在上海、廣州、深圳陸續(xù)跟進(jìn)“5·17”新政后，北京樓市的“靴子”終于落地。6月26日，北京優(yōu)化住房商貸首付比例和利率，首套房最低首付比例從30%降至20%；5年期以上首套房貸利率下限降至3.5%；公積金貸款最低首付比例降至20%；多孩家庭購(gòu)買第二套房按首套認(rèn)定……

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，每一輪政策都會(huì)帶動(dòng)需求釋放，北京此舉進(jìn)一步降低購(gòu)房門檻，尤其是對(duì)于年輕人、新市民的購(gòu)買有較大的促進(jìn)作用。這將增強(qiáng)購(gòu)房者的市場(chǎng)信心，對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)行情提振具有積極作用。

6月26日，北京樓市新政出臺(tái)，包括優(yōu)化住房商貸首付比例和利率等多項(xiàng)措施。資料圖片

百萬(wàn)房貸30年節(jié)省利息約11萬(wàn)元

6月26日，北京發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），《通知》提出，購(gòu)買首套住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于20%，貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減45個(gè)基點(diǎn)，調(diào)整后5年期以上房貸利率下限目前為3.5%。

在購(gòu)買二套住房方面，位于五環(huán)內(nèi)的，最低首付款比例調(diào)整不低于35%，貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減5個(gè)基點(diǎn)，調(diào)整后5年期以上房貸利率下限目前為3.9%；位于五環(huán)以外的，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%，貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減25個(gè)基點(diǎn)，調(diào)整后五年期以上房貸利率下限目前為3.7%。

值得關(guān)注的是，此前北京二套首付比例的差別主要在于是否為城六區(qū)，本次調(diào)整為五環(huán)內(nèi)外。在中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜看來(lái)，這與4月30日限購(gòu)政策調(diào)整區(qū)域范圍一致，更有利于政策落實(shí)和執(zhí)行。

據(jù)悉，自“5·17”央行新政發(fā)布以來(lái)，降首付、降利率、松綁限購(gòu)成為大勢(shì)所趨，大部分城市首付比都降至15%水平，少數(shù)熱點(diǎn)城市首付比降至20%。

而北京是落實(shí)相關(guān)政策較晚的城市，對(duì)此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，主要原因在于北京城市地位的特殊性，即在房地產(chǎn)調(diào)控上的城市能級(jí)較高。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，降低首付成為北京當(dāng)前樓市政策中的重要工具，也在很大程度上進(jìn)一步降低購(gòu)房門檻。目前，北京、上海和深圳是全國(guó)僅有的首套房最低首付為20%的城市。按照500萬(wàn)總價(jià)新房來(lái)說(shuō)，過(guò)去首付款需要150萬(wàn)，而現(xiàn)在直接變?yōu)?00萬(wàn)，即直接減少了50萬(wàn)，減負(fù)效應(yīng)有助提振購(gòu)房需求。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，北京調(diào)整后首套房的房貸利率為3.5%，此前北京城六區(qū)首套房貸利率為3.95%。按照100萬(wàn)貸款本金、30年等額本息進(jìn)行計(jì)算，原來(lái)房貸總利息支出為72.9萬(wàn)，現(xiàn)在總利息支出為61.7萬(wàn)。如此計(jì)算，此次房貸利率新政為購(gòu)房成本減少了約11.3萬(wàn)元。

另?yè)?jù)陳文靜計(jì)算，對(duì)于一套五環(huán)內(nèi)城六區(qū)住宅而言，按照貸款500萬(wàn)、還款期限為25年計(jì)算，二套利率由4.55%降至3.9%，總利息將減少54.5萬(wàn)元，每月還款減少1817元。

鼓勵(lì)“以舊換新”,支持多孩家庭購(gòu)房

此次北京新政明確支持多子女家庭改善性住房需求，對(duì)北京市戶籍二孩及以上的多子女家庭，購(gòu)買第二套住房的，在個(gè)人住房貸款中認(rèn)定為首套住房。

另外，北京新政還對(duì)公積金首付比進(jìn)行了調(diào)整。對(duì)于申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款，購(gòu)買首套商品住房的繳存職工家庭，最低首付款比例調(diào)整為不低于20%；購(gòu)買二套商品住房的繳存職工家庭，所購(gòu)住房位于五環(huán)以內(nèi)的，最低首付款比例不低于35%，所購(gòu)住房位于五環(huán)以外的，最低首付款比例不低于30%。

北京還提出，對(duì)于申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款，購(gòu)買二星級(jí)及以上綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑的繳存職工家庭，給予上浮貸款額度支持。比如，對(duì)于申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款購(gòu)買超低能耗建筑的借款人，可貸款額上浮40萬(wàn)元。此外，同時(shí)滿足多個(gè)適用條件的借款人，上浮金額可累加，最多可上浮40萬(wàn)元，最高貸款額度不超過(guò)160萬(wàn)元。

