2月17日，北京市昌平區(qū)朱辛莊地塊順利出讓，由中海+未來(lái)科學(xué)城以底價(jià)12.8億元摘得，成交樓面價(jià)為3.17萬(wàn)元/平方米。中海+未來(lái)科學(xué)城再度落子朱辛莊，顯示了其對(duì)朱辛莊板塊價(jià)值的認(rèn)可。
與此同時(shí)，中海與未來(lái)科學(xué)城聯(lián)合體再度摘得朱辛莊地塊，標(biāo)志著該板塊在“好房子”規(guī)劃和平原新城高質(zhì)量發(fā)展實(shí)施方案的加持下，未來(lái)住宅產(chǎn)品將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。
朱辛莊樓市承接海淀外溢需求
出讓文件顯示，昌平區(qū)朱辛莊地塊未設(shè)置土地最高限價(jià)和銷售指導(dǎo)價(jià)。該地塊由兩部分組成，其中，CP01-0801-0029是R2二類居住用地，用地規(guī)模約1.61公頃，地上建筑規(guī)模4.032萬(wàn)平方米，容積率2.5，限高80米，需配建一處地上建筑規(guī)模1000平方米養(yǎng)老服務(wù)驛站和不少于1000平方米的沿街商業(yè)，建成后無(wú)償移交相關(guān)部門；CP01-0801-0041是A4體育用地，用地規(guī)模約1.88公頃，地上建筑面積約1.13萬(wàn)平方米，限高45米，容積率0.6。合并之后地塊總體用地規(guī)模3.49公頃，地上建筑規(guī)模約5.16萬(wàn)平方米。
從上述地塊位置來(lái)看，朱辛莊位于海淀與昌平交界處，承接海淀北部的外溢購(gòu)房需求。與朱辛莊板塊其他在售項(xiàng)目相比，此次成交的地塊距離地鐵8號(hào)線朱辛莊站更近。地鐵8號(hào)線素有“地下中軸線”之稱，貫通南北。此外，朱辛莊站又與昌平線交會(huì)，向北可到沙河高教園，向南可抵達(dá)生命科學(xué)區(qū)、西二旗。中海與未來(lái)科學(xué)城再度合作拿地，進(jìn)一步印證了其對(duì)朱辛莊板塊價(jià)值的認(rèn)可。
朱辛莊板塊是昌平南部的熱點(diǎn)板塊。2023年2月，越秀地產(chǎn)以33.12億元+4.5萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷售面積競(jìng)得0018、0019、0020等地塊，此后項(xiàng)目案名定為“越秀星樾”；2023年3月，上海大華以12.995億元拿下昌平朱辛莊0028地塊，案名“大華啟宸府”；2023年12月，中海+未來(lái)科學(xué)城聯(lián)合體首次進(jìn)入朱辛莊板塊，住宅樓面價(jià)約3.92萬(wàn)元/平方米，案名為“中海寰宇未來(lái)”。
此前，越秀星樾、大華啟宸府都是北京樓市知名的“日光盤”；中海寰宇未來(lái)去年3月開(kāi)盤，推出900余套房源，目前網(wǎng)簽去化率超過(guò)60%。
“好房子”加持，市場(chǎng)回歸理性
中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱認(rèn)為，此次出讓的朱辛莊地塊，以底價(jià)成交也反映出市場(chǎng)的理性回歸。一方面，由于2023年昌平區(qū)供地主要聚焦朱辛莊及北四村板塊，土地放量已階段性稀釋客群，板塊熱度也在2023年的土拍中提前釋放一部分，后期若持續(xù)供應(yīng)，可能面臨同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，朱辛莊板塊新房成交價(jià)格穩(wěn)定在6.2萬(wàn)-6.4萬(wàn)元/平方米之間，與次新房（領(lǐng)秀慧谷6.3萬(wàn)-7萬(wàn)元/平方米）價(jià)格接近，價(jià)差收窄，削弱了倒掛紅利。
綜合來(lái)看，“本次土拍反映出了市場(chǎng)在土地供求關(guān)系、價(jià)格走勢(shì)等方面的理性思考，市場(chǎng)參與者對(duì)后續(xù)發(fā)展保持審慎樂(lè)觀的態(tài)度，未來(lái)土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將更趨理性與穩(wěn)健?！睆垊P稱。
值得關(guān)注的是，近日，北京市昌平區(qū)發(fā)布平原新城高質(zhì)量發(fā)展實(shí)施方案。昌平將打造成為科教引領(lǐng)、宜業(yè)宜居的國(guó)際一流現(xiàn)代化新城；近三年年均產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)超過(guò)千畝，可用產(chǎn)業(yè)空間達(dá)288萬(wàn)平方米。這里擁有發(fā)達(dá)的軌道交通，軌道里程超過(guò)130公里，居平原新城首位。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，朱辛莊具備“產(chǎn)城融合”基因，也許會(huì)成為下一個(gè)望京。
此外，2月12日，北京市發(fā)布了《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》，提出按需設(shè)置封閉或開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)、套內(nèi)建筑面積超過(guò)140平方米的住宅可在起居室（廳）設(shè)置挑空空間，并鼓勵(lì)設(shè)置開(kāi)敞式風(fēng)雨連廊等創(chuàng)新設(shè)計(jì)。這些政策將為朱辛莊的住宅產(chǎn)品提供更多創(chuàng)新空間，推動(dòng)區(qū)域住宅品質(zhì)再上新臺(tái)階。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對(duì) 翟永軍
