11月，支持房地產(chǎn)的金融利好政策頻出。繼“金融支持房地產(chǎn)16條”出臺之后，房地產(chǎn)融資“第二支箭”快速落地。從日前金融監(jiān)管部門的頻頻表態(tài)可見，政策支持力度前所未有。隨著紓困方向從之前“救項目”擴展到“救項目與救企業(yè)并存”，全面發(fā)力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
未來，隨著政策不斷推進(jìn)，將有更多經(jīng)營穩(wěn)定、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的房企從中受益。在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整時期，練好內(nèi)功，探索新的發(fā)展模式，實現(xiàn)逆周期下的穩(wěn)健發(fā)展是很多房企的共同目標(biāo)。
11月，支持房地產(chǎn)的金融利好政策頻出，房企融資形勢發(fā)生變化。資料圖片
行政主管部門反復(fù)表態(tài)，多重利好襲來
11月11日，人民銀行和銀保監(jiān)會共同發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（簡稱《通知》），涉及開發(fā)貸、信托貸款、并購貸、保交樓、房企紓困、貸款展期、租賃融資、個人房貸和征信等方面共16條措施（下稱“金融支持房地產(chǎn)16條”）。
《通知》明確，鼓勵金融機構(gòu)重點支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。特別是聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的民營房企，將獲得更多房地產(chǎn)貸款支持。
“金融支持房地產(chǎn)16條”發(fā)布后，地產(chǎn)股集體上漲。在業(yè)內(nèi)人士看來，這是今年以來政策力度最大、最為全面的一次新政。紓困方向從“救項目”轉(zhuǎn)換至“救項目與救企業(yè)并存”，房企融資形勢開始發(fā)生重大變化。
值得關(guān)注的是，11月21日，四大金融監(jiān)管部門在“2022年金融街論壇年會”上，均對金融支持房地產(chǎn)做出明確表態(tài)。其中，證監(jiān)會主席易會滿表示，當(dāng)前要密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困難挑戰(zhàn)，支持實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求。
與此同時，央行行長易綱提到，最近擴大了支持民企發(fā)債的“第二支箭”，為民企發(fā)債提供風(fēng)險分擔(dān)，民營房地產(chǎn)企業(yè)也在支持范圍內(nèi)。
此外，國家外匯管理局局長潘功勝表示，金融部門出臺了多項金融支持政策，這些政策較好地發(fā)揮了逆周期調(diào)節(jié)的作用，同時將堅持中央關(guān)于房地產(chǎn)市場發(fā)展的方針政策，推動中國房地產(chǎn)市場健康、可持續(xù)發(fā)展。
同日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會也強調(diào)，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資在保證債權(quán)安全的前提下合理展期。
而多個金融主管部門同時關(guān)注房地產(chǎn)的背景是，自去年下半年以來，房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，連續(xù)多家民營房企發(fā)生債務(wù)違約，由于金融機構(gòu)對民營房企避險情緒較重，引起民營房企信用收縮。
從近期釋放出的信號來看，對于堅持主業(yè)、財務(wù)穩(wěn)健、暫時出現(xiàn)困難的房地產(chǎn)企業(yè)，將要加大全渠道融資的支持。
對此，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，這表明支持優(yōu)質(zhì)民營房企發(fā)債融資，優(yōu)質(zhì)民營房企將會得到更多的政策支持，促進(jìn)民營房企融資恢復(fù)，進(jìn)而改善房企資產(chǎn)負(fù)債表，使房企經(jīng)營回歸正常。
“第二支箭”加速落地，優(yōu)質(zhì)房企受益
目前，金融機構(gòu)對于民營房企的支持政策陸續(xù)落地。11月8日，中國銀行間市場交易商協(xié)會（簡稱“交易商協(xié)會”）表示，在人民銀行的支持和指導(dǎo)下，將繼續(xù)推進(jìn)并擴大“第二支箭”（民營企業(yè)債券融資支持工具），支持民營企業(yè)發(fā)債融資，預(yù)計可支持約2500億元支持民營企業(yè)債券融資。
