2024年伊始，四個一線城市先后優(yōu)化樓市政策，對全國樓市起到了風向標的作用。隨著預期政策仍將持續(xù)優(yōu)化，房地產市場的走向成為關注的焦點。

那么，今年以來房地產政策松綁效果如何？“小陽春”是否會到來？政策調整的空間還有哪些？尤其是今年政府工作報告提到，適應新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發(fā)展新模式。新模式如何構建？房地產將往何處去？

“小陽春”行情或在部分核心城市出現(xiàn)

今年2月份，恰逢春節(jié)假期，在供應縮減、交易活動減少等情況下，新房市場成交熱度下滑。據諸葛數(shù)據研究中心統(tǒng)計，今年2月份，一線城市新建商品住宅銷售面積為83.02萬平方米，環(huán)比下降62.8%，同比下降66.5%。具體來看，上海、廣州、深圳3城開年“二連降”，北京2月份成交量止升轉降。

值得一提的是，春節(jié)前，一線城市均對限購政策進行了松綁。諸葛數(shù)據研究中心分析人士預計，隨著房貸利率下調、重點城市限購松綁、城市房地產融資協(xié)調機制落地見效等利好政策逐漸發(fā)酵，加上供應節(jié)奏逐步恢復，3月份新房成交量或將大幅回升，但是由于今年不像去年有了疫情防控解除后需求釋放的因素，市場熱度大概率不及去年同期，同比或繼續(xù)下降。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，今年以來，核心一二線城市陸續(xù)優(yōu)化樓市政策，市場情緒有所回升。春節(jié)后，一線城市市場活躍度逐漸走高。其中，2月26日-3月3日，廣州新房周度成交套數(shù)回升至今年以來周度最高水平；深圳二手房周度成交套數(shù)同比增長11.8%；北京二手房成交套數(shù)與1月周均水平基本持平。

“從短期來看，市場進入傳統(tǒng)‘金三銀四’節(jié)點，前期出臺政策的核心城市政策效果有望進一步顯現(xiàn)。但去年高基數(shù)效應逐漸凸顯，3月份新房、二手房成交規(guī)?；虺霈F(xiàn)環(huán)比回升，但同比表現(xiàn)偏弱的情況，‘小陽春’行情或僅在部分核心城市出現(xiàn)?！标愇撵o說。

一線城市及時優(yōu)化政策利于行業(yè)企穩(wěn)

從目前來看，今年2月份，房地產相關政策持續(xù)出臺，北京、深圳等一線城市限購政策出現(xiàn)松動。不過，根據建誠智庫政策量化模型數(shù)據顯示，對比過去，本輪房地產政策放松，力度遠遠不夠，放松空間依然巨大。

在建誠智庫首席研究員何田看來，經過多年的發(fā)展，全國絕大多數(shù)城市換房比例上升，屬于可買不可賣的階段，房價漲跌預期對其需求釋放有明顯的影響。從做好輿論引導、改變各方預期、推動房價企穩(wěn)、帶動更多城市預期向好的角度出發(fā)，以京滬為代表的一線核心城市，如果能及時放松限購、限貸政策，對行業(yè)企穩(wěn)十分關鍵。

從政策預期來看，陳文靜表示，當前，一線城市政策仍有較大調整空間，特別是北京、上海和深圳，如根據市場情況因區(qū)、因需施策優(yōu)化限購政策，取消郊區(qū)限購、降低社保年限要求、增加特定人群購房套數(shù)、優(yōu)化離婚購房等均存在一定空間。此外，優(yōu)化限售、限價政策，繼續(xù)降低首付比例和房貸利率等，也是政策可以進一步優(yōu)化的方向。

事實上，正確預判房地產的當前運行狀態(tài)和未來趨勢變化，無論是對政府、企業(yè)或者居民的相關決策都十分重要。在中國社會科學院長城學者、中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛看來，中國房地產調整將是一個長期的過程，由于過去高速增長導致二手和新建存量商品房的明顯過剩，加上外部沖擊、市場爆雷等隱患沒有消除，中國房地產將率先開啟二手房存量消化和出清，新建商品房消化和出清需要延后，人口、收入和技術的新變化將導致潛在需求曲線向下平移。

“在商品房過剩和保障房缺失之下，房地產的投資及銷售下降、債務違約、資金鏈斷裂、項目停工等問題嚴重影響到宏觀經濟高質量發(fā)展?！蹦啭i飛建議，通過“商轉?！眴印扒嗄晷率忻癜簿庸こ獭薄Ｍㄟ^向房地產系統(tǒng)注入資金，恢復和暢通房地產資金及實物循環(huán)，可以盤活存量資產、恢復市場信心、扭轉市場預期、打破負向循環(huán)，保證市場逐步恢復，填補新市民、青年人住房保障的缺失，消解開發(fā)企業(yè)住房共給過度，促進房地產新發(fā)展模式的構建。

加快構建房地產發(fā)展新模式

每年兩會政府工作報告涉房內容都是這一年房地產市場的風向標。今年政府工作報告提到的重要信息是，適應新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發(fā)展新模式。此外，政府工作報告還提出，加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

3月9日，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹從理念、機制、抓落實上公開闡述了如何構建房地產發(fā)展新模式。倪虹表示，在理念上，要始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善“市場+保障”的住房供應體系，政府保障基本住房需求、市場滿足多層次多樣化住房需求，建立租購并舉的住房制度，努力讓人民群眾住上好房子。在機制上，一是建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制，以及完善房屋從開發(fā)建設到維護使用的全生命周期管理機制。而在落實上，有兩個重點，一是規(guī)劃建設保障性住房，推進“平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造；二是下力氣建設好房子。

“希望現(xiàn)在的房地產企業(yè)看到，今后拼的是高質量，拼的是新科技，拼的是好服務。誰能抓住機遇、轉型發(fā)展，誰能為群眾建設好房子、提供好服務，誰就能有市場，誰就能有發(fā)展，誰就能有未來。”倪虹說。

在房地產發(fā)展新模式指導下，業(yè)內對于今后房地產市場的走向似乎更加清晰。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，房地產新發(fā)展模式關鍵是打造“市場+保障”的住房供應體系；其次是探索打造好房子；此外，還要完善商品房基礎性制度，包括供地制度、開發(fā)制度、銷售制度、交付和保養(yǎng)等。

何田也表示，住建部日前提出構建房地產發(fā)展新模式、加快“人、房、地、錢”要素聯(lián)動，這是行業(yè)發(fā)展的根本。此外，政府工作報告提出滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，這將成為2024年乃至更長時間房地產政策的重要方向，尤其是首次提出改善需求的多樣化，這個想象空間還是很大的。總而言之，隨著房地產發(fā)展新模式的逐步建立，房地產行業(yè)也必將邁入全新的發(fā)展階段。

新京報2024年3月12日產經周刊《一線樓市模式“探新”》。

新京報記者 袁秀麗

編輯 武新 校對 吳興發(fā)