近年來(lái)，規(guī)模不再是房企的關(guān)鍵詞，利潤(rùn)、穩(wěn)健、高質(zhì)量成為關(guān)鍵詞。3月28日，新城控股披露2023年業(yè)績(jī)報(bào)告。通過財(cái)報(bào)不難發(fā)現(xiàn)，2023年，新城控股憑借“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)，在確保安全的前提下優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，在地產(chǎn)主業(yè)保持均衡高質(zhì)量發(fā)展的同時(shí)，其商業(yè)板塊亦帶來(lái)了長(zhǎng)期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，為其谷底穿越、實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期主義奠定穩(wěn)固基礎(chǔ)。
經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額連續(xù)6年為正
2023年，新城控股正式步入而立之年。面對(duì)復(fù)雜的行業(yè)環(huán)境，新城控股堅(jiān)持實(shí)施“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的戰(zhàn)略模式，這一模式契合了房地產(chǎn)市場(chǎng)的多重趨勢(shì)和需求，也讓新城控股在行業(yè)逆風(fēng)環(huán)境下展現(xiàn)出行穩(wěn)致遠(yuǎn)的韌性，不僅實(shí)現(xiàn)了正向盈利，各項(xiàng)業(yè)務(wù)也實(shí)現(xiàn)了一定的突破。
銷售業(yè)績(jī)方面，財(cái)報(bào)顯示，2023年新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額759.83億元，合同銷售面積968.78萬(wàn)平方米；公司聚焦“有回款的銷售”，2023年實(shí)現(xiàn)回款金額812億元，回款率107%，位居行業(yè)前列，持續(xù)保障現(xiàn)金流安全。
財(cái)務(wù)指標(biāo)上，新城控股確保穩(wěn)定安全的財(cái)務(wù)基本面，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)得以進(jìn)一步優(yōu)化。財(cái)報(bào)顯示，2023年，新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1192億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)7.37億元，扣非歸母凈利潤(rùn)3.07億元。公司整體毛利率保持穩(wěn)定，為19%。截至報(bào)告期末，公司已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達(dá)到2170萬(wàn)平方米（含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目），提前鎖定未來(lái)業(yè)績(jī)。
新城控股還強(qiáng)化現(xiàn)金流管理。截至2023年末，新城控股在手現(xiàn)金余額190億元，在手現(xiàn)金充裕；公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為102億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)6年為正。除此之外，新城控股通過一系列低成本融資舉措，鞏固其資金狀況。2023年，新城控股整體平均融資成本進(jìn)一步下降32個(gè)基點(diǎn)，為6.20%。
同時(shí)，新城控股持續(xù)大幅壓降有息負(fù)債。2023年年報(bào)顯示，新城控股期末融資余額為571億元，同比壓降142億元，有息負(fù)債水平保持低位。此外，新城控股合聯(lián)營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債降至52.08億元。
“新城控股2023年年報(bào)顯示出公司在業(yè)務(wù)擴(kuò)張、財(cái)務(wù)優(yōu)化和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力方面的良好表現(xiàn)?！敝袊?guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜指出，營(yíng)收方面，新城控股的營(yíng)業(yè)收入達(dá)到1192億元，這表明公司在過去一年中保持了穩(wěn)定的銷售和收入增長(zhǎng)；有息負(fù)債水平下降，期末融資余額同比減少142億元，顯示出公司在財(cái)務(wù)管理上的審慎態(tài)度和有效的債務(wù)控制；而連續(xù)6年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為正，顯示了新城控股良好的現(xiàn)金流管理能力，這對(duì)于公司的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要。
