作為閩系房企中未上市的民營(yíng)房企，融僑集團(tuán)出現(xiàn)了流動(dòng)性危機(jī)。近日，融僑集團(tuán)發(fā)布關(guān)于公司債務(wù)逾期情況的公告稱，受融資環(huán)境等多重因素影響，融僑集團(tuán)正在面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)了部分債務(wù)未能如期償還的情形。
對(duì)此，融僑集團(tuán)回應(yīng)稱，雖然目前有各項(xiàng)房地產(chǎn)利好政策出臺(tái)，但市場(chǎng)情況尚未好轉(zhuǎn)，資金依然緊張，“保交樓”依然是公司的當(dāng)務(wù)之急。公司將繼續(xù)做好項(xiàng)目交付工作，同時(shí)也在推進(jìn)目前存量項(xiàng)目的去化，開源節(jié)流。
融僑集團(tuán)公告披露，公司正在面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)了部分債務(wù)未能如期償還的情形。圖/IC photo
逾期未償還金融機(jī)構(gòu)貸款約5.12億元
公告顯示，截至2023年7月31日，融僑集團(tuán)及控股子公司合計(jì)未能如期償還的金融機(jī)構(gòu)貸款本金金額約5.12億元、合計(jì)未能如期償還的商業(yè)承兌匯票2104.41萬元，不存在單筆商業(yè)承兌匯票違約金額達(dá)到1000萬元或者占公司2022年末合并報(bào)表凈資產(chǎn)5%以上的情況。
融僑集團(tuán)披露稱，公司可能因逾期債務(wù)面臨相關(guān)訴訟、仲裁、銀行賬戶或其他資產(chǎn)被凍結(jié)、保全等風(fēng)險(xiǎn)，亦可能面臨需要支付相關(guān)違約金、罰息、滯納金等情況，可能對(duì)公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況產(chǎn)生影響。
融僑的流動(dòng)性危機(jī)，早有征兆。今年早些時(shí)候，融僑集團(tuán)就因債務(wù)壓力申請(qǐng)了一筆境內(nèi)債展期。6月1日晚間，融僑集團(tuán)發(fā)布公告稱，融僑集團(tuán)召開了“19融僑01”2022年第一次債券持有人會(huì)議，會(huì)議同意通過所有未償付本金兌付時(shí)間調(diào)整為2023年6月3日，即延期一年。資料顯示，“19融僑01”發(fā)行于2019年5月30日，公開發(fā)行規(guī)模合計(jì)20億元，期限5年，當(dāng)期票面利率6.5%，該期債券的兌付日為2024年6月3日，若債券持有人行使回售選擇權(quán)，則其回售部分的兌付日為2022年6月3日。
針對(duì)流動(dòng)性危機(jī)，融僑集團(tuán)方面回應(yīng)稱，近兩年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都面臨著融資渠道收緊、銷售端不暢的問題，融僑集團(tuán)同樣遭遇上述困境。受上述原因影響，公司目前存在部分逾期債務(wù)的情況。
此外，融僑集團(tuán)方面稱，近年來房地產(chǎn)利好政策相繼出臺(tái)，在債權(quán)人的理解與支持下，融僑集團(tuán)及子公司的多筆債務(wù)進(jìn)行了展期，緩解了公司短期償債壓力。但是，目前市場(chǎng)情況尚未好轉(zhuǎn)，資金依然緊張，“保交樓”依然是公司的當(dāng)務(wù)之急。公司將繼續(xù)做好項(xiàng)目交付工作，2023年上半年公司在全國(guó)7個(gè)城市已兌現(xiàn)交付數(shù)千套住宅，同時(shí)也在推進(jìn)目前存量項(xiàng)目的去化，提升自持物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理，開源節(jié)流，在合法合規(guī)的前提下，積極處理債權(quán)債務(wù)事宜并按照監(jiān)管要求披露相關(guān)信息。
“三高”經(jīng)營(yíng)模式風(fēng)險(xiǎn)快速上升
資料顯示，融僑集團(tuán)由知名華人企業(yè)家林文鏡在1989年創(chuàng)辦于福州，開發(fā)運(yùn)營(yíng)工業(yè)村、地產(chǎn)、物業(yè)、商業(yè)、酒店、教育、醫(yī)療、農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)。2005年，融僑集團(tuán)開始走出福建，逐漸進(jìn)行全國(guó)布局。值得一提的是，與其他閩系房企給業(yè)內(nèi)的“激進(jìn)”印象不同，融僑集團(tuán)一向以穩(wěn)健形象示人，因此，它也是表現(xiàn)強(qiáng)勁的閩系房企中唯一沒有上市的企業(yè)。
問題在于，融僑集團(tuán)為何會(huì)出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)？對(duì)此，58安居客研究院院長(zhǎng)張波分析，雖然沒有上市，但融僑依然和一眾閩系房企一樣，采取了“三高”的經(jīng)營(yíng)模式，尤其在2018年前后，提出了“三年千億”的口號(hào)，正式拉開規(guī)?；瘮U(kuò)張之道。
