“希望有新的政策出臺(tái)，市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)向好，房子能夠盡快賣(mài)出?！边@是目前楊振（化名）最期待的事情。北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政落地后，楊振將手中的房子掛出，希望置換一套學(xué)區(qū)房。

9月1日，北京官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，因?yàn)槭侨媛涞?，超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期。短時(shí)間內(nèi)，北京新房、二手房成交量大幅上漲。如今，距離新政落地已經(jīng)近40天，北京樓市成交如何？多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月，北京樓市成交量沖高后有所回落，但較8月仍然升溫明顯；10月以來(lái)，市場(chǎng)較為平穩(wěn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)

新京報(bào)制圖/許英劍

新政下交易激增

中指研究院根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月，北京新建商品住宅網(wǎng)簽5891套，環(huán)比增長(zhǎng)42.9%；二手住宅成交14262套，環(huán)比增長(zhǎng)30.1%。

網(wǎng)簽存在滯后性。根據(jù)北京鏈家研究院調(diào)研，在更為前瞻的三方約實(shí)際簽約方面，9月，北京二手房實(shí)際交易潛在增長(zhǎng)幅度超四成，相關(guān)增長(zhǎng)可能體現(xiàn)在10月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中。

新政超預(yù)期落地！北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政在前期使樓市升溫明顯，尤其是新房市場(chǎng)，在政策出臺(tái)后的當(dāng)晚，不少開(kāi)發(fā)商喊出“不打烊”的口號(hào)，一些購(gòu)房者選擇深夜簽約。新政后的首個(gè)周末，北京不少售樓處看房人數(shù)量暴增，新房、二手房成交量也增長(zhǎng)明顯。

據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研估算，9月2日-9月8日，北京新建住宅成交3500套，超過(guò)前一個(gè)月的成交量；二手房成交5000套，超過(guò)之前的半個(gè)月。

北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原表示，北京住房市場(chǎng)以改善性需求為主體，存在較為明確的置換鏈條，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策主要利好新市民及改善客群。

成交量沖高回落

值得關(guān)注的是，北京9月份的成交也主要集中在前半個(gè)月，在沖高后開(kāi)始回落。據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研估算，9月16日-9月17日，北京二手房分別成交600套和800套，相較前一周均有所減少。

麥田研究院相關(guān)分析師表示，新政后的首個(gè)周末，北京二手房成交量迅速走高。首個(gè)周末快速釋放的成交多是在政策落地前已多方比選、意向房源基本鎖定的客戶(hù)，政策寬松落地刺激其立刻出手買(mǎi)房。隨著前期高意向客戶(hù)陸續(xù)成交，之后幾周的成交量和高峰相比有所下降，但市場(chǎng)熱度和8月同期相比仍有明顯提高。

在業(yè)主預(yù)期方面，新政落地后，業(yè)主預(yù)期經(jīng)歷了一個(gè)先升后降的過(guò)程。據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新政后的首個(gè)周末，調(diào)價(jià)房源中漲價(jià)房源占比迅速提高到36%，到9月下旬以后，漲價(jià)房源占比又下滑到17%，回到和8月份相當(dāng)?shù)乃?。隨著市場(chǎng)反應(yīng)逐漸清晰，業(yè)主預(yù)期逐步回歸理性。

在剛剛過(guò)去的中秋、國(guó)慶“雙節(jié)”，北京樓市的表現(xiàn)也較為平穩(wěn)。根據(jù)北京鏈家研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年“十一”期間交易規(guī)模同比下行約六成，與預(yù)期相符。從高頻數(shù)據(jù)視角來(lái)看，9月29日至10月3日出行高峰期，平均交易規(guī)模低于正常工作日水平，自10月4日起，隨著出行人群的逐漸回流，交易規(guī)模逐漸回暖，至6日已達(dá)到正常周末水平。

高原表示，由于一線城市中旅游人群與潛在購(gòu)房群體高度重疊，這一現(xiàn)象使得近年來(lái)長(zhǎng)假地產(chǎn)數(shù)據(jù)表現(xiàn)往往較為平淡。隨著潛在購(gòu)房群體的逐漸回流，疊加多重利好因素持續(xù)釋放，預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)將延續(xù)9月態(tài)勢(shì)，呈現(xiàn)溫和回暖態(tài)勢(shì)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“雙節(jié)”假期，樓市對(duì)于各種新政依然處于消化過(guò)程中，市場(chǎng)相比9月份的政策后窗口期井噴需求已經(jīng)出現(xiàn)了退熱現(xiàn)象，整體市場(chǎng)再次進(jìn)入博弈。

