lái)，但是由于疫情影響，下半年才轉(zhuǎn)化出來(lái)。

不過(guò)，近兩年，地方政府出臺(tái)政策推動(dòng)城市更新發(fā)展，這加速了舊改項(xiàng)目的落地，“舊改項(xiàng)目隨著政策推動(dòng)進(jìn)一步放開(kāi)，落地進(jìn)展更快，為我們帶來(lái)更多新增土儲(chǔ)，會(huì)有更高毛利率項(xiàng)目落地?！贬撔壅f(shuō)。

據(jù)了解，今年時(shí)代中國(guó)預(yù)計(jì)有10個(gè)城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化出來(lái)，總建筑面積200多萬(wàn)平方米，大約700億元的貨值。

手握5000多萬(wàn)平方米城市更新土儲(chǔ)

核心城市土地供應(yīng)的緊缺加上大量亟需更新的舊廠、舊村莊、舊城鎮(zhèn)，催生出了城市更新的熱潮。根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，目前，47%的百?gòu)?qiáng)上市房企涉足城市更新，若把目光聚焦到TOP50上市房企，這一數(shù)值更是達(dá)到了61%。其中，規(guī)模小的只參與了1個(gè)項(xiàng)目，建筑面積只有不到10萬(wàn)平方米，但規(guī)模大的涉及100多個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積逾7000萬(wàn)平方米。

借道城市更新業(yè)務(wù)尋找新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，已成為大部分房地產(chǎn)企業(yè)的共識(shí)。深耕粵港澳大灣區(qū)，時(shí)代中國(guó)掘金城市更新業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)明顯。截至2020年6月30日，時(shí)代中國(guó)城市更新項(xiàng)目總數(shù)超過(guò)150個(gè)，潛在總建筑面積約5200萬(wàn)平方米，位于參與城市更新業(yè)務(wù)房企陣營(yíng)的第一梯隊(duì)。

這不僅為時(shí)代中國(guó)提供源源不斷的土儲(chǔ)供應(yīng)，還降低了拿地成本。截至年中，時(shí)代中國(guó)的土地儲(chǔ)備約為2179.5萬(wàn)平方米，粵港澳大灣區(qū)占據(jù)90%，平均土地成本僅4183元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，時(shí)代中國(guó)這類重倉(cāng)粵港澳大灣區(qū)的中型房企，城市更新業(yè)務(wù)比較具備想象空間。

“不存在短期償債壓力”

2020年上半年，對(duì)于時(shí)代中國(guó)和岑釗雄本人來(lái)說(shuō)，做了三件很重要的事情，除了城市更新項(xiàng)目逐步推進(jìn)轉(zhuǎn)換、兩個(gè)產(chǎn)城融合項(xiàng)目落地外，還有降低融資成本、做好到期債務(wù)償還安排。

2020年本是房企債務(wù)償還的高峰，但又恰逢疫情，銷售與回款受到影響，進(jìn)而影響房企償債節(jié)奏。今年上半年償債壓力較大的大中房企比比皆是。因此，保證現(xiàn)金流的安全，成為2020年房企的必修課。

根據(jù)公告顯示，截至2020年6月30日，時(shí)代中國(guó)計(jì)息銀行貸款及其他借款(不包括應(yīng)付利息)合計(jì)約為587.22億元，一年內(nèi)到期借款為241.47億元，兩年內(nèi)至五年內(nèi)需償還的借款為338.89億元，五年以后需償還的借款為6.87億元。

其中，一年內(nèi)到期借款較去年底的185.98億元增加近三成，占比41%，用牛霽旻的話說(shuō)，“看起來(lái)很高”，但是已經(jīng)做了債務(wù)置換安排，不存在短期償債壓力。

牛霽旻表示，從一年內(nèi)到期借款的構(gòu)成來(lái)看，有90%是境外公司債，其中，7月份發(fā)行的3億美元票據(jù)用來(lái)置換11月份到期的債務(wù)，剩余3筆債務(wù)則是明年的，到期時(shí)間還長(zhǎng)，且我們已經(jīng)拿到發(fā)債批文，但沒(méi)必要現(xiàn)在發(fā)出來(lái)，增加不必要的利息開(kāi)支。其次，境內(nèi)債是94.4億元，目前已完成置換。

據(jù)了解，2020年上半年，時(shí)代中國(guó)發(fā)行境內(nèi)公司債63億元，加權(quán)平均成本5.4%，較原債務(wù)降低2.7個(gè)百分點(diǎn)；發(fā)行銀團(tuán)債折合美元2億，融資成本為5.7%，較原債務(wù)降低近1個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，牛霽旻表示，從持有現(xiàn)金角度來(lái)講，“不會(huì)存在短期內(nèi)債務(wù)償還壓力。”“截至年中，時(shí)代中國(guó)擁有現(xiàn)金及銀行結(jié)余總額345.33億元，現(xiàn)金短債比是1.4，可充分覆蓋短期負(fù)債，此外，我們還有正常的銷售與回款?！?/p>

對(duì)于未來(lái)融資政策可能再收縮的情況，牛霽旻表示，“也做過(guò)研判”。他認(rèn)為，“國(guó)內(nèi)針對(duì)房企融資的限額管控目前已經(jīng)是很嚴(yán)格的，但穩(wěn)定是金融市場(chǎng)的基調(diào)，后續(xù)出臺(tái)更緊政策的可能性不大，因此未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)也不會(huì)很大?！?/p>

新京報(bào)記者 段文平 

編輯 武新 校對(duì) 李世輝