年終在即，北京土地市場迎來多宗重量級地塊，除了正在掛牌的朝陽“巨無霸”組合地塊、海淀功德寺地塊以及地處西二環(huán)、三環(huán)之間的萬泉寺地塊外，年內(nèi)第五輪供地清單中，更有堪稱“王炸”級別的地塊出現(xiàn)。
日前，北京市規(guī)劃和自然資源委員會（以下簡稱“規(guī)自委”）網(wǎng)站發(fā)布了2024年度第五輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單，曾在今年第二輪擬供地清單中露面的永安里地塊，此次再度登場。
永安里地塊坐落于長安街沿線，建國門與國貿(mào)之間，地理位置極為優(yōu)越，堪稱“黃金寶地”。然而，該地塊何時進(jìn)行預(yù)申請并正式掛牌，目前仍是未知數(shù)。
除了永安里地塊外，第五輪供地還包括來自三環(huán)內(nèi)玉泉營、朝陽三間房以及亦莊河西區(qū)的多個優(yōu)質(zhì)地塊。
而隨著第四輪最后一宗供應(yīng)的萬泉寺地塊取消未來銷售價格限制，令人關(guān)注的是，第五批次地塊又將采取何種出讓方式？這將為開發(fā)商帶來哪些新的機(jī)遇？
永安里地塊再度亮相，地面已平整完畢
從地鐵永安里站A2口步出，永安里地塊即刻映入眼簾。地塊西側(cè)矗立著雙子座大廈，東側(cè)則與華彬國際大廈、北京國際財富中心等CBD商務(wù)樓宇群相鄰，僅隔一條建國門外大街，便能望見北京建國飯店、秀水街等著名地標(biāo)。
在地塊現(xiàn)場，新京報貝殼財經(jīng)記者觀察到，該地塊四周被圍擋圈起，地面已經(jīng)平整完畢，以待市場開發(fā)。
永安里地塊四周被圍擋圈起，地面已經(jīng)平整完畢。新京報貝殼財經(jīng)記者 段文平 攝
永安里地塊位于朝陽區(qū)建外街道，其西側(cè)是雙子座大廈。新京報貝殼財經(jīng)記者 段文平 攝
從地理位置而言，永安里地塊無疑是近年來北京出讓地塊中位置最為優(yōu)越的一塊。
北京市規(guī)自委網(wǎng)站顯示，朝陽區(qū)永安里舊城改造項目位于朝陽區(qū)建外街道，地處東三環(huán)內(nèi)、長安街南側(cè)，緊鄰地鐵1號線及規(guī)劃17號線永安里站及建國門外大街，交通十分便利。同時位于第一使館區(qū)和北京商務(wù)中心區(qū)附近，商業(yè)氛圍濃厚，且周邊有豐富的教育、醫(yī)療及商業(yè)配套資源。
朝陽區(qū)永安里舊城區(qū)改造項目-影像圖。圖/北京市規(guī)自委網(wǎng)站
事實上，這并非永安里地塊的首次亮相。早在今年的第二輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單中，永安里地塊便已出現(xiàn)，但一直未能進(jìn)入預(yù)申請環(huán)節(jié)及正式掛牌，具體原因尚不得而知。
從當(dāng)前第五輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單來看，永安里地塊的信息較為有限，用地規(guī)模3.47公頃，規(guī)劃地上建筑面積16.1萬平方米，屬于F1住宅混合公建用地。而關(guān)于具體的出讓價格、出讓規(guī)則等信息，還需等待正式的掛牌公告發(fā)布。
不過，根據(jù)北京市規(guī)自委去年年初公布的朝陽區(qū)永安里地塊綜合實施方案，該地塊容積率高達(dá)4.63，規(guī)劃住宅建筑面積約為9萬平方米，且建筑限高為100米。非住宅部分則包含社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、文化展示空間、社區(qū)商業(yè)設(shè)施、特勤消防站等，地塊配建較多。
若以每套住宅平均100平方米的面積來估算，該地塊大約能建設(shè)900套住宅。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，鑒于其高容積率、有限的占地面積以及綜合用地的性質(zhì)，在當(dāng)前條件下，這塊地極有可能被打造成超高層綜合體，低層用于商業(yè)購物、酒店、辦公等，高層則規(guī)劃為住宅類產(chǎn)品。
憑借其優(yōu)越的位置、完善的配套以及高階的城市界面，永安里地塊無疑將受到市場的廣泛關(guān)注。