張波分析稱，為了實(shí)現(xiàn)規(guī)模化，融僑一方面采取了合作開發(fā)、聯(lián)合操盤、互相持股等方式，和陽(yáng)光城、旭輝、金地等眾多房企合作拿地開發(fā)，以有限資金撬動(dòng)更大的開發(fā)規(guī)模；另一方面，離不開高風(fēng)險(xiǎn)融資，借助銀行信貸、基金、信托公司、海外地產(chǎn)基金多元的融資渠道，融僑的規(guī)模擴(kuò)張一如其他閩系房企，“以高負(fù)債博取規(guī)?；@種機(jī)會(huì)主義在房地產(chǎn)上升周期或許有效，但在房地產(chǎn)下行周期，尤其是融資受限的階段，自然很容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)快速上升?！?/p>
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是大部分民營(yíng)房企面臨的問題，只是由于臨期債務(wù)不同，而現(xiàn)金流壓力大小不同而已。由于融僑集團(tuán)過去幾年也是實(shí)施高周轉(zhuǎn)、高杠桿的策略，因此肯定在資本市場(chǎng)借債擴(kuò)張，由于沒有上市，資本市場(chǎng)融資通道受到制約，因此，面臨的融資壓力也比較大。
中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜指出，在樓市下行、去化困難的情況下，運(yùn)用了較高的財(cái)務(wù)杠桿的未上市公司，實(shí)際上比上市公司更缺乏化解流動(dòng)性壓力的途徑與渠道。融僑集團(tuán)之所以能堅(jiān)持到現(xiàn)在才出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，說明其之前作為非上市公司可能財(cái)務(wù)杠桿率較低、財(cái)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健且實(shí)力較為雄厚。
去年凈利潤(rùn)大降，虧損超93億元
伴隨著擴(kuò)張期間的激進(jìn)拿地和融資，融僑集團(tuán)近年來經(jīng)營(yíng)狀況出現(xiàn)相應(yīng)問題。融僑集團(tuán)2022年公司債券年度報(bào)告顯示，2022年，融僑集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入222.43億元，占總營(yíng)收的97.05%。不過，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)成本為235.58億元，已超過了業(yè)務(wù)營(yíng)收。
截至2022年12月31日，融僑集團(tuán)公司貨幣資金賬面余額28.34億元，其中受限貨幣資金8.58億元；金融有息負(fù)債賬面余額229.12億元，其中短期借款及一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債99.21億元，遠(yuǎn)大于非受限貨幣資金賬面余額；2022年度開始至審計(jì)報(bào)告出具日，公司已陸續(xù)發(fā)生未能償還大額到期金融負(fù)債的情形，累計(jì)逾期本金5.31億，并涉及多起訴訟未決事項(xiàng)。融僑集團(tuán)在其報(bào)告中指出，公司2022年債券償付面臨較為明顯的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，存續(xù)債券“19融僑01”“19融僑F1”“20融僑02”等相繼展期，若后續(xù)公司經(jīng)營(yíng)情況未能顯著改善，整體流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)進(jìn)一步加劇。
此外，融僑集團(tuán)發(fā)布的2022年度凈利潤(rùn)虧損事項(xiàng)的提示公告顯示，融僑集團(tuán)2022年度凈利潤(rùn)為-93.42億元，占2021年末凈資產(chǎn)比重為-34.66%，相較于2021年度凈利潤(rùn)下降7737.89%，公司2022年度凈利潤(rùn)發(fā)生較大虧損。針對(duì)虧損原因，融僑集團(tuán)表示，2017年-2020年公司收儲(chǔ)土地成本較高，報(bào)告期內(nèi)完成交房義務(wù)并結(jié)轉(zhuǎn)收入的項(xiàng)目銷售毛利較低，該期對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)的投資收益也因?yàn)橥瑯拥脑蛳陆递^多；此外，因維持公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)及項(xiàng)目交付所必需的費(fèi)用成本仍在持續(xù)發(fā)生；本期部分項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算導(dǎo)致本期稅金及附加增加。
