12月22日，北京市住建委發(fā)布《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法（2023年修訂版 公開征求意見稿）》（簡稱《辦法》），面向社會公開征求意見?！掇k法》明確，預售資金擬由過去的銀行監(jiān)管調(diào)整為政府監(jiān)管，引入了市住房資金中心作為具體監(jiān)管業(yè)務(wù)承擔部門，強化對商業(yè)銀行的執(zhí)行監(jiān)管。同時，在流程制度、支取管理、日常監(jiān)管方面進行了優(yōu)化和加強。
業(yè)內(nèi)人士認為，《辦法》調(diào)整直擊此前預售資金監(jiān)管漏洞，是對過去“糊涂賬”的一次系統(tǒng)調(diào)整。此次新規(guī)將避免房企提前挪用預售資金，督促用于項目工程建設(shè)，減少延遲交付及防范項目爛尾的現(xiàn)象，更好維護購房者的合法購房權(quán)益。未來預計將有更多城市跟進。
從銀行監(jiān)管調(diào)整為政府監(jiān)管
《辦法》將監(jiān)管主體由商業(yè)銀行調(diào)整為政府，監(jiān)管原則由“政府指導、銀行監(jiān)管、多方監(jiān)督、?？顚Ｓ谩闭{(diào)整為“政府監(jiān)管、社會監(jiān)督、專戶收存、專款專用、核定支出、違規(guī)追責”。
在確定監(jiān)管額度方面，創(chuàng)新采取施工總承包單位根據(jù)工程造價提出重點監(jiān)管額度及各節(jié)點用款額度后，由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門綜合項目交付使用條件及開發(fā)企業(yè)風險情況等因素核定。更好保障重點監(jiān)管額度資金，能覆蓋項目建安成本，防范項目資金風險。
此外，《辦法》完善了社會多方監(jiān)督機制，特別是要求購房人應(yīng)將所支付的購房款存入市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、資金中心門戶網(wǎng)站公示的項目預售資金監(jiān)管賬戶，并及時查看、比對監(jiān)管賬戶信息，確保個人購房款全部存入監(jiān)管賬戶。
對此，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，《辦法》強化了屬地住建部門對預售資金的監(jiān)管責任，明確屬地住建部門對預售資金用款的審核職責。同時，引入了市住房資金中心作為具體監(jiān)管業(yè)務(wù)承擔部門，發(fā)揮其獨立性和資金管理專業(yè)性優(yōu)勢，強化對商業(yè)銀行的執(zhí)行監(jiān)管，確保對預售資金監(jiān)管新的要求落實到位。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次北京預售資金監(jiān)管政策的最大變化是，真正構(gòu)建了科學的監(jiān)管體系，由銀行作為監(jiān)管主體改為政府為監(jiān)管主體。而且，預售資金關(guān)聯(lián)方的關(guān)系也更加清晰了，即“1+3”的模式。其中“1”就是指地方政府，具體是由市住房資金中心來承擔工作。而“3”是指三方關(guān)系，即商業(yè)銀行、房企和購房者。這樣可以更好地理順關(guān)系，更好地為保護購房者的權(quán)益落實監(jiān)管工作，也更好地落實各方主體的權(quán)責利關(guān)系。
“一些用詞表述也有非常大的變化。比如這次明顯強調(diào)了對資金進出的流動監(jiān)管，即增加了‘專戶收存’‘核定支出’。這樣就把過去的靜態(tài)監(jiān)管即‘?？顚Ｓ谩?，改為動態(tài)監(jiān)管，把進出兩個環(huán)節(jié)都管好，確保監(jiān)管有效且科學，真正把監(jiān)管兩個字做扎實?！眹儡S進補充說。
商品房預售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)
所謂預售資金監(jiān)管，是商品房的購房款都要存入銀行的專用賬戶，其中一部分為重點監(jiān)管額度。開發(fā)商不得隨意提取，保證樓盤的預售款優(yōu)先用于工程建設(shè)。開發(fā)商按照工程進度的各個節(jié)點，按比例提取工程建設(shè)款。
據(jù)悉，早在2010年，北京市印發(fā)了《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，建立“政府指導、銀行監(jiān)管、多方監(jiān)督、專款專用”的監(jiān)管模式。2013年7月，修訂的《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》，繼續(xù)堅持原有監(jiān)管原則，對暫行辦法進行了完善。2015年12月，北京相關(guān)部門對預售資金收存和支取條件進行微調(diào)。
但是，近年來，隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的重大變化，預售資金監(jiān)管工作也面臨著新形勢、新問題。住建部在多次會議上強調(diào)要加強預售資金監(jiān)管，并會同人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號）。同時，最高法、住建部、人民銀行發(fā)布《關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施 確保商品房預售資金用于項目建設(shè)的通知》（法〔2022〕12號）。
在此背景之下，此次北京修訂了《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》。據(jù)悉，這一方面是為進一步加強商品房預售資金監(jiān)督管理，也是為了保證商品房預售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)，切實維護商品房交易雙方合法權(quán)益。此外，管理辦法的公開征集意見時間為2023年12月22日至2024年1月22日。
《辦法》調(diào)整直擊此前監(jiān)管漏洞
在諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙看來，由于目前大多數(shù)新房是期房，若后期開發(fā)商出現(xiàn)資金流問題，就會導致不能按時交付房屋，甚至出現(xiàn)爛尾項目，從而影響購房者的合法購房權(quán)益。預售資金監(jiān)管在房屋交付上起到?jīng)Q定性作用。
“此次新規(guī)將商品房預售資金監(jiān)管主體由商業(yè)銀行調(diào)整為政府，有效防范房企提前使用預售資金，避免房企前期挪用購房者預售資金，督促購房者的房款用來項目工程建設(shè)，減少延遲交付及防范爛尾樓項目的現(xiàn)象，更好維護購房者的合法購房權(quán)益，社會穩(wěn)定。同時，近年來的交付風險也影響購房者購房信心，將購房需求分流至二手房，預售資金監(jiān)管主體的變更將會對新房市場的去化有一定利好?！蓖跣匀缡钦f。
嚴躍進表示，《辦法》調(diào)整明顯直擊此前的監(jiān)管漏洞。在最近兩年發(fā)生的爛尾樓事件中，部分商業(yè)銀行違規(guī)挪用預售資金來償還開發(fā)貸，或者沒有履行監(jiān)管職責導致預售資金蒸發(fā)，造成了很多問題。所以此次新規(guī)其實就是對過去“糊涂賬”的一次系統(tǒng)調(diào)整。
陳文靜則認為，北京此次修訂商品房預售資金監(jiān)管政策，是快速落實12月21日住建部部長倪虹在全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議中“保交樓落實屬地責任，加強預售資金監(jiān)管”的要求。此次北京強化預售資金監(jiān)管，將有助于防范項目風險，穩(wěn)定購房者預期，對市場信心提振或?qū)⑵鸬椒e極作用，未來預計將有更多城市跟進。
新京報記者 袁秀麗
編輯 武新 校對 柳寶慶
