9月19日，據(jù)知情人士透露，碧桂園旗下“16騰越02”債券展期方案已獲表決通過。這意味著碧桂園旗下9只計劃展期的境內(nèi)債已全部成功展期3年，涉及金額約為150億元。

9月18日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，境外重組方案獲得債權(quán)人會議高票通過，預(yù)計融創(chuàng)通過債轉(zhuǎn)股消減債務(wù)總額將超過45億美元。

而在四天前，遠(yuǎn)洋集團(tuán)也提出將對境外債務(wù)進(jìn)行展期或重組，以應(yīng)對當(dāng)前的流動性壓力。

對此，鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，近期，不少房企境外、境內(nèi)債務(wù)重組成功，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說是個好消息。這有利于緩解房企短期內(nèi)到期債務(wù)的壓力，避免“出險”，也有助于房企保持正常經(jīng)營活動，將精力集中在“保交樓”上。

碧桂園9只境內(nèi)債展期3年，涉及金額約150億元

短短一個多月的時間，碧桂園境內(nèi)債展期工作便已基本落地。自8月14日起，碧桂園地產(chǎn)旗下11只境內(nèi)債在上交所停牌，這11只債券中還包含了一只私募債“16碧園05”。對此，碧桂園稱，因近期擬就公司債券兌付安排事項召開債券持有人會議，后續(xù)將穩(wěn)妥推進(jìn)各項風(fēng)險化解措施。

9月2日，碧桂園旗下首只尋求展期的債券“16碧園05”獲取通過所需的足夠票數(shù)。“16碧園05”展期方案顯示，碧桂園將于債務(wù)到期后償付利息，債券本金展期3年，首付6%（到期后的第1、2、3個月分別支付2%的本金），第12個月支付10%的本金，第24個月支付15%的本金，30個月支付25%本金，第36個月支付剩余44%的本金。除展期之外，碧桂園還提供了增信措施，為這只展期的債券提供了增信措施，增加福建龍巖、山東煙臺及江蘇沭陽、淮安等地的項目公司股權(quán)質(zhì)押。

首只順利展期的債券“16碧園05”成為碧桂園旗下其他債券展期的范例。

9月11日，包括“21碧地03”“20碧地03”“19碧地03”“21碧地04”“21碧地01”及“21碧地02”在內(nèi)的6只債券展期方案獲表決通過，合計總額85.2765億元。9月12日，碧桂園旗下“20碧地04”債券展期方案獲表決通過。9月19日的消息顯示，碧桂園旗下“16騰越02”債券展期方案已獲表決通過。這意味著碧桂園旗下9只計劃展期的境內(nèi)債已全部成功展期，涉及金額約為150億元。

值得關(guān)注的是，9月5日，碧桂園已支付此前應(yīng)于8月7日支付但未支付的兩筆美元債票息。這兩筆債券應(yīng)支付的利息均在30天的支付寬限期內(nèi)。截至目前，碧桂園并未出現(xiàn)實質(zhì)性違約。

張宏偉認(rèn)為，對于碧桂園來講，展期大幅度緩解了短期內(nèi)到期債務(wù)的壓力，也有助于碧桂園將精力集中到公司現(xiàn)在重點工作“保交樓”上去。不過，境內(nèi)債務(wù)的展期只能暫時緩解碧桂園的債務(wù)到期的壓力，影響碧桂園企業(yè)資金面的主要是還是取決于三四線城市的市場基本面是否開始好轉(zhuǎn)。

融創(chuàng)境外重組方案獲通過，消減債務(wù)或超45億美元

9月18日晚，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，境外重組方案獲得債權(quán)人會議高票通過。而早在3月28日，融創(chuàng)中國曾發(fā)布公告稱，提出對90.48億美元的境外債務(wù)重組。

公告顯示，融創(chuàng)將美元債重組中強制可轉(zhuǎn)換債券的最高限額，由22億美元上調(diào)至27.5億美元。融創(chuàng)認(rèn)為，這有利于進(jìn)一步優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低債務(wù)規(guī)模及減輕未來的流動資金壓力。

