《哪吒2》的票房持續(xù)攀升。最新數(shù)據(jù)顯示，已突破149.14億元（含預(yù)售），躍居全球影史票房榜第六位。這一成績(jī)不僅刷新了國(guó)產(chǎn)動(dòng)畫電影的票房紀(jì)錄，更讓背后的資本方賺得盆滿缽滿。
作為《哪吒2》的主投方和發(fā)行方，A股上市公司光線傳媒無疑是最大贏家。影片的爆火不僅為其帶來了豐厚的票房分成，還推動(dòng)了其資產(chǎn)擴(kuò)張計(jì)劃。近日，光線傳媒以12.20億元收購(gòu)了北京棫霖企業(yè)管理有限公司的全部股權(quán)及其附屬權(quán)益，正式開啟了“買樓模式”。
北京棫霖持有的資產(chǎn)正是位于北京亞奧商圈的寫字樓奧林NEO。這座樓宇曾是一座長(zhǎng)期空置、破舊不堪的商業(yè)建筑，在被翰同資本等收購(gòu)后，經(jīng)過全面改造煥然一新，最終找到了新的買家。
3月10日下午，新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者實(shí)地探訪了北京奧林NEO。這座五層高的獨(dú)棟辦公樓采用了LOW-E玻璃與鋁合金材料相結(jié)合的現(xiàn)代設(shè)計(jì)，擁有獨(dú)立的院落，顯得格外醒目。辦公樓保安向記者透露：“今天是我第一天上班。目前辦公樓處于空置狀態(tài)，禁止外人進(jìn)入，但今天已經(jīng)有至少10個(gè)人想進(jìn)來參觀?！?/p>
奧林NEO是一棟五層高的獨(dú)棟辦公樓宇，帶有獨(dú)立的院落。
實(shí)探：
從荒廢樓宇變身獨(dú)棟辦公大樓
從地鐵5號(hào)線大屯路東站B1口出來后，向北步行約500米即可到達(dá)北京奧林NEO，這是一處特殊的獨(dú)棟辦公大樓，帶著獨(dú)立的院落，在北京城市核心區(qū)內(nèi)比較少見。
按照光線傳媒的公告，此次交易完成后，會(huì)將北京奧林NEO大樓作為辦公場(chǎng)所使用。無論從地理位置還是周邊的交通、生態(tài)環(huán)境配套來說，這處辦公物業(yè)都非常稀缺。
從地理位置來看，北京奧林NEO位置優(yōu)越。位于北苑路和辛店路交叉口，坐落于北四環(huán)與北五環(huán)之間的亞奧商圈，周邊更是“星光熠熠”，匯集了國(guó)家會(huì)議中心、國(guó)家體育館、奧林匹克森林公園、紫玉山莊等眾多國(guó)際級(jí)的會(huì)議體育場(chǎng)所及高端別墅區(qū)。
再說說軌道交通，北京奧林NEO臨近地鐵5號(hào)線和15號(hào)線的換乘站——大屯路東站，交通極為便捷。站在奧林NEO大樓前，便能清晰地感受到地鐵5號(hào)線列車疾馳而過的震動(dòng)。
奧林NEO位于北苑路和辛店路交叉口，臨近地鐵5號(hào)線和15號(hào)線的換乘站——大屯路東站。
更為重要的是，奧林NEO周邊生態(tài)環(huán)境得天獨(dú)厚，形成了獨(dú)特的綠色生態(tài)圈，南側(cè)緊鄰北苑公園，北側(cè)和東側(cè)均為高爾夫訓(xùn)練場(chǎng)地，更別提附近還有亞洲最大的城市綠肺——奧林匹克森林公園。
但就是這樣一處位置極佳的商業(yè)樓宇，在多年前卻是空置狀態(tài)。
公開信息顯示，該棟樓宇早前由家和超市經(jīng)營(yíng)，自2017年起，它便陷入了長(zhǎng)達(dá)五年的荒廢狀態(tài)，樓宇外觀日漸陳舊，內(nèi)部設(shè)施破損嚴(yán)重，漏水問題突出，室內(nèi)黯黑幽深，樓外空地雜草叢生，整個(gè)建筑群顯得荒涼而沉寂。
2022年農(nóng)歷虎年春節(jié)前夕，素有城市更新領(lǐng)域的“賞金獵手”之稱的翰同資本攜手東方資產(chǎn)等正式完成了對(duì)上述項(xiàng)目的收購(gòu)。
翰同資本接手后，將該樓宇全新定位為高科技企業(yè)定制的總部獨(dú)棟辦公樓。改造后的樓宇，外立面大變，采用Low-e玻璃與漸變?cè)煨弯X合金裝飾翼結(jié)合的設(shè)計(jì)，還增加了屋頂花園、環(huán)形散步道等。
改造后的奧林NEO，外立面大變，采用Low-e玻璃與漸變?cè)煨弯X合金裝飾翼結(jié)合的設(shè)計(jì)，還增加了屋頂花園、環(huán)形散步道等。
更為關(guān)鍵的是，樓宇室內(nèi)空間也進(jìn)行了重構(gòu)，解決了最大的采光難題。據(jù)“翰同資本”公眾號(hào)介紹，設(shè)計(jì)師通過創(chuàng)新的“十字型”采光中庭設(shè)計(jì)，讓自然光線從五層直透地下一層，成功解決了原有建筑采光不足的痛點(diǎn)，創(chuàng)造出明亮通透的辦公環(huán)境。