購(gòu)房需求仍在

目前，北京已執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，此前觀望的購(gòu)房需求逐漸入市、成交沖高回落，但是在利好政策下，剛需以及換房需求仍在，不過(guò)受制于客觀因素，處于觀望階段。

一位房企人士表示，目前，北京二套房首付比例最高達(dá)80%，公積金還是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，這阻礙了一部分人入市。

同時(shí)，很多城市首套房首付比已降至20%，北京首套房首付比例仍為35%-40%，如果購(gòu)置二手房，首付比例更高，這對(duì)于新市民來(lái)說(shuō)壓力較大。

在8月底網(wǎng)傳北京要出臺(tái)新政時(shí)，計(jì)劃“上車(chē)”的劉琪（化名）就開(kāi)始看房了。“我們是剛需，之前覺(jué)得買(mǎi)房壓力大，但是孩子要上學(xué)了，必須要買(mǎi)房?！眲㈢髡f(shuō)，其目標(biāo)也很明確，就是買(mǎi)學(xué)區(qū)房，圈定的學(xué)區(qū)里，目標(biāo)樓盤(pán)就是有限的幾個(gè)，也有看到特別合適的，但學(xué)位被占，所以放棄了。

隨著“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政落地，劉琪可選擇的房源也增多。而北京鏈家中介費(fèi)的下調(diào)更促使劉琪下定買(mǎi)房的決心，“之前覺(jué)得中介費(fèi)太高了，鏈家中介費(fèi)新政策出來(lái)后，我很是開(kāi)心。”

但是，對(duì)于劉琪來(lái)說(shuō)，首付的壓力仍然很大，“到年底，我們才能存夠首付款。所以買(mǎi)房這個(gè)事情不著急，但是必須得去做?！眲㈢魅缡钦f(shuō)。

此外，9月，掛牌量也有明顯增高，而隨著成交量的回落，部分購(gòu)房人預(yù)期下降，市場(chǎng)“賣(mài)一買(mǎi)一”人群也受到影響。

市場(chǎng)希望新的政策落地。劉琪說(shuō)，“希望首付比例能夠降下來(lái)?！倍谥辟u(mài)房置換的楊振看來(lái)，無(wú)論什么利好政策，都希望盡快出臺(tái)，能將手中的房子盡快賣(mài)出去。

降首付、降利率加點(diǎn)等仍有空間

在“雙節(jié)”前，市場(chǎng)曾傳聞北京將有新政策落地，但是并沒(méi)有出現(xiàn)。

北京還有哪些政策調(diào)整空間？對(duì)此，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，廣州繼“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后調(diào)整限購(gòu)區(qū)域，釋放了積極信號(hào)。從短期來(lái)看，北京限購(gòu)政策也存在優(yōu)化空間和預(yù)期，但政策調(diào)整力度仍取決于市場(chǎng)恢復(fù)程度。參照廣州部分郊區(qū)取消限購(gòu)的做法，未來(lái)北京有望按照因區(qū)施策原則，或結(jié)合人口、人才政策去優(yōu)化限購(gòu)政策，如取消郊區(qū)限購(gòu)、降低社保年限要求、增加特定人群購(gòu)房套數(shù)、優(yōu)化離婚購(gòu)房限制等。同時(shí)，降低首付比例、降低房貸利率加點(diǎn)數(shù)、調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)亦有一定空間。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅也認(rèn)為，接下來(lái)政策破冰的機(jī)會(huì)點(diǎn)會(huì)從調(diào)低利率加點(diǎn)開(kāi)始，現(xiàn)在各大商業(yè)銀行都有房貸發(fā)放的指標(biāo)，經(jīng)營(yíng)壓力大，加點(diǎn)可能松一松。同時(shí)，普宅標(biāo)準(zhǔn)也有機(jī)會(huì)調(diào)整，從而使得“剛需省契稅，改善降首付”。最后，限價(jià)的尺度可能還會(huì)繼續(xù)寬松，給市場(chǎng)一點(diǎn)信心。

“對(duì)于北京等一線城市來(lái)說(shuō)，當(dāng)下‘認(rèn)房不認(rèn)貸’主要影響的是剛改家庭，因?yàn)榇蟛糠謩偢募彝バ枰u(mài)一買(mǎi)一。整體來(lái)看，這部分家庭在短期消化后，后續(xù)如果沒(méi)有郊區(qū)限購(gòu)松綁、首套房貸利率降低等政策出臺(tái)，市場(chǎng)可能在10月后繼續(xù)調(diào)整。”張大偉如是說(shuō)。

新京報(bào)2023年10月10日產(chǎn)經(jīng)周刊《樓市新政40天》。

新京報(bào)記者 段文平

編輯 武新 校對(duì) 薛京寧