因擅自劃扣恒大株洲譽苑等預(yù)售資金，渤海銀行株洲分行被湖南住建廳點名并且暫停與其的預(yù)售資金監(jiān)管合作。
這也是地方住建廳出手查處銀行預(yù)售資金監(jiān)管中違規(guī)行為的又一典型案例。對此，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師表示：“擅自撥付商品房預(yù)售資金屬于典型的違規(guī)行為，違反了商品房預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定，違規(guī)的監(jiān)管銀行應(yīng)當受到相應(yīng)的行政處罰。同時，這個行為不僅是違規(guī)的，還很可能違反相關(guān)的監(jiān)管協(xié)議，涉事的銀行還應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任?！?/div> 
因擅自劃扣恒大株洲譽苑等預(yù)售資金，渤海銀行株洲分行被湖南住建廳點名。圖/IC photo
渤海銀行被點名，暫停預(yù)售資金監(jiān)管合作
3月28日，湖南省房地產(chǎn)工作協(xié)調(diào)機制辦公室發(fā)布《關(guān)于渤海銀行股份有限公司擅自撥付商品房預(yù)售資金的通報》（下稱《通報》）稱，2021年3月和7月，渤海銀行株洲分行擅自劃扣恒大譽苑、北大資源天池項目重點監(jiān)管資金，導(dǎo)致項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)資金不足，房屋逾期難交付，引發(fā)房屋買受人頻繁信訪投訴。
湖南省住建廳曾督促株洲市住建局對渤海銀行株洲分行進行約談警示，并下達書面整改通知書，責令其返還擅自劃扣的商品房預(yù)售監(jiān)管資金，但一直沒有整改到位。
根據(jù)《通報》，渤海銀行株洲分行在2018年與株洲市商品房預(yù)售資金監(jiān)管機構(gòu)簽訂《株洲市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管合作協(xié)議》(下稱《合作協(xié)議》)，成為株洲市商品房預(yù)售資金監(jiān)管合作銀行。2019年5月-2021年6月期間，渤海銀行株洲分行分別與株洲德勝置業(yè)有限公司和株洲理想城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《株洲市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》(下稱《監(jiān)管協(xié)議》)，成為恒大株洲譽苑、北大資源株洲天池等項目商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行。
但上述渤海銀行株洲分行資金劃扣行為違反了《株洲市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，以及《合作協(xié)議》《監(jiān)管協(xié)議》約定，未經(jīng)株洲市商品房預(yù)售資金監(jiān)管機構(gòu)同意。
即日起，湖南省住建廳要求各市州（縣、市、區(qū)）商品房預(yù)售資金監(jiān)管機構(gòu)暫停與渤海銀行及其所轄基層經(jīng)營單位的商品房預(yù)售資金監(jiān)管合作。同時，建議相關(guān)部門和單位慎重選擇渤海銀行股份有限公司及其所轄基層經(jīng)營單位作為住房公積金、物業(yè)維修基金等資金的存儲銀行，有效防范風險。
對此，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進點評稱：“此次湖南發(fā)文，充分說明對于2022年涉及保交樓或債務(wù)問題，依然會是嚴管的導(dǎo)向。此類事件背后也說明部分商業(yè)銀行存在違規(guī)操作現(xiàn)象，或者說擅自劃轉(zhuǎn)預(yù)售資金。從此次通報可以看出，此類擅自劃轉(zhuǎn)的操作，被認為直接導(dǎo)致了爛尾樓事件，所以定性是嚴厲的?！?/div>
建議加強預(yù)售資金監(jiān)管領(lǐng)域立法和執(zhí)法