此后，“第二支箭”加速落地。11月10日，交易商協(xié)會受理龍湖集團200億元儲架式注冊發(fā)行，并于11月15日完成注冊。11月14日和11月17日，交易商協(xié)會接連受理了美的置業(yè)、新城控股各150億元儲架式注冊發(fā)行。
11月22日，據(jù)交易商協(xié)會消息，萬科企業(yè)股份有限公司向交易商協(xié)會表達(dá)了280億元儲架式注冊發(fā)行意向，待履行內(nèi)部股東大會決策程序后正式報送。同時，金地（集團）股份有限公司也向交易商協(xié)會遞交了150億元儲架式注冊發(fā)行申請。
除了申請儲架式注冊發(fā)行的3家房企，自今年8月以來，中債信用增進(jìn)投資股份公司（下稱“中債增信”）的首輪融資，已經(jīng)支持6家民營房企發(fā)行了8只債券，包括龍湖集團、新城控股、美的置業(yè)、碧桂園、旭輝集團、卓越集團，金額合計83.68億元。
值得關(guān)注的是，11月21日晚，萬科董事會同意向股東大會申請授權(quán)公司，新增不超過500億元的發(fā)行直接債務(wù)融資工具的授權(quán)。這再次向市場釋放給企業(yè)長期外部資金支持的信號。
對此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，萬科500億元、3年期的債務(wù)融資，不僅在規(guī)模上比較大，而且期限也比較長。這也意味著對這類穩(wěn)健經(jīng)營、堅持主業(yè)、財務(wù)基本健康的企業(yè)，要加大信用債券融資支持力度。
在劉水看來，當(dāng)前，監(jiān)管層已針對不同類型的企業(yè)、融資渠道、資金應(yīng)用提供了專門的政策，房企應(yīng)當(dāng)“對號入座”，根據(jù)實際情況選擇適合自身的“政策包”，抵御當(dāng)前風(fēng)險，贏得穿越周期的機會。
但是，需要指出的是，無論是中債增信還是“第二支箭”，都需要第三方擔(dān)保或者是抵押物，這使得目前受益的房企多為優(yōu)質(zhì)民企。
房企加速調(diào)整探索新模式，構(gòu)筑“護城河”
除了上述金融政策外，各地還在購房門檻、購房資格、個人首套住房的按揭利率等多項政策進(jìn)一步放寬，刺激房地產(chǎn)市場的消費需求。
進(jìn)入11月，核心一二線城市紛紛出臺新政，穩(wěn)市場預(yù)期。比如，北京通州區(qū)臺湖、馬駒橋片區(qū)不再執(zhí)行“雙限購”。西安再一次調(diào)整樓市限購政策，縮小了限購區(qū)域，并將限購松綁的對象延伸至外地戶籍群體。
而在外部環(huán)境逐漸改善的同時，更多房企也在尋求自身發(fā)展的路徑。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場，房企在立足主業(yè)的同時，進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型已是大勢所趨。這不僅體現(xiàn)在由開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)檫\營商，還包括拓展新業(yè)務(wù)，尋求新的利潤增長點。事實上，不僅是現(xiàn)在，早在多年前就有部分房企開始布局的多元化業(yè)務(wù)，這也成為構(gòu)筑企業(yè)“護城河”的關(guān)鍵一環(huán)。
尤其是在“雙碳”目標(biāo)驅(qū)動下，正處在風(fēng)口上的新能源成為不少企業(yè)的首選。其中，榮盛已于2018年開始布局新能源板塊，這將為榮盛未來可持續(xù)發(fā)展提供內(nèi)生動力。
在業(yè)內(nèi)人士看來，作為全國布局的房企，榮盛長期深耕京津冀地區(qū)、長三角、大灣區(qū)三大城市圈，有著豐富的土地儲備。未來，其將從政策利好頻出、市場環(huán)境回暖等外部條件受益，也將從業(yè)務(wù)多元化發(fā)展中獲益。
除了投身于新能源領(lǐng)域外，對于很多上市房企來說，綠色建筑也成為其產(chǎn)品轉(zhuǎn)型升級的重要方向。從目前來看，很多房企都建立了一套綠色產(chǎn)業(yè)鏈，其減碳路徑主要體現(xiàn)為“綠色設(shè)計-綠色規(guī)劃-綠色施工-綠色運營”，從建筑的全周期來實現(xiàn)減碳的目標(biāo)。
練好內(nèi)功才能應(yīng)對市場的“風(fēng)吹草動”，尤其是在當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整時期，規(guī)模持續(xù)萎縮，行業(yè)發(fā)展增長點聚焦在穩(wěn)健和穿越周期能力上，這也倒逼房企探索新的發(fā)展模式。而且，挑戰(zhàn)也是機遇，加速調(diào)整，聚焦產(chǎn)品和服務(wù)升級，實現(xiàn)逆周期下的穩(wěn)健發(fā)展同樣值得期待。
新京報記者 袁秀麗
編輯 武新 校對 柳寶慶