在減值計(jì)提的影響方面，融僑集團(tuán)在其公告稱，2022年公司銷售去化遇冷，出于謹(jǐn)慎性原則，對(duì)天津、鄭州、廈門、成都等地的多個(gè)項(xiàng)目計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備；2022年，全國(guó)各地的投資性房地產(chǎn)出租情況也存在一定的下行現(xiàn)象，公司在上海、福州等地多個(gè)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值有所下降，產(chǎn)生了約-6.737億元公允價(jià)值變動(dòng)收益等。
值得一提的是，為盤活存量資產(chǎn)，改善現(xiàn)金流，融僑集團(tuán)之前也變賣了相關(guān)資產(chǎn)。2022年10月24日，融僑集團(tuán)發(fā)布公告稱，將持有的福州首融灃澤置業(yè)有限公司100%股權(quán)及對(duì)其享有的3.21億元債權(quán)轉(zhuǎn)讓給首開股份，對(duì)價(jià)款約5.71億元。
今年1月份，融僑集團(tuán)將子公司福州融僑物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給福建簡(jiǎn)而信生活服務(wù)有限公司，交易對(duì)價(jià)約為3.23億元。融僑集團(tuán)表示，本次交易所涉及的股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，公司收到的股權(quán)對(duì)價(jià)款將用于公司下屬子公司保交房相關(guān)支出。
建議：抓住去化窗口期，加快現(xiàn)金流回籠
那么，在當(dāng)下穩(wěn)樓市政策頻出情況下，融僑集團(tuán)應(yīng)該如何抓住機(jī)會(huì)化解危機(jī)？對(duì)此，匯生國(guó)際資本總裁黃立沖指出，融僑集團(tuán)可能需要采取一些措施。首先，可以通過債務(wù)重組來優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，減輕負(fù)債壓力。其次，可以通過調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，例如減少非核心業(yè)務(wù)，專注于核心業(yè)務(wù)來提高盈利能力。最后，可以尋求外部資金的注入，例如進(jìn)行股權(quán)融資或債權(quán)融資。不過，這些都只是可能的解決方案，具體的情況需要根據(jù)融僑集團(tuán)的實(shí)際情況和市場(chǎng)環(huán)境來決定。
盤古智庫(kù)高級(jí)研究員江瀚建議，融僑集團(tuán)可以通過多種渠道融資，如銀行貸款、發(fā)行債券、引入戰(zhàn)略投資者等，以降低融資成本和風(fēng)險(xiǎn)；與此同時(shí)，調(diào)整其經(jīng)營(yíng)策略，如加大銷售力度、控制成本、優(yōu)化資源配置等，以提高經(jīng)營(yíng)效益和盈利能力；此外，加強(qiáng)內(nèi)部控制、提高財(cái)務(wù)管理透明度、建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制等，以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)損失。
值得一提的是，近期，中央政治局會(huì)議以及住建部相繼表態(tài)，要化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，在房企融資方面會(huì)有一定的政策支持，多個(gè)城市也表態(tài)將大力支持剛需和改善性住房需求的釋放，這對(duì)于房企來說是較大的利好。在此背景下，在宋紅衛(wèi)看來，房企應(yīng)該抓住去化窗口期，利用好營(yíng)銷和價(jià)格策略，加快現(xiàn)金流的回籠。
柏文喜也表示，在當(dāng)前穩(wěn)樓市政策頻出的情況下，融僑集團(tuán)應(yīng)積極順應(yīng)形勢(shì)加大促銷力度、加快回款和加強(qiáng)融資，并積極促推動(dòng)債務(wù)重組，盡力壓縮資本性開支和管理費(fèi)支出，優(yōu)化流動(dòng)性管理，以抓住機(jī)會(huì)化解危機(jī)。
“從當(dāng)下來看，融僑無法獨(dú)善其身，依然只能采取和其他涉險(xiǎn)企業(yè)同樣的操作方式，通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，出讓旗下物業(yè)公司等資產(chǎn)的方式更大限度實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流，同時(shí)加快在建項(xiàng)目的建設(shè)節(jié)奏，加快去化實(shí)現(xiàn)銷售現(xiàn)金回流。與此同時(shí)，收縮規(guī)模、先活下去可能是不得不采取的策略。”張波如是說。
新京報(bào)記者 張曉蘭
編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶
