9月30日晚，北京發(fā)布樓市重磅新政。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等六部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（簡(jiǎn)稱“《通知》”）。
此次新政的重點(diǎn)內(nèi)容是，非京籍戶籍家庭購(gòu)房社保年限縮短，5環(huán)外5年變2年，五環(huán)內(nèi)5年變3年；尤其是通州不再“例外”，購(gòu)房政策與全市一致；取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)；首套房首付比例降至15%。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，北京此次新政亮點(diǎn)較多，打通購(gòu)房多個(gè)堵點(diǎn)，限購(gòu)優(yōu)化涉及非京籍家庭購(gòu)房、單身購(gòu)房、通州購(gòu)房等，同時(shí)降首付、降存量房貸利率、取消普宅標(biāo)準(zhǔn)限制等，深入落實(shí)中央政治局會(huì)議“止跌回穩(wěn)”的工作導(dǎo)向，對(duì)于10月份乃至四季度的市場(chǎng)交易、信心提振等都將有積極作用。
非京籍購(gòu)房社?？s至2年、3年，通州購(gòu)房與全市一致
在上海、廣州、深圳出臺(tái)松綁政策后，北京樓市新政“呼之欲出”，并最終在國(guó)慶前夕落定。
此次在限購(gòu)政策調(diào)整方面，北京涉及多個(gè)點(diǎn)位的優(yōu)化，包括非京籍購(gòu)房家庭購(gòu)房、通州購(gòu)房、單身人士購(gòu)房等，最大亮點(diǎn)是縮短了非京籍居民家庭的社保年限，這也是自2011年實(shí)施限購(gòu)政策以來(lái)的首次縮減。
根據(jù)《通知》，非本市戶籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)五環(huán)內(nèi)商品住房的，繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿3年及以上；購(gòu)買(mǎi)五環(huán)外商品住房的，繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿2年及以上。
也就是說(shuō)，外地人在北京5環(huán)外買(mǎi)房，社保年限5年變2年，在五環(huán)內(nèi)買(mǎi)房5年變3年。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅說(shuō)：“我大概盤(pán)了下北京新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的成交結(jié)構(gòu)，新房市場(chǎng)里面，五環(huán)以外的成交占比約82%，五環(huán)以內(nèi)的約18%，二手房市場(chǎng)五環(huán)以外的是48%，五環(huán)以內(nèi)的是52%。所以整體來(lái)看，新房市場(chǎng)可能會(huì)因?yàn)槲瀛h(huán)外的‘5改2’受到更大的利好拉動(dòng)。二手房市場(chǎng)，可能要依托地段和價(jià)格之間的合理適配，房子才能夠很好地去化，實(shí)現(xiàn)快速地流通。”
與此同時(shí)，符合本市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要的高層次和急需緊缺人才購(gòu)買(mǎi)本市商品住房的，繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。
對(duì)此，中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜分析稱，本次北京限購(gòu)政策進(jìn)行了差異化優(yōu)化，五環(huán)內(nèi)購(gòu)房社保年限要求降至3年，五環(huán)外降至2年，而針對(duì)高層次和急需緊缺人才購(gòu)房，社保年限則降至1年，明顯加大對(duì)人才購(gòu)房的支持力度。
值得關(guān)注的是，通州不再“例外”。今年2月份，通州取消執(zhí)行9年的“雙限”政策，但還保留了一點(diǎn)點(diǎn)限制，外地人在通州購(gòu)房除了5年社保與個(gè)稅要求外，勞動(dòng)關(guān)系還需要在通州。
此次北京新政明確，通州購(gòu)房政策與全市保持一致。在地理位置上，通州位于北京五環(huán)之外，這意味著外地人在通州區(qū)購(gòu)房只需要2年社?；蛘邆€(gè)稅證明。
此外，在單身人士購(gòu)房方面，北京此次也有優(yōu)化?！锻ㄖ分赋?，本市戶籍成年單身人士與未成年子女共同生活的，按本市戶籍居民家庭執(zhí)行住房限購(gòu)政策。
根據(jù)北京此前政策，京籍成年單身人士在北京限購(gòu)一套住房。
這意味著，有未成年子女的本市戶籍成年單身人士，可以購(gòu)買(mǎi)兩套房。