去年的“停貸潮”，讓預(yù)售資金被挪用的亂象曝光于眾，包括開發(fā)商、銀行在內(nèi)，都存在私自挪用預(yù)售資金的違法行為。
而在“停貸潮”前后，各地對于預(yù)售資金的監(jiān)管政策趨嚴、收緊，包括西安、北京、天津、蘇州、廣州、石家莊、西安、武漢、長沙等多個城市出臺政策，加強對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管。
今年2月，銀保監(jiān)會披露依法查處的5家金融機構(gòu)違法違規(guī)行為，其中對中國銀行、民生銀行、渤海銀行開展的支持民營企業(yè)及小微企業(yè)重大政策落實專項現(xiàn)場檢查中發(fā)現(xiàn)，上述機構(gòu)存在貸款資金被挪用、統(tǒng)計數(shù)據(jù)不真實、重大關(guān)聯(lián)交易審議程序不規(guī)范等違法違規(guī)行為，對渤海銀行總行罰款430萬元，對分支機構(gòu)罰款1230萬元，并對1名責任人員予以警告。
王玉臣表示：“違規(guī)擅自撥付預(yù)售監(jiān)管資金會嚴重擾亂房地產(chǎn)市場秩序，導(dǎo)致預(yù)售資金被挪作它用，進而導(dǎo)致原本應(yīng)當用于預(yù)售商品房項目的資金用于它處。這些年延期交房、爛尾樓頻繁出現(xiàn)，幾乎所有的延期交房和爛尾樓都和商品房預(yù)售資金被挪用有直接的關(guān)系，而監(jiān)管銀行未盡到職責，擅自撥付則是挪用預(yù)售資金很常見的一種情形，應(yīng)當依法查處，讓其看到違法違規(guī)的成本和代價。這一處罰對其他違規(guī)的監(jiān)管銀行以及挪用預(yù)售資金的開發(fā)商也都有警示的作用?！?/div>
對此，王玉臣建議填補立法“空白”和加強執(zhí)法力度：“當務(wù)之急應(yīng)該完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)立法，進一步明確監(jiān)管銀行的責任，讓監(jiān)管銀行看到其違規(guī)的成本和代價。挪用預(yù)售資金的危害是極大的，但是違規(guī)的成本通常是很低的，所以不少銀行和開發(fā)商并沒有依法辦事。現(xiàn)實生活中，不僅存在這種違規(guī)撥付行為，還存在貸款銀行在放貸的時候沒有將房貸資金放入預(yù)售項目的監(jiān)管賬戶，以及違規(guī)放貸的情形，這些違法違規(guī)情況其實都迫切需要完善立法和嚴格執(zhí)法。”
預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)化下的堵漏洞、追責任
值得一提的是，當前，在“保交樓”的背景下，部分地區(qū)對于預(yù)售資金“一刀切”式的嚴監(jiān)管，不利于房企釋放流動資金，進一步加劇了項目以及企業(yè)自身風險的釋放。
在業(yè)內(nèi)人士看來，對于預(yù)售資金的監(jiān)管，既要管好，又不能管死。因此，從中央到地方，對于預(yù)售資金的監(jiān)管政策進入到一個適度優(yōu)化寬松的階段，包括增加重點監(jiān)管資金撥付節(jié)點、降低監(jiān)管總額和降低留存比例、允許使用銀行保函替代預(yù)售監(jiān)管資金等舉措。
雖然各地預(yù)售資金監(jiān)管政策逐漸優(yōu)化，但是需要注意的是，“保交樓”依然是底線，對于挪用預(yù)售資金的違法行為要堅決依法打擊。
去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議，涉及房地產(chǎn)方面的內(nèi)容指出，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。
嚴躍進進一步表示，此次湖南住建廳對渤海銀行的通報，對于預(yù)售資金方面的管控可謂具有很強的信號意義，即2023年對于一些違法違規(guī)現(xiàn)象依然要查處，不存在逃避責任的可能。各地也要系統(tǒng)梳理本輪樓市中的各類亂象，要堵住漏洞、追究責任；同時，從預(yù)售資金監(jiān)管的角度，更好地完善相關(guān)工作，為各地保交樓的工作和房屋有序竣工等創(chuàng)造更好的條件。
新京報記者 徐倩 段文平
編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶
