11月24日，長沙市住建局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化本市居民家庭改善性住房政策的通知》，明確在該市購買第二套商品住房，不受首套房網(wǎng)簽時間的限制；居民家庭名下商品住房單套面積均不足144平方米的，可購買1套改善性住房（144平方米及以上）。此舉旨在因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

長沙市住建局相關(guān)負責人表示，本次政策優(yōu)化，在支持剛性住房的基礎(chǔ)上進一步滿足改善性住房需求，發(fā)揮長沙房價比較優(yōu)勢、城市競爭優(yōu)勢和宜居宜業(yè)優(yōu)勢，助推長沙全力建設(shè)全球研發(fā)中心城市，促進房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級、高質(zhì)量發(fā)展。

進一步促進改善性需求的釋放

鏡鑒咨詢總監(jiān)張宏偉指出：“過去兩年，長沙市場出現(xiàn)了不少商辦公寓類、住宅類的大平層項目，面積段也較大。這次的政策也是針對改善性需求的釋放，進一步加速此類項目的去化速度?！?/p>

今年9月22日，長沙市對部分房地產(chǎn)限購、限售政策進行優(yōu)化，明確居民家庭在長沙購買首套房不再需要提供購房證明，住房網(wǎng)簽備案滿4年可轉(zhuǎn)讓。政策出臺后，對促進住房合理消費、提振市場信心起到積極作用。

對于今天出臺的優(yōu)化政策，中指研究院長沙總經(jīng)理薛玲玲分析稱：“整體來看，本次長沙市政策進一步優(yōu)化，有利于在支持剛性住房需求基礎(chǔ)上，更好地滿足改善性住房需求，有利于進一步釋放更多購房需求，滿足受二手房擠壓式掛牌無法解決購房資格的改善客群需求，緩解市場大幅下滑態(tài)勢，既與9月政策形成疊加效應(yīng)刺激市場，同時也緩解9月政策影響持續(xù)弱化，形成政策對市場刺激的延續(xù)性，鞏固企業(yè)對市場信心，更好發(fā)揮政策工具箱的優(yōu)勢?！?/p>

據(jù)了解，9月份長沙正式放開首套限購、優(yōu)化限售政策后，對提振市場活躍度有較大的帶動作用，購房門檻降低推動市內(nèi)五區(qū)成交量持續(xù)上漲。2023年1-10月，長沙商品住宅成交593.0萬平方米，同比上漲2.7%；成交均價14316元/平方米，同比上漲4.0%。

其中，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，9月份商品住宅成交65.7萬平方米，環(huán)比上漲100.8%，同比上漲34.8%；10月份商品住宅成交66.8萬平方米，環(huán)比上漲1.7%，同比下降7.9%。10月下旬，市場出現(xiàn)明顯回落，11月成交呈繼續(xù)下滑趨勢。

“長沙以往執(zhí)行的是較為嚴格的調(diào)控政策，繼優(yōu)化限購限售等政策后，工具箱里還有更多調(diào)控工具，此次也是以支持改善性需求為調(diào)控方向，更有針對性。”張宏偉表示。

值得一提的是，薛玲玲指出，本次文件中“本市居民家庭”未明確范圍，預(yù)期該范圍包括本市戶籍、非本市戶籍家庭，也包括單身家庭。另外，購買三套及以上住房的限制局部開放，鼓勵購買144平方米及以上改善性產(chǎn)品，但“限貸兩套”政策仍未解除。

新房市場上行，改善型置業(yè)動力不足

據(jù)國家統(tǒng)計局顯示，10月長沙新房價格指數(shù)環(huán)比增長0.4%，二手房房價指數(shù)環(huán)比下跌0.3%。

在房地產(chǎn)行業(yè)下行的周期中，長沙新房依舊保持了連續(xù)上漲35個月的態(tài)勢，近三年沒下跌過，跟去年同期（2022年10月）相比，長沙新房價格指數(shù)同比上漲了3.7%，僅次于成都和上海，排在全國第三位。

據(jù)克而瑞研究機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，10月長沙新房成交65.69萬平方米，環(huán)比漲幅28%。同時，從長沙住宅產(chǎn)品成交面積來看，近三個月以來，商品住宅產(chǎn)品面積呈趨小化，100平方米以下產(chǎn)品占比逐月上升，達到8%左右；主力面積段120-144平方米的產(chǎn)品則反之，呈逐月下降趨勢，占比為40%左右；中檔改善產(chǎn)品144-180平方米10月成交占比擴大，220平方米以上大平層占比逐月縮小，但成交套數(shù)則有所增長。

而從價格走勢來看，144平方米以下剛需剛改產(chǎn)品的價格走勢橫盤波動較小，144-200平方米改善產(chǎn)品的價格持續(xù)增長，而200平方米以上產(chǎn)品高位下滑，近3個月商品住宅市場整體均價呈逐月下滑之勢。

同時，影響改善性需求釋放的另一個原因是長沙二手房市場不同于上揚的新房市場，呈現(xiàn)房價下降的態(tài)勢。盡管9月底長沙出臺新政，二手房成交有所回暖，但價格持續(xù)走低。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，10月，長沙二手房價格指數(shù)環(huán)比下降0.3%。由于二手房的低迷，影響了“賣一買一”置換的客戶，也一定程度影響改善性需求的釋放。

在長沙之前，也有部分城市從面積段入手來支持改善型置業(yè)。例如，成都在9月26日發(fā)布的新政中指出，在限購區(qū)域范圍內(nèi)，購買144平方米以上（不含144平方米）住房，不再審核購房資格，更好滿足居民改善性住房需求；9月11日，蘇州也出臺相關(guān)政策，滿足改善性住房需求，對于購買120平方米及以上商品住房不再進行購房資格審核，這意味著蘇州市120平方米及以上商品住房不再限購。此外，還有廈門也取消了此前對于180平方米及以上住房的限購政策。

新京報記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對 盧茜