對(duì)于北京此次限購(gòu)政策優(yōu)化，在郭毅看來(lái)，通州和北京全市購(gòu)房政策的拉齊，以及單身帶娃人士按家庭來(lái)購(gòu)房的政策，是超越預(yù)期的調(diào)控。陳文靜認(rèn)為，力度較大，預(yù)計(jì)將對(duì)市場(chǎng)活躍度產(chǎn)生較為積極影響。
降低首付比，總價(jià)500萬(wàn)二套房首付降至100萬(wàn)
除了限購(gòu)政策多點(diǎn)優(yōu)化外，北京此次新政還涉及降低首付比例、上調(diào)公積金額度、降低存量房貸利率等。
根據(jù)《通知》，居民家庭購(gòu)買(mǎi)首套商品住房，商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%。購(gòu)買(mǎi)二套商品住房，商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于20%。
今年6月份，北京首套房首付比從30%調(diào)整至20%，位于五環(huán)以內(nèi)的，最低首付款比例調(diào)整為不低于35%，位于五環(huán)以外的，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。
北京此次新政，不僅僅是下調(diào)了首套房、二套房首付比，還取消了二套房五環(huán)內(nèi)外的限制。
降低首付比例，無(wú)疑將大大降低購(gòu)房者的購(gòu)房門(mén)檻。
以一套總價(jià)500萬(wàn)元的房子為例，如果是首套房，此前首付是100萬(wàn)元，現(xiàn)在需要75萬(wàn)元；如果是二套房，之前是150萬(wàn)元或175萬(wàn)元，現(xiàn)在則是100萬(wàn)元。
陳文靜說(shuō)，北京此次信貸政策，力度大于上海，將明顯降低購(gòu)房者置業(yè)門(mén)檻，促進(jìn)剛需和改善性住房需求釋放。
在存量房貸利率方面，《通知》指出，落實(shí)國(guó)家關(guān)于降低存量房貸利率政策，引導(dǎo)商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序?qū)⒋媪糠抠J利率降至新發(fā)放貸款利率附近。
目前，北京新發(fā)放的商業(yè)貸款利率方面，首套房是貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減45個(gè)基點(diǎn)，為3.4%。五環(huán)內(nèi)二套房是LPR減5個(gè)基點(diǎn)，商業(yè)貸款利率為3.8%；五環(huán)外是LPR減25個(gè)基點(diǎn)，商業(yè)貸款利率為3.6%。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，降低存量房貸利率意味著個(gè)人用戶每月需要償還的房貸利息減少，將減輕還款壓力、提高生活質(zhì)量、促進(jìn)消費(fèi)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。
此外，北京此次公積金新政向多子女家庭傾斜。《通知》指出，對(duì)二孩及以上本市戶籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)商品住房，申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款的，可貸款額度上浮40萬(wàn)元。
“今年以來(lái)，北京已經(jīng)針對(duì)購(gòu)買(mǎi)綠色建筑、裝配式建筑以及購(gòu)買(mǎi)符合條件的老舊小區(qū)，加大了公積金貸款支持力度，本次進(jìn)一步支持京籍多孩家庭購(gòu)房，將公積金貸款額度提升40萬(wàn)，也將降低多孩家庭購(gòu)房成本，是支持改善性住房需求的重要體現(xiàn)?！标愇撵o表示。
取消普宅標(biāo)準(zhǔn)限制，非普宅交易稅費(fèi)將降低
還值得關(guān)注的是，此次北京取消了普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。
去年12月，北京市宣布優(yōu)化執(zhí)行了近9年的普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，其中小幅上調(diào)住房面積、取消了總價(jià)限制，并將單價(jià)大幅提升。
今年9月20日，中共北京市委發(fā)布貫徹《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》的實(shí)施意見(jiàn)，其中引起關(guān)注的內(nèi)容是適時(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，以及優(yōu)化商品住宅用地交易規(guī)則，改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。這為后續(xù)的政策落定指引了方向。
北京此次取消普宅標(biāo)準(zhǔn)限制，購(gòu)房者可以更加自由地選擇適合自己的房源，不再受到分類(lèi)的限制。這有助于促進(jìn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)和活力，提高市場(chǎng)效率。