盤古智庫(kù)高級(jí)研究員江翰表示，新城控股2023年回款812億元，回款率達(dá)107%，顯示出公司在銷售回款方面的良好表現(xiàn)，有助于保障公司的資金流動(dòng)性和運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性。同時(shí)，在手現(xiàn)金余額和經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額都保持在較高水平，說(shuō)明公司的資金狀況相對(duì)穩(wěn)健，有足夠的現(xiàn)金流來(lái)應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。此外，公司整體平均融資成本的下降，也反映出公司在財(cái)務(wù)管理和資金運(yùn)用方面的效率提升。
“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)，奠定長(zhǎng)期主義基礎(chǔ)
截至2023年末，新城控股在全國(guó)135個(gè)城市布局198座吾悅廣場(chǎng)，其中已開業(yè)161座。
2023年也是新城控股布局商業(yè)的15周年。在行業(yè)深度調(diào)整期，其商業(yè)板塊對(duì)整體業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率不斷走高，不僅帶來(lái)了長(zhǎng)期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，也為其谷底穿越、實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期主義奠定穩(wěn)固基礎(chǔ)。
根據(jù)年報(bào)，2023年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入113.24億元，同比增長(zhǎng)13.17%；實(shí)現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入106.31億元，占公司營(yíng)業(yè)收入的8.92%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利74.31億元，占公司總毛利由去年同期的28.95%提升至32.73%；物業(yè)出租及管理毛利率更是高達(dá)69.90%。
自2021年以來(lái)，新城控股商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營(yíng)收入大幅超過當(dāng)期利息支出。2023年年報(bào)顯示，該比例為2.55倍。毋庸置疑，商業(yè)板塊已成為新城控股第二增長(zhǎng)曲線，持續(xù)增厚公司發(fā)展的“安全墊”。
截至報(bào)告期末，新城控股在全國(guó)135個(gè)城市布局198座吾悅廣場(chǎng)，已開業(yè)吾悅廣場(chǎng)達(dá)161座，開業(yè)面積達(dá)1499.11萬(wàn)平方米，出租率達(dá)96.48%。
柏文喜分析，新城控股商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入達(dá)113.24億元，同比增長(zhǎng)13.17%，這表明公司的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)具有較強(qiáng)的增長(zhǎng)動(dòng)力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，“新城控股在商業(yè)地產(chǎn)方面的布局繼續(xù)擴(kuò)張，吾悅廣場(chǎng)的數(shù)量和開業(yè)面積的增加，以及高出租率，都是其商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展的體現(xiàn)?！?/p>
面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)存量競(jìng)爭(zhēng)的新格局，新城控股并未止步于規(guī)模紅利，而是率先啟動(dòng)深度運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略升級(jí)，回歸商業(yè)本質(zhì)。2023年10月新商會(huì)期間，新城控股正式發(fā)布“深度運(yùn)營(yíng)策略”，聚焦吾悅廣場(chǎng)服務(wù)能力和經(jīng)營(yíng)坪效的進(jìn)一步提升，由此實(shí)現(xiàn)吾悅廣場(chǎng)的更大價(jià)值。
隨著深度運(yùn)營(yíng)策略的不斷落地，吾悅廣場(chǎng)銷售和客流也持續(xù)向好。據(jù)介紹，目前，吾悅廣場(chǎng)年服務(wù)用戶達(dá)14.8億人次，會(huì)員基數(shù)超3000萬(wàn)人，其中活躍會(huì)員突破2000萬(wàn)人，為提振消費(fèi)活力貢獻(xiàn)力量。據(jù)悉，新城控股的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力將進(jìn)一步增強(qiáng)，“安全墊”的邊際也將進(jìn)一步增厚。
在此背景下，展望2024年，新城控股表示，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入125億元，計(jì)劃新開業(yè)吾悅廣場(chǎng)12座。