環(huán)顧該地塊周邊的住宅項目，多以上世紀(jì)八九十年代的老小區(qū)為主。附近房產(chǎn)中介人員透露，地塊周邊房價參差不齊，既有單價六七萬元、七八萬元的房源，如1996年的麗景苑，目前掛牌單價不到7萬，還有永安里中街小區(qū)掛牌單價6萬多；也有單價高達(dá)11萬元甚至12萬元左右的小區(qū)，如2016年的次新房中海楓丹公館。
永安里地塊周邊二手房房價一覽。圖/貝殼找房App
新房方面，據(jù)克而瑞北京統(tǒng)計，在售麒麟公館、尊悅光華、新城國際、梵悅108等，銷售均價在每平方米10萬元至30萬元不等，都是銷售多年的現(xiàn)房高層公寓。
萬泉寺地塊取消限價，永安里地塊迎來想象空間
除了備受矚目的永安里地塊，第五輪供地還包括了位于三環(huán)內(nèi)玉泉營、朝陽三間房以及亦莊河西區(qū)的多塊優(yōu)質(zhì)地塊。
其中，豐臺區(qū)西南郊冷庫及周邊改造項目位于豐臺區(qū)玉泉營街道，地處西南三環(huán)以內(nèi)、玉泉營橋西北角，緊鄰地鐵10號線、19號線、大興機(jī)場線換乘站草橋站，交通十分便利。項目距麗澤金融商務(wù)區(qū)1公里，周邊教育、醫(yī)療及商業(yè)配套資源豐富。
另一宗優(yōu)質(zhì)地塊是來自于朝陽區(qū)三間房南區(qū)的棚改項目，緊鄰朝陽北路、軌道交通6號線褡褳坡站，交通十分便捷。項目周邊不僅鄰近多個商圈，還有北京第二外國語學(xué)校、中國傳媒大學(xué)、民航總醫(yī)院等配套資源。
此外還有經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)X24項目，位于亦莊河西區(qū)，地處南五環(huán)外，附近有北京二中經(jīng)開區(qū)學(xué)校等多所教育資源，西南側(cè)有龍湖北京亦莊天街，配套設(shè)施齊全?？硕鸨本┓治龇Q，目前該地塊所在區(qū)域內(nèi)的競品項目為招商璽，22棟住宅樓的總房源數(shù)為972套，截至10月末，網(wǎng)簽224套，往前均價7.75萬元/平方米。
隨著年底漸至，北京土地市場迎來了多宗優(yōu)質(zhì)地塊的“上架”，特別是在一系列政策推動市場預(yù)期逐漸回升的背景下，這無疑將引發(fā)開發(fā)商們的激烈競逐。
值得關(guān)注的是，11月4日，豐臺區(qū)萬泉寺村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目FT00-0613-0024地塊R2二類居住用地“轉(zhuǎn)正”，其出讓公告中并未顯示地價上限，也不再設(shè)置銷售指導(dǎo)價。中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱表示，“這是3年多以來，北京出現(xiàn)的第一個未設(shè)置地價上限和銷售指導(dǎo)價的地塊。不設(shè)置地價上限意味著土地市場競爭將更加激烈和開放，有助于提升市場的活力和透明度?！?/p>
張凱進(jìn)一步表示，不再設(shè)置銷售指導(dǎo)價意味著開發(fā)商將有更大的自由度去打造符合市場需求的高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，鼓勵開發(fā)企業(yè)選取高品質(zhì)土地進(jìn)行高質(zhì)量開發(fā)建設(shè)，有助于推進(jìn)房地產(chǎn)市場供給側(cè)改革，激發(fā)改善性住房需求，符合市場對“好房子”的期待。
這釋放出的強(qiáng)烈信號也為后續(xù)的土地出讓提供了巨大的想象空間，尤其是永安里地塊?！坝捎谒呐巫詈笠蛔诠?yīng)的萬泉寺地塊取消了未來銷售價格限制，五批次的地塊大概率也不會有未來售價的限制。”克而瑞北京這樣認(rèn)為。
在合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅看來，永安里地塊是朝陽區(qū)非常難得的好地，各方無疑都期望能夠充分挖掘其市場潛力，實現(xiàn)價值最大化，并且能夠做出一個非常好的產(chǎn)品出來，或許都希望在指導(dǎo)價上面尋求一種突破。之前由于指導(dǎo)價格的限制，可能未能找到最為恰當(dāng)?shù)某鲎屍鯔C(jī)，隨著北京新出讓地塊政策的適度放寬，或許永安里地塊將成為朝陽區(qū)的一宗“試水”地塊。
新京報貝殼財經(jīng)記者 段文平
編輯 楊娟娟 校對 楊利