值得關(guān)注的是，陳文靜指出，“普宅和非普宅在稅費(fèi)繳納中存在一定區(qū)別，取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)，將降低非普宅的交易稅費(fèi)（主要是增值稅），有助于降低購(gòu)房成本，帶動(dòng)改善性住房需求釋放?！?/p>
據(jù)了解，此前，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，北京普通住宅首套契稅為1%至1.5%，而非普通住宅首套稅率統(tǒng)一為1.5%。在房產(chǎn)證滿兩年的情況下，普通住宅免征增值稅，非普通住宅則需按差額征收增值稅，稅率為5.3%。
取消限制后，更多住宅無(wú)疑將享受到稅費(fèi)優(yōu)惠，這有助于降低購(gòu)房者的置業(yè)成本，減輕其經(jīng)濟(jì)壓力。
陳文靜還表示，取消普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，也有助于企業(yè)更好地配比產(chǎn)品類(lèi)型，聚焦于打造高質(zhì)量、符合市場(chǎng)需求的好產(chǎn)品。
此外，北京新政還指出，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。完善“市場(chǎng)+保障”住房供應(yīng)體系，抓緊出臺(tái)支持“好房子”建設(shè)的舉措，加快推進(jìn)城中村改造，發(fā)揮“白名單”作用滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理的融資需求，持續(xù)防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
新政將助力北京樓市企穩(wěn)，10月成交量有望高于9月
今年以來(lái)，北京已經(jīng)多次出臺(tái)樓市寬松政策，包括降首付、降利率、五環(huán)外可新購(gòu)一套房、放寬離婚購(gòu)房政策等等，再疊加此次新政，將助力北京樓市企穩(wěn)。
而自9月26日中央政治局會(huì)議定調(diào)樓市后，政策影響已經(jīng)顯現(xiàn)，據(jù)中原地產(chǎn)研究院消息，截至9月30日，中原二手住宅報(bào)價(jià)指數(shù)已小幅回升2-3個(gè)百分點(diǎn)；反映中介信心的二手經(jīng)理指數(shù)回升更明顯，上周（第39周）已平均跳升12個(gè)百分點(diǎn)。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部9月29日召開(kāi)黨組會(huì)議，強(qiáng)調(diào)要指導(dǎo)各地有效落實(shí)存量政策，加力推動(dòng)增量政策落地見(jiàn)效；要回應(yīng)群眾關(guān)切，支持城市特別是一線城市用好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策調(diào)整住房限購(gòu)政策。
至9月30日，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市均已出臺(tái)樓市新政，積極落實(shí)“9·26”中央政治局會(huì)議精神。
陳文靜認(rèn)為，一線城市政策集中落地，有助于發(fā)揮政策的疊加效用，整體將對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、提振市場(chǎng)信心產(chǎn)生更加積極作用。在近期多項(xiàng)政策加快落地下，核心城市房?jī)r(jià)有望趨穩(wěn)，四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度有望提升，核心城市市場(chǎng)加快筑底企穩(wěn)，也有望進(jìn)一步帶動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)加快筑底。
展望未來(lái)政策走勢(shì)，陳文靜表示，短期一線城市政策基本到位，未來(lái)限制性政策依然具備優(yōu)化空間，二線及三四線城市也有望加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度，進(jìn)一步推動(dòng)市場(chǎng)量?jī)r(jià)趨向穩(wěn)定。
對(duì)于新政“組合拳”帶來(lái)的市場(chǎng)影響，張大偉預(yù)計(jì)，本次政策有望給10月房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)活力，穩(wěn)定市場(chǎng)情緒。10月份的商品房交易量或?qū)⒏哂?月份，為第四季度樓市企穩(wěn)打下基礎(chǔ)。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 段文平
編輯 楊娟娟 校對(duì) 楊利
