受益于政策支持，房地產銷售出現明顯拐點的同時，房企融資額連續(xù)兩月同比增長，顯示出一定的市場回暖跡象。行業(yè)融資難度下降，開發(fā)商重拾拿地和開工的信心，這或是房地產市場止跌企穩(wěn)的條件之一。
不過，據機構統(tǒng)計，到2024年底，房企到期債券余額1000億元左右；2025年，房企到期債券余額7000多億元，考慮到仍有違約債券有待展期或重組，銷售端仍在筑底中，總體償債壓力仍在。
對此，業(yè)內人士認為，隨著政策的持續(xù)發(fā)力和市場環(huán)境的逐步改善，房企償債壓力的高峰期已經過去，行業(yè)整體呈現出向好的趨勢。
年底前房企到期債券額1000億
11月7日，越秀地產獲得5億港元三年期貸款；11月6日，招商蛇口獲得浙商銀行溫州分行3年期3億元保函；11月5日，保利發(fā)展發(fā)行25億元短期融資券，利率僅為2.21%。此外，還有昆明土地開發(fā)投資公司、吉安市城市建設投資公司等地方城投也紛紛發(fā)行短期融資券。
自10月份以來，房地產銷售市場迎來拐點，房企融資節(jié)奏明顯加快。從10月典型房企債券發(fā)行來看，華潤置地、保利發(fā)展、中交等央國企積極發(fā)行信用債，發(fā)行總額分別為30億元、30億元、20億元。從目前來看，10月份短期融資券占比達到33.9%，這也帶動信用債平均發(fā)行年限下降至2.53年。其中，蘇高新平均融資利率低至2.13%。
據中指研究院監(jiān)測數據顯示，10月份房地產企業(yè)債券融資總額為289.7億元，同比增長3.2%，在上年低基數影響下，已連續(xù)兩月為正。從融資結構來看，其中，房地產行業(yè)信用債融資217億元，受上年基數較低影響，同比增長44.9%，環(huán)比增長27.7%，占比74.9%。
對此，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認為，從全年房企融資形勢和總體規(guī)模變化來看，同比仍會下降。但從邊際來看，房企融資環(huán)境在持續(xù)改善，降幅會持續(xù)收窄。
另據天風證券分析，三季度樣本房企籌資活動現金流凈額較2024年中期大幅擴大，雖然行業(yè)融資端壓力仍存，但較2023年同期修復幅度較大，這也反映出房企獲益于融資政策支持，通過增量借款對沖經營性現金流快速收縮的壓力，其中大型房企籌資凈額增加規(guī)模最多。
隨著房企在融資端有所起色，三季度行業(yè)整體有息負債規(guī)模收縮幅度擴大，去杠桿趨勢明顯。據天風證券分析，縮債和去庫存短期或仍是多數房企主要策略，未來整體債務端仍具下行空間。
在債務方面，據中指研究院監(jiān)測數據，到2024年底，房企到期債券余額1000億元左右；2025年，房企到期債券余額7000多億元。
“考慮到仍有違約債券有待展期或重組，銷售端仍在筑底中，總體償債壓力仍在?！眲⑺Q，盡管房企融資規(guī)模連續(xù)兩月同比增長，顯示出一定的市場回暖跡象，但房企的償債壓力依然存在。不過，隨著政策的持續(xù)發(fā)力和市場環(huán)境的逐步改善，房企償債壓力的高峰期已經過去，行業(yè)整體呈現出向好的趨勢。
“白名單”正在擴圍增效
此前標普指出，房地產市場回穩(wěn)的一個重要條件是融資難度下降。開發(fā)商看到更多有利的融資機會后，可能會重拾拿地和開工的信心。
值得關注的是，11月，金融監(jiān)管總局、住房城鄉(xiāng)建設部聯合召開城市房地產融資協調機制“白名單”項目擴圍增效政策培訓會上強調，各級專班、金融機構要將“白名單”項目擴圍增效作為近期重點工作來抓，切實加強組織推動。
“白名單”項目擴圍增效具有十分積極的意義，有利于促進更多住房項目建成交付，保障購房人合法權益；有利于加大對房地產項目公司的資金支持，提振各方信心，更有利于完善商業(yè)銀行開發(fā)貸款全流程管理，加快構建與房地產發(fā)展新模式相配套的信貸管理機制。
國家金融監(jiān)管總局副局長肖遠企此前表示，截至10月16日，“白名單”房地產項目已審批通過貸款2.23萬億元，并預計到2024年底房地產“白名單”項目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元。
從目前來看，多地監(jiān)管部門相繼披露了“白名單”項目融資進展情況。比如，11月5日，據深圳金融監(jiān)管局官方微信號消息，目前深圳轄內銀行已審批“白名單”項目67個、審批通過金額超過800億元。
劉水表示，房地產融資協調機制集“政銀企”三方形成合力，擴圍房地產融資協調機制“白名單”，有助于又快又穩(wěn)地支持項目開發(fā)建設，促進保交樓工作，有助于減輕經營層面風險，也有助于增加房企流動性，減輕償債壓力。融資支持性政策持續(xù)加強疊加市場需求端利好政策，有助于促進行業(yè)企穩(wěn)回升，如果市場回暖，將從根本上促進房企資產升值、增強現金流流入，緩解債務壓力。
新京報貝殼財經記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 穆祥桐