按融創(chuàng)此前披露的境外債務(wù)重組方案，大致可測算出，27.5億美元強制可轉(zhuǎn)債券，加上10億美元可轉(zhuǎn)債以及按照13.5港元價格轉(zhuǎn)為融創(chuàng)服務(wù)股權(quán)的債務(wù)最多約7.78億美元，即融創(chuàng)通過債轉(zhuǎn)股消減債務(wù)總額合計將超過45億美元。

在張宏偉看來，這是多方面博弈的結(jié)果?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”、首付比例降低、取消限購等政策組合拳落地，對于以一二線城市布局為主的融創(chuàng)來講，帶來了銷售復(fù)蘇和回升的機(jī)會，融創(chuàng)就借機(jī)抓緊與債權(quán)人談判，由此獲得了債權(quán)人的同意。而境外債權(quán)人需要利用市場復(fù)蘇的機(jī)會盡快拿到本金和利息，盡管重組后的境外債本金和利息會打折或延期，但在現(xiàn)階段也做了妥協(xié)。

“市場仍然處于多變的復(fù)蘇過程中，融創(chuàng)只能說暫時獲得了喘息的機(jī)會，可以短期內(nèi)集中精力放在公司內(nèi)部經(jīng)營上，或者集中精力做好保交樓。此外，也需要有耐心等待市場進(jìn)一步復(fù)蘇好轉(zhuǎn)?！睆埡陚フf。

尋求展期或重組，規(guī)避“出險”

除著碧桂園、融創(chuàng)積極化債成功，仍有部分房企在化債的路上。

9月15日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布公告稱，鑒于遠(yuǎn)洋集團(tuán)流動性緊張的情況，經(jīng)審慎考慮，遠(yuǎn)洋集團(tuán)將暫停其所有境外項下的付款，直至整體資金充足或延期解決方案獲得實施。遠(yuǎn)洋集團(tuán)將繼續(xù)積極與其相關(guān)持份者包括銀行、債券持有人及金融機(jī)構(gòu)磋商，以展期或重組相關(guān)境外債務(wù)。此次，遠(yuǎn)洋集團(tuán)將暫停支付境外債務(wù)共8項。公開資料顯示，存續(xù)余額為39.2億元。

據(jù)悉，遠(yuǎn)洋在7月份發(fā)布公告，對“18遠(yuǎn)洋01”債券的兌付風(fēng)險進(jìn)行提示。隨后，遠(yuǎn)洋對“18遠(yuǎn)洋01”債券進(jìn)行了展期，展期方案也已獲得債券持有人通過。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)方面表示，當(dāng)前，公司未出現(xiàn)任何公開市場違約，境內(nèi)公司債、境外美元債票息均展期成功，并按期兌付展期后的境內(nèi)公司債款項。

張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前部分房企面臨的流動性壓力不會在短期內(nèi)得到實質(zhì)性改善，在境外資本市場基本已經(jīng)喪失“借新還舊”能力。這就考驗遠(yuǎn)洋公司債務(wù)管理是否有“果斷決策”能力，主動提前尋求展期或者重組，若順利通過，上市主體有望在相當(dāng)長一段時間內(nèi)避免“出險”，能保持正常經(jīng)營活動，做好“保交樓”工作，力爭保住企業(yè)品牌信用和上市主體信用評級，以期在后市尋求新的融資，比如不排除增資擴(kuò)股等動作的可能性。

事實上，自房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整周期后，已經(jīng)有不少房企完成了境內(nèi)外債券的整體展期。比如華夏幸福、富力、融創(chuàng)、奧園等。這些房企通過境內(nèi)外債務(wù)重組后，均給企業(yè)恢復(fù)正常經(jīng)營爭取了時間。

業(yè)內(nèi)人士表示，除了目前房地產(chǎn)銷售低迷，融資方面的“入不敷出”也是房企債務(wù)風(fēng)險堆積的重要因素。目前債務(wù)重組方式包括 調(diào)整利率、債務(wù)展期、債轉(zhuǎn)股等，都是以時間換空間，減輕其債務(wù)人的債務(wù)負(fù)擔(dān)，幫助債務(wù)人避免違約，維護(hù)其信用記錄。同時，讓房企可以專注于經(jīng)營。

新京報記者 袁秀麗

編輯 武新 校對 柳寶慶