由于新城控股在經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)及持續(xù)提升商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)力方面可圈可點(diǎn)，3月20日，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合發(fā)布的“2024房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500測(cè)評(píng)”成果中，新城控股榮獲了“2024房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力”TOP10、連續(xù)六年躋身十強(qiáng)；位列“2024房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)綜合實(shí)力TOP10”第4位，并連續(xù)八年位居房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)榜TOP2，充分彰顯了新城控股良好的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)及持續(xù)提升的商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)力。
堅(jiān)守底線思維，確保每筆債務(wù)如期償付
眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)自2021年下半年開始進(jìn)入下行周期，2023年延續(xù)了下降態(tài)勢(shì)。尤其是進(jìn)入2023年下半年，房地產(chǎn)銷售和金融兩端復(fù)蘇不及預(yù)期，不少開發(fā)商逐漸被卷入違約的漩渦中。
在償債方面，新城控股長(zhǎng)期以來(lái)堅(jiān)持底線思維，確保每一筆債務(wù)提前或到期償付。2023年，新城控股已如期償還境內(nèi)外公開市場(chǎng)債券107.45億元，這讓其獲得了監(jiān)管機(jī)構(gòu)和資本市場(chǎng)的認(rèn)可，并在融資端多次取得突破，獲取增量資金。
據(jù)悉，作為示范民營(yíng)房企，新城控股2023年接連發(fā)行境外債、中票、吾悅廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸等多種融資產(chǎn)品。2023年5月22日，新城控股境外子公司新城環(huán)球完成發(fā)行1億美元的無(wú)抵押固定利率債券；6月14日，新城控股發(fā)行11億元公司債；7月份和12月份在中債增全額擔(dān)保支持下，發(fā)行兩筆8.5億元中期票據(jù)；7月份公司還發(fā)行了一筆規(guī)模為13.16億元的綠色CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）。
此外，在營(yíng)吾悅廣場(chǎng)不僅能提供穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，也為新城控股的融資性現(xiàn)金流帶來(lái)重要補(bǔ)充。2023年，新城控股通過吾悅廣場(chǎng)為抵押物獲取的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸及其他融資約140億元。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年，新城控股需償還的境內(nèi)外公開債大幅降低，僅51億元。新城控股表示，將一如既往確保每一筆債務(wù)的如期兌付。
值得一提的是，新城控股不僅關(guān)注經(jīng)濟(jì)利益，同時(shí)還積極履行社會(huì)責(zé)任，兌現(xiàn)客戶承諾。就目前房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，交付是大部分業(yè)主關(guān)心的問題。2023年，新城控股響應(yīng)政府“保交樓、穩(wěn)民生”要求，落實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，將“保交付”工作列為公司運(yùn)營(yíng)管理的重中之重，全年已組織交付超14萬(wàn)套物業(yè)。
不僅如此，今年1月份，全球指數(shù)編制公司MSCI明晟上調(diào)了新城發(fā)展的ESG評(píng)級(jí)，由BB級(jí)升至BBB級(jí)。據(jù)該ESG評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，新城發(fā)展在各項(xiàng)ESG議題上的分?jǐn)?shù)均有所提升，尤其在綠色建筑和企業(yè)治理方面表現(xiàn)突出。
展望未來(lái)，新城控股董事長(zhǎng)王曉松表示，公司在經(jīng)營(yíng)端有兩個(gè)發(fā)展方向：一為開發(fā)業(yè)務(wù)將轉(zhuǎn)向“高效周轉(zhuǎn)、適當(dāng)杠桿、高質(zhì)量利潤(rùn)”，回歸業(yè)務(wù)本質(zhì)，專注于提升經(jīng)營(yíng)效率和產(chǎn)品力；二則體現(xiàn)在圍繞空間和服務(wù)的多元業(yè)務(wù)拓展，未來(lái)將多賽道布局、建造與服務(wù)并重，實(shí)現(xiàn)租售、增存和輕重的平衡，通過各類代建、創(chuàng)新投資、委托管理、綜合體運(yùn)營(yíng)等多模式破局。
“新城控股的未來(lái)發(fā)展還需考慮到市場(chǎng)環(huán)境、行業(yè)趨勢(shì)以及宏觀經(jīng)濟(jì)等多方面因素。但就2023年的業(yè)績(jī)而言，新城控股展現(xiàn)了其作為行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)的實(shí)力和韌性?！卑匚南踩缡钦f(shuō)。
新京報(bào)記者 張曉蘭 圖/企業(yè)供圖
編輯 楊娟娟 校對(duì) 劉軍
