一天內(nèi)，北京兩宗土地均微溢價成交，總成交價177.665億元。11月29日，朝陽第二宗“巨無霸”組團地塊現(xiàn)場競拍，最終由中海地產(chǎn)以153.32億元收入囊中，溢價率0.21%，打破北京單筆出讓金紀錄。隨后，豐臺新宮村“回爐重造”地塊，由福州裕誠以0.1%的溢價率摘得。
今年6月，朝陽首個組團地塊以112億元成交，如今再現(xiàn)“巨無霸”組團地塊。業(yè)內(nèi)人士認為，這說明組團供地在當前市場行情下的可行性和可靠性，甚至可以猜想，未來一段時間，朝陽土拍可能會出現(xiàn)“酒仙橋+X”的組合。
153.32億元！打破北京單筆出讓金紀錄
朝陽第二宗“巨無霸”組團地塊具體為，朝陽區(qū)酒仙橋舊城區(qū)改建項1019-0014地塊、小紅門鄉(xiāng)剩余土地一級開發(fā)項目XHM-10、12地塊、十八里店朝陽港一期土地一級開發(fā)項目1303-692、683、1301-L01、L02地塊。此次報名企業(yè)包括華潤置地、中海地產(chǎn)。最終，中海地產(chǎn)以153.32億元收入囊中，溢價率0.21%，三個地塊的銷售指導價分別為12.5萬元/平方米、8萬元/平方米、7.9萬元/平方米。
該組團地塊于10月15日發(fā)布預申請公告，打包酒仙橋、十八里店、小紅門3宗地塊并且整體推出，起始價高達153億元，還未開拍，就打破了北京單筆土地出讓金紀錄。這也是繼今年6月朝陽首次推出組團地塊之后，又一個以組團形式出現(xiàn)的“巨無霸”地塊。當時，由酒仙橋、前葦溝、中關(guān)村朝陽園北區(qū)3塊地組成的組團地塊，被中建智地聯(lián)合朝陽城開以112億元獲得。
對此，中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，今年6月，朝陽區(qū)首次嘗試以組團形式供地時，市場觀望和質(zhì)疑聲音不斷。如今酒仙橋的北京宸園首期開盤即售罄是對質(zhì)疑聲最好的回應(yīng)，也論證了組團供地在當前市場行情下的可行性和可靠性，甚至可以猜想，未來一段時間，朝陽土拍可能會出現(xiàn)“酒仙橋+X”的組合。
據(jù)悉，為了此次能夠順利出讓，朝陽第二宗“巨無霸”組團地塊較預申請時，控高、建筑規(guī)模等指標進行了優(yōu)化修改。例如，將酒仙橋、十八里店地塊建筑高度局部提高至80米；降低十八里店朝陽港地塊配建規(guī)模，由原需配建“4500平方米機構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施、1500平方米社區(qū)居家養(yǎng)老設(shè)施”調(diào)整為“不少于1000平方米社區(qū)居家養(yǎng)老設(shè)施”；允許L01、L02地塊B4綜合性商服用地整體轉(zhuǎn)讓等。
在張凱看來，這些規(guī)劃調(diào)整都對中海地產(chǎn)更加友好，在保證其利潤空間前提下，減輕商業(yè)運營壓力，幫助資金快速回籠；而且建筑高度增加的同時容積率就會降低，也能給購房者提供更加舒適的居住體驗。
酒仙橋項目銷售前景被看好
從“巨無霸”組團具體地塊來看，酒仙橋地塊為純住宅用地，無任何配建。建設(shè)用地面積約2.8公頃，規(guī)劃建筑面積約7.8萬平方米。由于酒仙橋地塊所在區(qū)域已有北京宸園首期開盤即售罄的業(yè)績引領(lǐng)，此次又有調(diào)規(guī)加持，其銷售也被業(yè)內(nèi)看好。
值得關(guān)注的是，此次十八里店朝陽港地塊與金隅新項目北京隅·東序僅有一路之隔。朝陽港地塊建設(shè)用地面積約9.35公頃，該地塊規(guī)劃建筑規(guī)模約25.8萬平方米，規(guī)劃用途為二類居住用地、托幼用地、綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，配建較多。