僅僅一年多時(shí)間，2023年9月19日，全新落成的奧林NEO在北門廣場(chǎng)開門迎客。
第一太平戴維斯華北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人李健分析稱，奧林NEO是北京城市更新的典范，再次證明低效資產(chǎn)經(jīng)過改造也可以升級(jí)為市場(chǎng)寵兒。項(xiàng)目的前身是一個(gè)廢棄的超市項(xiàng)目，翰同資本收購(gòu)時(shí)，就將其定位成企業(yè)自用的總部，經(jīng)過一系列改造后，奧林NEO在2023年入市后吸引了數(shù)十組買家實(shí)地考察，買家也以自用目的為主。此次交易得以順利達(dá)成，可以說明項(xiàng)目是真心打動(dòng)了“哪吒”的團(tuán)隊(duì)。
市場(chǎng)：
奧林NEO為何耗時(shí)一年半才找到買家？
但是，奧林NEO從開門迎客到真正出售，卻用了一年半時(shí)間左右，這背后又經(jīng)歷了什么？
一位知情人士稱，過去兩年，由于市場(chǎng)調(diào)整等原因，奧林NEO一直沒有找到合適的買家。
在翰同資本收購(gòu)家和超市之時(shí)，北京大宗物業(yè)流動(dòng)性還是比較強(qiáng)的。根據(jù)戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)，2021年，北京大宗資產(chǎn)交易成交金額高達(dá)712億元，出現(xiàn)階段性新高。但是此后市場(chǎng)開始調(diào)整，2022年是303億元，盡管2023年回升至576億元，2024年433億元，但都明顯低于2021年。
近幾年北京大宗資產(chǎn)交易情況一覽。供圖/戴德梁行
寫字樓市場(chǎng)方面，根據(jù)戴德梁行發(fā)布的2021年四季度季報(bào)，亞奧商圈甲級(jí)寫字樓平均租金為349元/平方米/月，空置率為11.1%，租賃表現(xiàn)比肩CBD，亞奧核心區(qū)呈現(xiàn)“一樓難求”的局面。但是此后幾年，北京乃至全國(guó)寫字樓均出現(xiàn)調(diào)整。
對(duì)于12.20億元的收購(gòu)價(jià)，上述知情人士指出，從單價(jià)來看，這已經(jīng)是近期大宗交易市場(chǎng)非常提振信心的消息了。
“商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了2023年的期盼、2024年買賣雙方多次互探底線，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)逐漸企穩(wěn)，我們對(duì)2025年商業(yè)辦公市場(chǎng)有了更多的期許?！崩罱∪缡钦f。
光線傳媒如何看待這個(gè)收購(gòu)價(jià)格？
光線傳媒在公告中指出，公司將通過本次購(gòu)買資產(chǎn)事項(xiàng)擁有北京棫霖持有的奧林NEO大樓，因此本次交易以辦公樓的市場(chǎng)價(jià)作為定價(jià)依據(jù)。北京市亞奧板塊的辦公項(xiàng)目報(bào)價(jià)在4.5萬元/平方米至6萬元/平方米左右，公司本次交易價(jià)格是在參考市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)上友好協(xié)商確定。
光線傳媒進(jìn)一步稱，項(xiàng)目的高端配置和稀缺性使其具有較高的資產(chǎn)增值潛力和較強(qiáng)的市場(chǎng)吸引力，未來隨著區(qū)域發(fā)展，資產(chǎn)價(jià)值有望進(jìn)一步提升。長(zhǎng)期來看，也有望享受到稀缺房產(chǎn)的增值收益；亦可提升公司財(cái)務(wù)實(shí)力、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。
對(duì)于光線傳媒來說，從辦公實(shí)用性的角度來看，這筆交易無疑是撿到了“寶貝”。但若從投資角度考量，奧林NEO是否具備升值潛力？未來又能帶來多少增值空間？這些問題無疑為這筆交易增添了幾分懸念。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 段文平 攝影 段文平（除署名外）
編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶
