作為明星企業(yè)，融創(chuàng)與其創(chuàng)始人孫宏斌一樣，從來不缺少話題。在10月15日的北京土地招拍掛市場，并不熱門的南六環(huán)外地塊，由于融創(chuàng)的參與以及中間環(huán)節(jié)出現(xiàn)的戲劇一幕，成為輿論熱議的焦點(diǎn)。最終，融創(chuàng)多付9000萬元將地塊收入囊中。
值得關(guān)注的是，這也是時(shí)隔5年多后，融創(chuàng)再次在北京土地招拍掛市場公開競地。市場好奇，融創(chuàng)回歸北京土地招拍掛市場的原因是什么？是增厚北京土地儲(chǔ)備需要，還是市場下行周期的抄底拿地？
多加9000萬，融創(chuàng)虧不虧？
融創(chuàng)所拿地塊名為“北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)孫村組團(tuán)DX00-0009-6010地塊R2二類居住用地、DX00-0009-6009地塊A33基礎(chǔ)教育用地”（以下簡稱孫村地塊），起始價(jià)18.1億元。該地塊建筑規(guī)劃規(guī)模為97871平方米，其中二類居住91463平方米，宅地容積率1.8，限高24米，綠化率35%；配建幼兒園6408平方米，容積率0.8。該地塊為限競房地塊，未來商品住房銷售均價(jià)不超過42672元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過46939元/平方米，執(zhí)行“90/70”政策。
相比于同一天現(xiàn)場競價(jià)的舊宮地塊，其優(yōu)越的位置以及激烈的競爭程度，孫村地塊位于南六環(huán)外，位置稍顯一般，交通不便，配套有待完善，因此市場預(yù)期并不高。競拍現(xiàn)場，吸引了融創(chuàng)+南昌市政、金茂+路勁、金地、保利、金融街5家競拍主體參與。
該地塊在競拍過程出現(xiàn)戲劇化一幕。在總價(jià)競拍到第9輪時(shí)，融創(chuàng)+南昌市政聯(lián)合體舉牌19.4億元，主持人進(jìn)行第三次叫價(jià)后，無人應(yīng)價(jià)，主持人落槌的同時(shí)，金茂+路勁聯(lián)合體殺了出來，幾乎同時(shí)舉起號牌應(yīng)價(jià)。隨后，工作人員將上述2個(gè)競買主體相關(guān)負(fù)責(zé)人請出拍賣廳，并進(jìn)行了長達(dá)一個(gè)小時(shí)的協(xié)商。最終，雙方重回現(xiàn)場，重新競拍，最終融創(chuàng)+南昌市政加價(jià)9000萬元，以20.3億元奪得該地塊。
縱觀競拍結(jié)果，溢價(jià)率12.15%，并不算太高，對于“土豪”融創(chuàng)來說，或許能夠承受。但是該地塊設(shè)置銷售限價(jià)，當(dāng)下，地產(chǎn)行業(yè)利潤下降成為趨勢，房企對于成本控制較為看重，平白多增加的9000萬元，對于融創(chuàng)來說，是赤裸裸的成本。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，9000萬元對于開發(fā)商來說是純粹的土地成本，不僅意味著利潤的損失，同時(shí)會(huì)增加銷售壓力，“對于融創(chuàng)來說，在未來的開發(fā)過程中，可能會(huì)背負(fù)更多壓力?！?/p>
對此，新京報(bào)記者采訪融創(chuàng)相關(guān)負(fù)責(zé)人，截至發(fā)稿，并未給予回復(fù)。
事實(shí)上，該地塊給予融創(chuàng)的挑戰(zhàn)或許不僅僅是如何控成本、保利潤的問題。孫村地塊位于北京南六環(huán)外，位置偏遠(yuǎn)，交通配套都不太完善，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉評價(jià)，“地塊一般。”
值得關(guān)注的是，大興目前已經(jīng)成為北京限競房的集中供應(yīng)地，產(chǎn)品同質(zhì)，整體去化一般。位于孫村地塊南側(cè)4公里處就有大興金茂悅、中海云熙兩個(gè)限競房項(xiàng)目，限售均價(jià)為40058元/平方米。據(jù)了解，中海云熙為了能夠?qū)崿F(xiàn)快速去化，采取高周轉(zhuǎn)模式，并在價(jià)格上給予折扣優(yōu)惠。
