5月17日，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布重磅樓市政策，涉及降低首付比、降低房貸利率、下調(diào)公積金貸款利率。5月28日，深圳落實(shí)“5·17”央行新政，首套房首付比降至兩成，首套房貸利率降至3.5%。此次深圳落地新政，大大降低了購(gòu)房門檻和還貸壓力。

此前“5·17”政策出臺(tái)當(dāng)周，深圳樓市帶看量及成交量迎來(lái)大幅上揚(yáng)，如今，“5·17”新政出臺(tái)已經(jīng)一個(gè)月，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)如何？是否激發(fā)更多需求入市？

降低購(gòu)房門檻，刺激剛需、改善需求入市

5月28日，深圳落實(shí)“5·17”的新政落地，自此，深圳市下調(diào)個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率下限。其中，首套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原來(lái)的30%調(diào)整為20%，二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原來(lái)的40%調(diào)整為30%。不僅首付比例下降，下調(diào)商業(yè)住房貸款利率之后，首套房貸利率降為3.5%；二套房貸利率降為3.9%。

這也意味著深圳的購(gòu)房門檻進(jìn)一步降低。在得知深圳政策落地之后，從業(yè)5年多的深圳經(jīng)紀(jì)人小羅在當(dāng)晚就將這個(gè)消息發(fā)給有買房和換房需求的客戶。小羅說(shuō)，每次政策利好都會(huì)推動(dòng)一波成交，這次也一樣，“5月29日雖然是一個(gè)工作日，但是接到的電話咨詢量明顯增多。”

深圳新政發(fā)布之后，隨著樓盤到訪量增多，還有的樓盤對(duì)外放出優(yōu)惠將會(huì)取消的信息。不過(guò)，更多當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)者表示，現(xiàn)在完全取消折扣不現(xiàn)實(shí)，只能是優(yōu)惠力度略小一點(diǎn)而已，畢竟現(xiàn)在各樓盤還處于搶客的階段，雖然市場(chǎng)好起來(lái)了，但還是不如去年行情。

不僅如此，此前，深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)從行業(yè)頭部機(jī)構(gòu)了解到，5月13日-5月19日，在疊加5月17日國(guó)家層面政策調(diào)整背景下，頭部機(jī)構(gòu)二手房周末帶看量較上一周末增長(zhǎng)24%，成交量較上一周末增長(zhǎng)58%。

由此可見(jiàn)，樓市新政激活需求，市場(chǎng)活躍度顯著上升。在深圳新政落地之后，首個(gè)開(kāi)盤項(xiàng)目漢園茗院首批推售419套住宅。該項(xiàng)目選房時(shí)間為6月1日上午，由于采取先到先得的方式，凌晨已經(jīng)有人在營(yíng)銷中心排隊(duì)拿號(hào)。而深圳上次出現(xiàn)連夜排隊(duì)買房場(chǎng)景還是在三年前。

深圳中指研究院華南分院高級(jí)分析師孫紅梅認(rèn)為，“5·17”新政有助于降低購(gòu)房門檻、成本，將刺激剛需、改善性購(gòu)房者入市，為提振后市信心發(fā)揮重要作用。首付和利率的降低意味著購(gòu)房者可以更容易地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這對(duì)于許多收入穩(wěn)定的年輕家庭來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)好消息。

業(yè)內(nèi)：6月市場(chǎng)有望進(jìn)入政策效果兌現(xiàn)期

事實(shí)上，進(jìn)入5月以來(lái)，深圳房地產(chǎn)新政不斷推出。5月6日，深圳分區(qū)優(yōu)化住房限購(gòu)，并在非戶籍人群、多子女家庭和企業(yè)購(gòu)房方面進(jìn)行了優(yōu)化（下稱“5·6”新政）。這一政策對(duì)市場(chǎng)預(yù)期也產(chǎn)生了積極影響。

據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測(cè)，深圳“5·6”新政出臺(tái)后21天的二手房簽約量，較政策前21天增長(zhǎng)31%；深圳“5·28”新政出臺(tái)后13天（5月29日至6月10日），二手房日均簽約量較5月1日至28日的日均簽約量增長(zhǎng)36%。

從目前來(lái)看，5月份以來(lái)，深圳樓市迎來(lái)限購(gòu)松綁、房貸首付及利率下降等優(yōu)化調(diào)整政策，新政對(duì)近期的樓市有一定提振作用，樓盤來(lái)訪量、看房量上升，市場(chǎng)活躍度顯著增強(qiáng)，近期深圳樓市周度成交表現(xiàn)出持續(xù)上漲趨勢(shì)。端午小長(zhǎng)假成交量較“五一”假期也有明顯提高。

需要注意到，新政后二手房市場(chǎng)活躍度有所提升，對(duì)應(yīng)的業(yè)主委托出售意愿也在提升。5月成交量?jī)r(jià)較4月有一定的跌幅，主要還是由于政策到來(lái)時(shí)已是月底，后期對(duì)市場(chǎng)的影響還未充分發(fā)揮，加之二手房過(guò)戶流程較長(zhǎng)，成交數(shù)據(jù)滯后，政策效力有望在6月份兌現(xiàn)。

不過(guò)，孫紅梅表示，深圳樓市雖有利好，但市場(chǎng)基礎(chǔ)并不牢固。目前，深圳樓市的新房供應(yīng)量充足，房?jī)r(jià)一直低位運(yùn)行，另外深圳樓市的保障房數(shù)量越來(lái)越多，分流了很多剛需購(gòu)房者，加上深圳居民的收入漲幅沒(méi)達(dá)到預(yù)期，大部分市民還是不敢高負(fù)債購(gòu)房。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于企穩(wěn)復(fù)蘇的階段，但復(fù)蘇過(guò)程需要鞏固。

總體來(lái)看，孫紅梅認(rèn)為，深圳樓市復(fù)蘇仍“低于預(yù)期”，市場(chǎng)的行情冷熱不均。核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)樓盤成交都比較活躍，包括新房及二手房市場(chǎng)，位置好、價(jià)格有優(yōu)勢(shì)的盤，交易量在明顯上升，近期消化了很多房源。冷門板塊的樓盤，目前去化還是比較難?？紤]到網(wǎng)簽流程滯后性，購(gòu)房者也存在決策周期，成交量需要一段時(shí)間才能顯現(xiàn)，等待市場(chǎng)進(jìn)一步復(fù)蘇仍需要耐心。6月，房企將進(jìn)入上半年業(yè)績(jī)沖刺階段，市場(chǎng)有望進(jìn)入政策效果兌現(xiàn)期。

2024年6月18日新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)周刊《5·17新政滿月 九城樓市觀察》。

新京報(bào)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 制圖 俞豐俊 校對(duì) 楊許麗