十八里店朝陽港板塊界面全新，環(huán)線+板塊+教育+臨鐵，幾大要素疊加對購房人群有較強的吸引力。周邊競品金隅云筑一期二期三期網(wǎng)簽率均已超過70%，保利朝央和煦今年1月開盤推出394套房源，目前已網(wǎng)簽341套。同時，這幾個項目的網(wǎng)簽價格在7.4萬元-7.7萬元/平方米之間，和銷售指導價相差不大，這也說明購房者對于該板塊的認可。
相比之下，小紅門地塊的“存在感”稍弱，建設(shè)用地面積約2.55公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約5.8萬平方米。雖然位于三環(huán)和四環(huán)之間，但板塊界面老舊雜亂，主要是老舊小區(qū)、汽配城、城外城家居，以及難以拆遷的龍爪樹村，再加之配套不足，完全掩蓋了其環(huán)線優(yōu)勢。周邊在售項目中建·星光里去年7月初開盤，距今已經(jīng)15個月，推出全部322套房源，目前網(wǎng)簽221套，網(wǎng)簽率68.6%，去化速度并不理想。本次有中海地產(chǎn)的新項目入市，可能會帶來一定的去化壓力。
豐臺新宮村“回爐重造”地塊微溢價成交
當天成交的另一宗地塊是豐臺區(qū)城鄉(xiāng)一體化槐房村和新宮村舊村改造項目NY-030（南區(qū)）。由于現(xiàn)場沒有開發(fā)商取號參加競拍，因此未進入現(xiàn)場競價，而是以網(wǎng)上最高報價即第二手報價成交，溢價率0.1%。由福州裕誠房地產(chǎn)有限公司（簡稱“福州裕誠”）以24.345億元成交拿下，成交樓面地價約4萬元/平方米。
據(jù)天眼查顯示，福州裕誠由福州匯成佰悅投資有限公司100%持股，背后的實控人為薛葉光，薛葉光旗下公司此前與廈門建發(fā)有過很多合作，其中包括北京建發(fā)·觀云在內(nèi)。2023年，福建雄旺拿下建發(fā)·觀云地塊后引入建發(fā)、匯誠集團三方合作，最終由建發(fā)操盤。
此次成交的豐臺新宮村地塊用地面積約3.04萬平方米，建筑規(guī)模約6.08萬平方米，容積率為2.0，該地塊未來商品住房銷售指導價為8.3萬元/平方米，具體價格可浮動8%。
值得一提的是，豐臺新宮村地塊是一宗“回爐重造”地塊。該地塊原計劃是9月20日競拍，但因故終止出讓。再次出讓時，地塊信息也發(fā)生變化，原本地塊分南北兩個地塊整體出讓，但本次南側(cè)地塊又拆分為兩個小地塊，本次出讓的是01地塊，土地面積從原來的5.39萬平方米調(diào)整至3.04萬平方米，起始價從52億元下調(diào)至24.32億元，容積率從2.5降至2.0；起始樓面價保持穩(wěn)定，從4.02萬元/平方米調(diào)減至4萬元/平方米。
據(jù)張凱分析，新宮村地塊位于豐臺南苑街道，北側(cè)200米是地鐵4號線與19號線的換乘站新宮站，西側(cè)是大悅春風里，北側(cè)是槐房萬達。與“森與天成”項目相比，地塊更加規(guī)整，軌道內(nèi)穿帶來的噪音震動感也會小很多。而區(qū)域內(nèi)另外一競品項目“建發(fā)璟院”基本已清盤，項目網(wǎng)簽均價7.9萬元/平方米，銷售指導價8.3萬元/平方米；森與天成受地鐵上蓋影響，目前去化率僅為17.5%，網(wǎng)簽均價7.5萬元/平方米。本次福州裕誠拿地，趕在建發(fā)璟院清盤的節(jié)點，時機比較成熟。
新京報貝殼財經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 穆祥桐