在郭毅看來，該地塊容積率1.8，限高24米，同時(shí)限定“90/70”，可以做成均質(zhì)洋房，從融創(chuàng)自身來說，打造該類產(chǎn)品，有自己的市場優(yōu)勢。同時(shí)大興新機(jī)場的開通以及城南經(jīng)濟(jì)的迅猛推進(jìn)，都會(huì)讓城南住宅產(chǎn)品贏得更多市場關(guān)注。
時(shí)隔5年后，融創(chuàng)首次北京公開拿地
在競拍的前一天，張大偉就指出，10月15日的土拍競價(jià)，有10大看點(diǎn)，其中一個(gè)是融創(chuàng)回歸北京土地招拍掛市場，張大偉指出，融創(chuàng)在北京土地招拍掛市場最后一次的拿地時(shí)間是2014年年初。
2013年是融創(chuàng)的高光一年，在土地市場頻頻亮相，其拿到著名的農(nóng)展館地塊，創(chuàng)造北京住宅用地最高單價(jià)紀(jì)錄，這種高熱延續(xù)到2014年年初，當(dāng)年的1月16日，經(jīng)過74輪競拍，融創(chuàng)以18.2億元競得門頭溝新城一商業(yè)金融地塊，溢價(jià)率高達(dá)93.61%。但是此后，融創(chuàng)在北京土地招拍掛市場，基本銷聲匿跡。
后來，融創(chuàng)在北京土地市場雖有聲音，但多以收并購的方式，諸如2014年入股東二環(huán)香河園3號地。今年的1月20日，融創(chuàng)宣布以125.53億元，收購泛?？毓稍诒本⑸虾５捻?xiàng)目。
而在5年多后，融創(chuàng)在北京土地招拍掛市場公開拿地，原因是什么？融創(chuàng)方面并未給予回復(fù)。
郭毅認(rèn)為，主要有以下幾個(gè)原因，第一，是基于融創(chuàng)自身業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，這幾年來，融創(chuàng)在北京拿地并不多，主要是此前有足夠的土地儲(chǔ)備，但是經(jīng)過這幾年的消化，進(jìn)入尾聲，無論是市場份額還是對于標(biāo)桿項(xiàng)目的打造上，都需要補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。第二，通過收并購方式所拿地塊可能會(huì)涉及到復(fù)雜的背景與難題，很難快速實(shí)現(xiàn)入市，融創(chuàng)之前所拿的泛海地塊就是如此。第三，當(dāng)前土地價(jià)格處于低谷，競爭較小，此時(shí)出手，或許可以以更低的成本獲得土地。
與南昌市政淵源較深，雙方合作多個(gè)項(xiàng)目
另一個(gè)令人關(guān)注的焦點(diǎn)是，與融創(chuàng)合作的南昌市政，在北京土地招拍掛市場鮮有出現(xiàn)，卻與融創(chuàng)淵源頗深。
2012年4月16日，來自江西的南昌市政斥資19.15億元，強(qiáng)勢摘得東二環(huán)外的香河園3號地，成交樓面價(jià)超過2.5萬元/平方米，在當(dāng)時(shí)僅次于薊門橋地塊近3萬元/平方米的樓面價(jià)。
與同年拿地項(xiàng)目相比，香河園3號地的開發(fā)節(jié)奏明顯偏慢。拿地兩年后，香河園3號地還在進(jìn)行地下工程施工。2014年10月份，融創(chuàng)悄然入股香河園3號地，并負(fù)責(zé)操盤，該項(xiàng)目就是如今的使館壹號院。張大偉當(dāng)時(shí)曾說，對于一個(gè)小體量高端住宅來說，南昌市政缺乏運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，吸引融創(chuàng)合作可以大幅度降低運(yùn)營成本，提高項(xiàng)目知名度，加快開發(fā)進(jìn)程和回款。
據(jù)天眼查顯示，香河園3號地項(xiàng)目公司北京香園大道實(shí)業(yè)有限公司中，大股東為南昌市政，占股60%，融創(chuàng)占股40%。
除了使館壹號院外，雙方還合作了“南昌青山湖壹號”、“山東齊河觀瀾府邸”等項(xiàng)目。2018年9月份，南昌市政公用集團(tuán)與融創(chuàng)中國在南昌簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方表示將在“城市基礎(chǔ)設(shè)施、投資、建設(shè)開發(fā)、文旅旅游、新產(chǎn)業(yè)發(fā)展”等領(lǐng)域開展全面戰(zhàn)略合作。
新京報(bào)記者 段文平
編輯 武新 校對 郭利