值得關(guān)注的是，北京首次明確提出支持購(gòu)房家庭“以舊換新”?！锻ㄖ贩Q，近期將指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會(huì)搭建開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、購(gòu)房家庭三方對(duì)接平臺(tái)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，實(shí)施優(yōu)惠措施。即對(duì)居民家庭出售舊房購(gòu)買新房的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)優(yōu)先推動(dòng)舊房交易，舊房成功出售后，相關(guān)訂金轉(zhuǎn)為購(gòu)買新房的首付款。如在一定時(shí)期內(nèi)未能成功出售的，開(kāi)發(fā)企業(yè)則無(wú)條件退還訂金。

“以舊換新”成為目前各地樓市促進(jìn)置換需求的一把利器。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，截至6月23日，全國(guó)已有超85城表態(tài)支持住房“以舊換新”。隨著更多城市參與“以舊換新”，新房、二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)或更加順暢，更有利于推動(dòng)已建成的存量商品房去庫(kù)存。

李宇嘉認(rèn)為，從北京官方鼓勵(lì)“以舊換新”活動(dòng)來(lái)看，北京的做法也是多數(shù)城市推進(jìn)“以舊換新”的基本做法，即搭建平臺(tái)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，由于“以舊換新”交易鏈條長(zhǎng)，涉及的主體多，搭建平臺(tái)是較好的方式；但仍需在兩個(gè)方面繼續(xù)推進(jìn)，一是鏈條上的行業(yè)協(xié)會(huì)降低會(huì)員相關(guān)成本，讓購(gòu)房者、賣房者確確實(shí)實(shí)感受到“以舊換新”帶來(lái)的實(shí)惠，二是推進(jìn)“帶押過(guò)戶”。

陳文靜認(rèn)為，北京屬于“中介優(yōu)先賣”模式，近兩個(gè)月北京二手房成交量整體保持較高水平，本次北京支持“以舊換新”有望產(chǎn)生一定積極效果，促進(jìn)一二手鏈條更為暢通。

業(yè)內(nèi)：每一輪政策都會(huì)帶動(dòng)需求釋放

作為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策力度最高的城市，北京從2017年開(kāi)始的調(diào)控加碼政策抑制了市場(chǎng)非理性上漲。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，支持剛性、改善性住房需求成為政策調(diào)整的方向。

事實(shí)上，從2023年三季度開(kāi)始，北京樓市松綁“小步快走”，此前已累計(jì)發(fā)布了8次政策。比如，2023年9月1日，北京執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”；同年12月14日，降首付、降利率、優(yōu)化普宅標(biāo)準(zhǔn)、延長(zhǎng)貸款年限；2024年4月8日，北京公積金貸款額度最高可上浮40萬(wàn)元；4月22日，北京放松離婚信貸政策。

4月30日，北京執(zhí)行了13年的限購(gòu)政策終于迎來(lái)松綁。在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，允許已擁有住房達(dá)到限購(gòu)套數(shù)的居民家庭，到五環(huán)外新購(gòu)一套住房。這是自2011年北京市實(shí)施限購(gòu)政策以來(lái)，首次在較大范圍內(nèi)對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行優(yōu)化。

陳文靜表示，“5·17”新政落地后，北京購(gòu)房情緒亦出現(xiàn)回升，二手房成交量保持一定規(guī)模，但新房市場(chǎng)表現(xiàn)仍偏弱，市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整。北京新政策落地預(yù)計(jì)將明顯緩和購(gòu)房者觀望情緒，促進(jìn)購(gòu)房需求入市，另外，北京本次優(yōu)化政策也進(jìn)一步釋放了積極信號(hào)，有助于整體市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)。短期來(lái)看，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度有望提升，新房、二手房鏈條也有望加速輪轉(zhuǎn)，二手房成交量保持活躍也將為新房釋放更多改善需求。

“北京此次發(fā)布政策，意味著四個(gè)一線城市在房貸等政策方面都做出了較大力度的放松，為下半年購(gòu)房環(huán)境寬松創(chuàng)造了非常好的環(huán)境，也有助于進(jìn)一步增加購(gòu)房者的市場(chǎng)信心，對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)行情提振具有積極的作用?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

李宇嘉認(rèn)為，每一輪政策都會(huì)帶動(dòng)需求釋放，這主要是被政策抑制的需求及預(yù)期提振帶來(lái)的需求。此次北京新政對(duì)于年輕人、新市民購(gòu)房有較大促進(jìn)作用。特別是降首付具有降低門檻的效應(yīng)，推動(dòng)很多年輕人特別是積累的剛需進(jìn)入市場(chǎng)。而公積金貸款額度提升，對(duì)于很多工薪階層也有比較強(qiáng)的帶動(dòng)效應(yīng)。

新京報(bào)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對(duì) 楊許麗