北京住房公積金首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也調(diào)整了。
10月31日，北京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化住房公積金個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（以下簡稱《通知》），其中明確了首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。即借款申請人（含共同申請人，下同）在北京市無住房且全國范圍內(nèi)無公積金貸款（含住房公積金政策性貼息貸款，下同）記錄的，執(zhí)行首套住房公積金貸款政策?！锻ㄖ纷?023年11月1日起施行。
此次北京調(diào)整公積金貸款首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，從認(rèn)房、認(rèn)貸變?yōu)檎J(rèn)房、認(rèn)公積金貸款、不認(rèn)商業(yè)貸款記錄，將給購房者帶來哪些影響？在業(yè)內(nèi)人士看來，此次新政將惠及在北京無房但此前有過有住房商業(yè)貸款記錄的新市民和改善置換家庭，新標(biāo)準(zhǔn)在提升此類購房者公積金貸款額度的同時(shí)，也會降低他們的貸款成本。
認(rèn)房不認(rèn)商貸
根據(jù)《通知》，借款申請人在北京市無住房且全國范圍內(nèi)無公積金貸款記錄的，執(zhí)行首套住房公積金貸款政策。即“認(rèn)房不認(rèn)商貸”。
在二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)方面，借款申請人在北京市有1套住房的；或在北京市無住房但全國范圍內(nèi)有1筆公積金貸款記錄的；或在北京市有1套住房且全國范圍內(nèi)有1筆公積金貸款記錄的，執(zhí)行二套住房公積金貸款政策。
借款申請人在北京市有2套及以上住房的或全國范圍內(nèi)已使用過2次公積金貸款的，不予公積金貸款。
另外，值得關(guān)注的是，北京市公積金貸款政策要求借款申請人在申請公積金貸款時(shí)，全國范圍內(nèi)不能有未還清的公積金貸款。對于借款人離婚不滿1年且未再婚的，申請公積金貸款時(shí)，無論是否有貸款記錄或有無住房，均認(rèn)定為二套。
北京上一次的住房公積金貸款套數(shù)認(rèn)定調(diào)整是在2018年，關(guān)鍵詞是“認(rèn)房、認(rèn)貸”?！胺俊睘榻杩钌暾埲嗽诰┟伦》浚百J”指在央行征信系統(tǒng)中全國范圍內(nèi)的個(gè)人住房貸款記錄，包括商業(yè)性住房貸款記錄、住房公積金個(gè)人住房貸款記錄。在北京有房或者全國范圍內(nèi)有貸款，都會被認(rèn)定為二套。
如今，北京公積金貸款首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，意味著只認(rèn)本地有房、認(rèn)全國公積金貸款記錄，而不認(rèn)商業(yè)貸款記錄了。
此次北京公積金貸款住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，也是此前商業(yè)貸款首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”的補(bǔ)充。
此前的9月1日，北京調(diào)整了個(gè)人住房商業(yè)貸款首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在北京市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
但是，在執(zhí)行過程中，公積金貸款仍然按照此前的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，9月1日，北京商業(yè)貸款開始執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，但公積金一直執(zhí)行老標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致很多購房者混合貸款難度很大。近期，上海等城市公積金貸款的套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)相繼調(diào)整，市場對北京微調(diào)政策也有預(yù)期和需求。
對于此次北京公積金新政，北京鏈家研究院分析師冷會認(rèn)為，與商業(yè)貸款相比，公積金貸款的利率較低，因此在實(shí)際購房過程中選擇公積金或公積金組合貸款的購房者不在少數(shù)。據(jù)北京鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，今年以來，北京二手住房交易中有近4成采用公積金或公積金組合貸款方式付款。
冷會進(jìn)一步分析，此次北京公積金首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，是對9月份商業(yè)貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的有效補(bǔ)充，將惠及本市無房但有商業(yè)貸款記錄的新市民和改善置換家庭。新標(biāo)準(zhǔn)在提升此類購房者公積金貸款額度的同時(shí)，也會降低他們的貸款成本，其對市場的積極意義不亞于商業(yè)貸款的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜也認(rèn)為，本次北京公積金政策的調(diào)整有利于無房且未使用過公積金貸款的購房者，可以享受較低的公積金貸款利率、更低的首付比例以及較高的貸款額度，將有效降低購房者置業(yè)成本，減輕購房者置業(yè)壓力，提振購房者置業(yè)情緒。
60萬貸款“商轉(zhuǎn)公”總利息降16萬元
隨著北京公積金貸款首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，部分購房人將直接感受到購房成本的下調(diào)。
目前北京公積金貸款政策是，每繳存一年可貸10萬元，繳存年限不夠1整年的，按1整年計(jì)算，最高可貸120萬元。如果是東城、西城戶籍家庭，購買城六區(qū)之外的首套住房，貸款最高額度還可以上浮20萬元，也就是140萬元；如果是城六區(qū)家庭，購買城六區(qū)之外的首套住房，貸款最高額度可以上浮10萬元，也就是130萬元。
在首付比例方面，購買首套普通住房首付款比例不低于35%，首套非普通住房首付款比例不低于40%。對購買共有產(chǎn)權(quán)房等政策性住房的首套住房，首付比例不低于30%。購買普通住房且為第二套住房的，首付款比例不低于60%，購買二套非普通住房首付比例不低于80%。為體現(xiàn)對低收入家庭的政策支持，對于購買經(jīng)濟(jì)適用住房的首付比例不低于20%。
在公積金貸款利率方面，首套房貸利率為3.1%，二套房貸為3.575%。
北京公積金貸款首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，將給購房人帶來哪些直接利好？
冷會表示，以貸款60萬元、25年還清（等額本息）為例做一個(gè)付款方式的橫向?qū)Ρ龋耗壳肮e金個(gè)人住房貸款首套貸款利率為3.1%，相應(yīng)的月供為2876.57元，利息總額為26.3萬元；公積金二套貸款利率為3.575%，月供為3027.93元，利息總額為30.84萬元；個(gè)人住房商業(yè)性貸款首套利率為4.75%（LPR+55個(gè)基點(diǎn)），相應(yīng)的月供為3420.7元，利息總額為42.62萬元。新標(biāo)準(zhǔn)施行后，從商貸首套轉(zhuǎn)換為公積金首套每月可節(jié)省544元，總利息可節(jié)省16.32萬元，從公積金二套轉(zhuǎn)換為首套每月可節(jié)省151元，總利息可節(jié)省4.54萬元。
冷會繼續(xù)舉例稱，某職工要購買一套評估價(jià)為400萬元的房屋，此前憑借商貸首套資格可以貸款260萬元，25年等額本息還款，月供為14823.05元/月，利息總額為184.69萬元。新標(biāo)準(zhǔn)施行后，其可以采用首套公積金組合貸款方式付款，假設(shè)公積金部分可貸120萬元，商貸部分貸140萬元，25年等額本息還款，月供為13734.79元/月，利息總額為152.04萬元。從純商貸到公積金組合貸月供減少1088元，可節(jié)省總利息32.65萬元，購房者還款負(fù)擔(dān)和總購房成本都將有明顯下降。
新京報(bào)記者 段文平
編輯 武新 校對 劉軍
